離開(kāi)繁忙的黃埔大道，往南，進(jìn)入珠江東路，就進(jìn)入了珠江新城的核心區域。

　　烈日下，灰白的擋板圍住了大片土地，只留下一條并不寬敞的馬路。路面并不平坦，過(guò)往車(chē)輛小心翼翼地試探著(zhù)前行，車(chē)速很慢，所過(guò)之處，仍揚起一陣煙塵。

　　巨大的黃土坑，路邊生銹的建筑廢料，黃藍相間的移動(dòng)工棚，巨大的紅色、黃色腳手架、圍裹著(zhù)深綠色安全網(wǎng)在施工的建筑，與不遠處嶄新的大樓交織成畫(huà)。四面八方機器的轟鳴讓人難以辨別來(lái)自哪個(gè)工地，只是在烈日下執著(zhù)地吼叫著(zhù)。這是一番奇特的景象。

　　整個(gè)珠江新城，據記者粗略統計，有不少于25個(gè)在施工的項目，還有少數長(cháng)著(zhù)荒草的空地?；蛟S難以置信，16年的開(kāi)發(fā)，如今仍是一個(gè)巨大的工地。

　　質(zhì)疑聲一片

　　“我自己都沒(méi)搞明白，為什么珠江新城就沒(méi)有商務(wù)氣息，而且建的時(shí)候感覺(jué)很亂，一建一大片，到處封路，進(jìn)去了找不到方向?！遍L(cháng)期關(guān)注珠江新城發(fā)展的規劃界人士衛甬（化名，應受訪(fǎng)者要求隱去真實(shí)姓名）也覺(jué)得奇怪。

　　在建的部分亂，建好的部分近年來(lái)也備受質(zhì)疑：沒(méi)有商務(wù)氣息、住宅范圍過(guò)大、配套設施不完善、樓太高太密、交通不便……

　　去年入住珠江新城某樓盤(pán)的盧小姐表示，從入住起，樓盤(pán)四周就一直施工，封路?！斑@里只是住的地方，吃飯、看電影、逛街，平?；顒?dòng)都不在珠江新城，買(mǎi)菜都是在上班地點(diǎn)附近買(mǎi)了帶回來(lái)?！倍鼡牡氖?，“珠江新城還有很多樓盤(pán)在建，將來(lái)可能會(huì )很塞車(chē)……”

　　這不是她一個(gè)人的感受?？嘤谏钆涮自O施跟不上，廣州市政協(xié)委員朱科甚至表示“住在珠江新城還不如住城中村”。

　　在今年7月的一次會(huì )議上，廣州市委書(shū)記朱小丹點(diǎn)名批評珠江新城“什么東西都有，但沒(méi)有真正的集聚效應”，“雜七雜八”，CBD的功能沒(méi)有凸顯。這是繼去年7月批評珠江新城“功能定位就存在混雜、紊亂的問(wèn)題”之后，市委書(shū)記第二次明確批評珠江新城。

　　盡管這讓廣州人情感上難以接受，但受訪(fǎng)的幾位城市規劃界人士都承認這個(gè)批評是中肯的。

　　源頭上的偏差

　　珠江新城為什么會(huì )成為現在這般模樣？“珠江新城目前這種狀況，現在很多人說(shuō)是規劃的問(wèn)題，這要辨證地看?！毙l甬表示。

　　其實(shí)從廣州市開(kāi)始謀劃珠江新城的發(fā)展，就決定了它的先天不良。

　　上世紀90年代初，廣州市政府圈下了北起黃埔大道，南至珠江，西以廣州大道為界，東抵華南快速干線(xiàn)，約6.4平方公里的土地。按廣州市政府的意圖，珠江新城將建設成“未來(lái)的廣州新城市中心”。

　　由于當時(shí)廣州市政府正籌劃修建地鐵一號線(xiàn)，政府希望靠土地收益支持地鐵建設。大塊土地不易賣(mài)，于是就把地塊劃小，希望用“小地塊、高容積率”的模式開(kāi)發(fā)珠江新城。

　　1993年，廣州市政府以美國托馬斯規劃服務(wù)公司的規劃方案為基礎編制了控制性規劃。把珠江新城分為400多個(gè)地塊，可供出讓的有180個(gè)地塊、780萬(wàn)平方米。按政府的設計，珠江新城出售土地可以獲得220億元的收入，其中的100億元將投入地鐵建設。

　　據暨南大學(xué)管理學(xué)院教授、土地資源與城市管理學(xué)科帶頭人胡剛介紹，1993年版的規劃是非常理想化的，但行不通，好長(cháng)時(shí)間推不動(dòng)開(kāi)發(fā)。

　　1994?1995年，珠江新城在經(jīng)歷了一個(gè)短暫的土地交易高潮后，由于當時(shí)拿地方式多樣，且珠江新城配套不完善，眾多開(kāi)發(fā)商對珠江新城建設開(kāi)始觀(guān)望。隨后到來(lái)的亞洲金融危機，導致大量寫(xiě)字樓空置，市場(chǎng)低迷。

　　1992～1999年，珠江新城的土地開(kāi)發(fā)已累計投入50億元人民幣，卻絲毫沒(méi)有CBD的影子。除居住用地正在積極開(kāi)發(fā)外，只有若干政府辦公機構遷入，尚無(wú)一家真正的商務(wù)辦公建筑建成。

　　而另一方面，由于政府沒(méi)把相關(guān)配套搞起來(lái)，“以前有開(kāi)發(fā)商就說(shuō)，誰(shuí)進(jìn)珠江新城誰(shuí)就死?！弊笥曳慨a(chǎn)顧問(wèn)機構總裁周帆回憶道。

　　十年后的政府檢討

　　珠江新城的開(kāi)發(fā)并不像政府想象的那么順利。

　　1999年，廣州市啟動(dòng)《珠江新城規劃檢討》。2003年1月22日，廣州市政府公布施行《珠江新城規劃檢討》并同時(shí)廢止了10年前制定的《廣州新城市中心－珠江新城規劃》。

　　在保證1993版規劃的延續性，保持現有利益平衡的原則下，規劃檢討時(shí)將原控規約440個(gè)小開(kāi)發(fā)地塊整合為269塊綜合地塊開(kāi)發(fā)單元（街坊），并多采用建筑周邊圍合的布局方式，爭取最大的街坊圍合公共空間，力圖解決住宅與寫(xiě)字樓分布散亂問(wèn)題。

　　另一方面，規劃檢討在盡量維持建設管理延續性的基礎上，提升珠江新城建設標準和公共配套建設水平，擴大幼兒園、中小學(xué)教育設施用地規模，由原來(lái)的19．6公頃增加至32公頃；擴大市級醫院用地規模；明確了市級文化中心的具體內容為廣州歌劇院、廣州博物館等文化建筑。

　　“以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為主要動(dòng)力，待市場(chǎng)需求上來(lái)以后，再加以開(kāi)發(fā)?！边@也是當時(shí)珠江新城規劃檢討項目負責人袁奇峰給出的開(kāi)發(fā)戰略之一。

　　這些措施使發(fā)展商對于珠江新城信心陡增，珠江新城的發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道，住宅用地大幅推出。2005年，政府推出了珠江新城最后一塊規劃中的住宅用地。

　　“2003年版的規劃檢討，加入了文化、公共設施，商業(yè)項目進(jìn)不來(lái)，政府來(lái)推一把，這無(wú)疑增加了開(kāi)發(fā)商的動(dòng)力?！焙鷦傉J為，“這個(gè)規劃檢討作用很大，沒(méi)有它，就沒(méi)有現在的珠江新城?！?/P>

　　理想與現實(shí)的差距

　　開(kāi)發(fā)商拿地火爆，并不意味著(zhù)珠江新城就能順利成長(cháng)為市政府期待的CBD。

　　前期“小地塊、高容積率”的開(kāi)發(fā)模式已然影響到珠江新城的格局，樓高而密。雖然袁奇峰曾表示，2003版《珠江新城規劃檢討》在改善珠江新城的高密度上是做了努力的。但檢討是在尊重已形成的利益格局的前提下完成的，只能部分解決問(wèn)題。

　　而大量住宅的開(kāi)發(fā)結果是，相應的生活配套設施必須加強，“本來(lái)CBD就不應安排那么多住宅，住宅多了，就需要大量配套設施，配套設施進(jìn)入后，就把CBD的主導功能弱化了?！毙l甬認為。

　　“現在的珠江新城變成了一個(gè)住宅區，不像個(gè)CBD?！敝芊灿X(jué)得，現在說(shuō)珠江新城CBD，更像是心理上的，而不是實(shí)體的。

　　珠江新城遍布住宅樓，無(wú)疑是出讓土地的過(guò)程中市場(chǎng)的選擇。衛甬分析，如果在市場(chǎng)低靡的時(shí)候堅持下來(lái)，可能就不會(huì )有現在的問(wèn)題?！笆袌?chǎng)的選擇有個(gè)過(guò)程，社會(huì )發(fā)展也好、企業(yè)發(fā)展也好，看在低谷的時(shí)候能不能堅持。如果當時(shí)堅持了，珠江新城商務(wù)氛圍就會(huì )濃很多?！?/P>

　　胡剛也認為，1993年版的珠江新城規劃是非常理想化的，還保留有嶺南傳統水鄉風(fēng)情，但在市場(chǎng)面前，規劃師的理想往往要打折扣。

　　珠江新城的開(kāi)發(fā)提速后，廣州市政府對珠江新城的支持力度也在明顯加大，自2005年始，連續幾年，廣州市政府出臺舉措，對新入駐珠江新城金融商務(wù)區的金融機構給予資金獎勵。然而效果不夠理想。

　　胡剛分析，外部環(huán)境上，廣州相鄰的是香港國際金融中心，國內還有上海陸家嘴、北京朝陽(yáng)區，一個(gè)國家已有這樣幾個(gè)中心存在，廣州想再建金融商務(wù)中心就會(huì )比較難。

　　還有，廣州的珠江新城不像北京和上海，有國家的重視，規劃好以后就按照規劃來(lái)建。而廣州完全是靠自身，所以在實(shí)踐過(guò)程中，也出現了很多調整?！氨M管有調整，也形成了一個(gè)城市中心，還是值得肯定的?！?/P>

　　2008年6月5日，廣州市規劃局宣布：廣州市將跳出6.4平方公里小CBD的局限，延展CBD功能，總體規劃范圍23.6平方公里的琶洲?員村地區將成為珠江新城CBD的延伸區域。

　　這一舉措，幾位受訪(fǎng)者一致認為是挽救珠江新城開(kāi)發(fā)之失的無(wú)奈之舉。

　　如今的珠江新城，胡剛把它定位為“具有廣州特色的城市中心”，他認為珠江新城要做CBD“已經(jīng)不太可能了”，現在這樣也符合廣州的實(shí)際情況。

　　“現在在起始階段，就像馬拉松比賽，起步還是亂哄哄的?！彪m然如此，廣東省城鄉規劃設計研究院總工程師馬向明對珠江新城還是充滿(mǎn)期待：“珠江新城現在還處于建設時(shí)期， 10年后你會(huì )發(fā)現，一些不適合在這里發(fā)展的公司會(huì )慢慢被淘汰出去，那時(shí)候會(huì )成熟起來(lái)?！?/P>

　　珠江新城的有些地塊的規劃或許還會(huì )調整，百貨、超市、交通等配套設施正在完善。近日，從廣州市交委傳出消息，被視為“迷城”的珠江新城即將開(kāi)通區內穿梭巴士。10月，珠江新城集中供冷系統將正式投入使用。

　　大工地畢竟只是暫時(shí)的，珠江新城的明天仍然值得期待。