論壇現場(chǎng)

　　鐘彬：下面對后50綠色低碳國際住區如何設計我們展開(kāi)對話(huà)，對話(huà)主持人我們有請全國房地產(chǎn)設計聯(lián)盟CEO，北京中聯(lián)環(huán)建文有限公司總經(jīng)理劉光亞先生。

主持人：劉光亞 全國房地產(chǎn)設計聯(lián)盟CEO

　　劉光亞：大家下午好，先把對話(huà)嘉賓請到臺上，大家熟悉張雪舟院長(cháng)；有請高志；美國L.Gustaf Soderbergh先生、Feng feng先生、江曼、任明、奚志勇先生。

　　劉光亞：大家下午好！今天我們這么多嘉賓聚集在這里，中國最美麗海灣亞龍灣，圍繞一個(gè)共同話(huà)題，就是后50綠色低碳國際住區，在這個(gè)進(jìn)入第二板塊的對話(huà)環(huán)節之前我先給大家做一個(gè)簡(jiǎn)單報告，就是我還不滿(mǎn)50歲，但是已經(jīng)提前有后50的跡象，就是剛才發(fā)生世親一會(huì )忘記了，小時(shí)候事情全跑出來(lái)了，為了下午第二板塊的對話(huà)能夠比較好的問(wèn)題，我寫(xiě)了一大堆，怕自己忘記所以我寫(xiě)的是一個(gè)備忘錄，也是好向各位對話(huà)嘉賓比較好請教和交流，今天上午包括今天下午所有演講嘉賓對話(huà)嘉賓的的發(fā)言非常精彩，我想在我腦海里面始終告訴自己不要犯困，剛才來(lái)之前喝兩杯咖啡，因為一直在出差平均每天睡四個(gè)小時(shí)，為了不犯困第一就是含金量，今天上午和今天下午所有嘉賓的發(fā)言，大家應該有一個(gè)共識，就是我們學(xué)到很多知識得到大量信息。

　　第二跟三個(gè)字“有尊嚴”。有尊嚴三個(gè)字中午吃飯的時(shí)候特別跟高總交流，我現在感覺(jué)自己步入老年時(shí)期了，有尊嚴不管老年人有錢(qián)沒(méi)錢(qián)有地位沒(méi)地位，他們都養育下一代，同時(shí)為社會(huì )和國家有了貢獻，因此他們活應該有尊嚴應該活健康快樂(lè )，而且有權享受幸福的晚年生活。第三個(gè)三個(gè)字就是“抓落實(shí)”，抓落實(shí)我們第二個(gè)板塊對話(huà)主題里面，后綠色低碳國際住區，為什么話(huà)題這么吸引我們，為什么得到大家這么重視，讓我們看看美國紐約時(shí)報網(wǎng)站前兩天剛發(fā)表文章，中國未來(lái)五個(gè)預兆，內容比較多簡(jiǎn)單說(shuō)一下，對中國而言七月可以稱(chēng)之為五大征兆之月，人口、金融、貨幣方面里程碑，可以揭示這個(gè)世界第三大經(jīng)濟體的未來(lái)，其中人口老齡化加劇是我國征兆之首，這是美國紐約時(shí)報發(fā)表的文章，國家媒體七月份稱(chēng)，2009年中國史上老年人口比重增幅最大的一年，亞洲開(kāi)發(fā)銀行稱(chēng)到2010年近五分之一人口將進(jìn)入老齡，這個(gè)剛才包括上午會(huì )長(cháng)等等嘉賓講的數字有一點(diǎn)出入，超過(guò)65歲這一比例在1950年還不到二十分之一，我國已經(jīng)成為全世界老年人口最多國家，每年以3%的人口增長(cháng)，這些數字還沒(méi)有包括50歲以上龐大中年人群，我想我們國家老齡化速度和中老年人口總數如此龐大應該引起社會(huì )各階高度關(guān)注，及時(shí)研究和及早找到應對的措施，特別是如何做好涉老設計和運營(yíng)服務(wù)。

　　劉光亞：我們現在開(kāi)始進(jìn)入第二板塊里面，我可能要把到臺上嘉賓再做一個(gè)簡(jiǎn)單介紹，一個(gè)我們精瑞中國不動(dòng)產(chǎn)研究院長(cháng)院長(cháng)，更多的是我們設計來(lái)自于美國著(zhù)名的VTBS律師事務(wù)所美國設計師，還有美國的江曼，還有任明，還有我們開(kāi)發(fā)商奚志勇。我的第一個(gè)請教問(wèn)題給張雪舟，因為你是研究院，上午我們已經(jīng)聽(tīng)到張雪舟院長(cháng)關(guān)于綠色低碳推廣與實(shí)踐，精瑞中國不動(dòng)產(chǎn)研究院是在我們聶會(huì )長(cháng)還有商會(huì )領(lǐng)導下一直走在學(xué)術(shù)前沿走在領(lǐng)先地位的這樣一個(gè)研究機構，而且在我們地產(chǎn)界我認為是非常有作為，非常有社會(huì )責任感這樣一個(gè)研究機構，張雪舟院長(cháng)你們在后50綠色低碳國際住區特別是在養老低碳方面正在開(kāi)展什么樣的研究工作，我想上午可能講到一部分，可否給我們開(kāi)發(fā)商或者運營(yíng)管理公司有怎樣建議，包括我們商會(huì )的成員單位，還有社會(huì )成員聯(lián)盟單位更好團結在聶會(huì )長(cháng)領(lǐng)導下商會(huì )周?chē)?，能夠跟研究院更好緊密的互動(dòng)更緊密結合共同某比較？

張雪舟精瑞（中國）不動(dòng)產(chǎn)研究院院長(cháng)

　　張雪舟：其實(shí)問(wèn)的問(wèn)題，上午聶會(huì )長(cháng)演講當中基本上都回答了，我簡(jiǎn)單基本總結一下，一個(gè)認為50后社區可能當前房地產(chǎn)形勢下對于行業(yè)來(lái)說(shuō)，去年參加美國一個(gè)年會(huì )，就是振興地產(chǎn)業(yè)的計劃，這個(gè)計劃對于當前形勢來(lái)說(shuō)也是很好啟迪，因為上午分享了我們資產(chǎn)情況包括購買(mǎi)力情況，實(shí)際上當前房地產(chǎn)有一個(gè)指導性作用，第二研究院一直再做標準，我們知道老年住宅我們建設部有一個(gè)建筑方面，那個(gè)只是建筑性能，整個(gè)全程運營(yíng)今天很多專(zhuān)家講確實(shí)沒(méi)有規范性、標準性大家比較公認，現在很多企業(yè)摸索自己東西，這些東西究竟是不是有一個(gè)規范性，第二是不是與國際接軌，我們能不能這樣角度從設立標準指導角度做一些研究做一些探索，我們搜集大概全球包括中國一百多個(gè)項目作為指導，我們評估手冊指導手冊也好跟行業(yè)一起來(lái)做這樣的，因為很多設計方面的剛才高總講的東西，肯定要我們設計師專(zhuān)業(yè)一起來(lái)參與。第三，我們調研很多國外發(fā)現建筑一個(gè)重要方面，第二就是如何運營(yíng)管理如何投資，這個(gè)對于我們國內企業(yè)來(lái)說(shuō)目前也是一個(gè)相對來(lái)說(shuō)比較迷盲的，無(wú)論政策方面金融方面還是管理方面，大家沒(méi)有很好案例，我們看看國外經(jīng)驗結合中國本土化在運營(yíng)管理我們西方研究院我們有基金金融支持也有很好政策需要，我們能夠形成一個(gè)資源平臺，我們能夠把適合中國發(fā)展運營(yíng)管理模式，經(jīng)營(yíng)老年社區運營(yíng)管理模式有一個(gè)新的路，今天高總講都有不同的探索，在地方用各自土辦法做一些政策優(yōu)惠，但是我想全國方面有一些這樣政策的話(huà)，可能會(huì )對我們整個(gè)行業(yè)發(fā)展比較好幫助，這三個(gè)可能是我們商會(huì )正在做的一個(gè)基本的東西。謝謝！

　　劉光亞：謝謝張雪舟院長(cháng)，其實(shí)昂相信今天上午和下午到會(huì )發(fā)展商和設計單位，一定高度關(guān)注我們精瑞不動(dòng)產(chǎn)研究院所有的動(dòng)態(tài)，也希望你們的手冊能夠標準和手冊能夠盡快出來(lái)。第二個(gè)問(wèn)題是提給來(lái)自我們美國設計師L.Gustaf Soderbergh我們知道歐美發(fā)達國家，特別是美國地產(chǎn)社會(huì )低碳和養老保障方面都有很多研究和大量實(shí)踐，上午也聽(tīng)了L.Gustaf Soderbergh先生和Feng feng先生介紹很多老年設計很多案例，其中有一個(gè)案例，去年九月份在會(huì )長(cháng)率領(lǐng)下我們去美國考察期間已經(jīng)參觀(guān)調研過(guò)非常非常優(yōu)秀，應該說(shuō)感受很深有很多的啟發(fā)，我想L.Gustaf Soderbergh先生以及美國的VTBS事務(wù)所在美國的養老住宅非常有經(jīng)驗，可否請L.Gustaf Soderbergh先生對中國未來(lái)后50綠色低碳國際住區的建設從規劃的建設設計，室內設計和環(huán)境設計方面給我們同行做能夠有哪些重要的經(jīng)濟啟示和建議？謝謝！

L.Gustaf Soderbergh 美國VTBS設計師事務(wù)所合伙人

　　L.Gustaf Soderbergh：主要就是要確定，要詳細了解我們針對目標人群的設計的要求，對他們的要求要充分了解，像我們設計的從比如說(shuō)完全獨立生活的能力，一直到衰老以后完全需要護理這不同人群的需求要做充分的調整，這是最主要的。

　　劉光亞：謝謝！去年我們到美國的VTBS事務(wù)所參觀(guān)期間我們知道他們不光規模大而且非常專(zhuān)業(yè)，尤其在老齡住宅方面他們的許多案例真的是對我們設計師和當時(shí)去的開(kāi)發(fā)商有很大的啟發(fā)從參觀(guān)過(guò)他們事務(wù)所那一刻起，我就想有機會(huì )更多向他們取經(jīng)，當然我也想他們更多進(jìn)入中國市場(chǎng)，能夠參與到我們目前后50綠色低碳國際住區建設里面來(lái)，發(fā)揮他們足夠專(zhuān)業(yè)特長(cháng)來(lái)為中國的綠色低碳國際住區的建設能夠發(fā)揮更大的作用接下來(lái)我想如何做好設計，我們設計師其實(shí)有很多的體驗，我們現在越來(lái)越多的遇到這樣的項目，設計師應該非常有發(fā)言權，我想請我們中國的設計公司兩位女強人，根據我們中國國情結合你們自己設計經(jīng)驗，還有規劃設計研究，談?wù)勅绾未蛟熘袊厣?0綠色低碳國際住區，特別是選址規劃建筑設計室內設計等方面，這個(gè)先清任明任總。

任明 北京維拓設計院總設計師

　　任明：因為大家都在研究養老設計，其實(shí)老年住宅我們在2000年的時(shí)候開(kāi)始進(jìn)行研究和設計，當時(shí)是和中國的一個(gè)集團共同做北京東方太陽(yáng)城 (論壇 新聞)這個(gè)項目，其實(shí)這個(gè)養老設計我們感覺(jué)其實(shí)要是從首先要從定位要研究準，因為我們現在研究活躍性社區自理性社區，半護理全護理老年社區，整個(gè)項目定位決定整個(gè)項目運作，我想結合東方太陽(yáng)城項目我想談一下我們設計中心的體會(huì )，東方太陽(yáng)城這個(gè)項目位于北京市在潮白河旁邊，周?chē)h(huán)境非常好它是一個(gè)河灘地帶進(jìn)行一個(gè)老年項目開(kāi)發(fā)，這個(gè)應該是活躍自理生活能力這樣一個(gè)大型養老社區，這個(gè)整個(gè)項目用地123公頃面積比較大，建筑面積84萬(wàn)平米，從定位的初期到整個(gè)項目的研究其實(shí)也借鑒了國外的先進(jìn)經(jīng)驗，還有美國的設計公司跟我們一起研究一起開(kāi)發(fā)運作，也是借鑒美國比較好的經(jīng)驗。

　　在整個(gè)社區規劃設計里面昂想在原有的居住區規劃設計，包括理念里面它要突出一些老年設計特點(diǎn)，比如說(shuō)老年規劃設計上要有一個(gè)三性可識別性、直達性、安全性，可識別性大型的規劃我們應該做每一個(gè)組團每一個(gè)片區應該有自己特色，老人在里面走很容易識別我這個(gè)區在什么位置，包括里面標識標志包括一些特色應該不同的這個(gè)就是可達性，可達性比如說(shuō)交通組織上還有空間環(huán)境組織上，包括一些視線(xiàn)關(guān)系上應該讓他們非常方便，非常直接非常方便，安全性是最重要的，全區無(wú)障礙設計是必須，無(wú)障礙設計比如說(shuō)交通組織人車(chē)分流還有老年人活躍場(chǎng)地穿越上都應該有不同設計考慮，另外第二點(diǎn)就是配套方案，配套環(huán)境我們體會(huì )因為遠離北京，到達市區開(kāi)車(chē)需要40分鐘以上，遠離社區獨立的社區，滿(mǎn)足老年人和正常完全生活的情況下社區配套應該齊全的，還應該有一些面向社會(huì )，因為遠離市區社區避免封閉型和單調性，他們應該是開(kāi)放的，就是社會(huì )經(jīng)營(yíng)運作能夠引進(jìn)小區使小區不是完全封閉的，所以他在配套應該體現活躍性在配套一些正常比如說(shuō)收獲配套體育健身配套還有醫療配套等等包括健身等等這些比較齊全的情況下，還增加了社會(huì )性的服務(wù)，比如說(shuō)會(huì )議性的酒店包括度假公寓等等，這樣便于社會(huì )一些組織會(huì )議，他對整個(gè)社區也帶來(lái)一些活力。

　　然后在特殊廣場(chǎng)環(huán)境設計上，要從悼念人心理考慮，老年人非常需要特殊交流空間、溝通空間包括門(mén)前們后小小組團式的中心，都要特殊環(huán)境廣場(chǎng)適合老年人交往交流，讓他心理溝通的需要，再一個(gè)在景觀(guān)環(huán)境設計上，其實(shí)東方太陽(yáng)城在這個(gè)位置周?chē)幸粋€(gè)高爾夫球場(chǎng)，整個(gè)設計整個(gè)大型居住區和整個(gè)高爾夫球場(chǎng)穿插組合，所以景觀(guān)環(huán)境非常美，他要在這片林帶里面創(chuàng )造一個(gè)非常悠閑景觀(guān)環(huán)境非常好環(huán)境，所以規劃里面創(chuàng )造很多景觀(guān)一些水域，從環(huán)境高爾夫球場(chǎng)一些穿插，很多老人到那個(gè)以后，感覺(jué)這個(gè)地方離北京城區不遠，在這里生活環(huán)境在城里沒(méi)有辦法達到的，所以環(huán)境設計創(chuàng )造一個(gè)自身的特色，另外單體設計，單體設計住宅應該從老年人實(shí)際需求，住宅設計很多和我們開(kāi)發(fā)項目一致，但是住宅老年要求跟特殊空間不一樣，比如說(shuō)特殊部位放大，比如說(shuō)陽(yáng)臺設計不是簡(jiǎn)單陽(yáng)臺要在里面活動(dòng)有他的休閑，包括小畫(huà)環(huán)境設計入口等等老年設計在設計過(guò)程中其實(shí)還要從老年自身心理生理行為要求出發(fā)，這樣去想另外從西部設計考慮周到才能使在設計上基本達到滿(mǎn)足老年人的生活，現在老年住宅設計其實(shí)我想在后期配套服務(wù)是非常重要的，現在東方太陽(yáng)城整個(gè)后期服務(wù)配套包括一些社區老年大學(xué)一些配套家政服務(wù)，我覺(jué)得這些都是養老非常需求的，其實(shí)這個(gè)項目我想從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項目，這個(gè)運作的方式到滿(mǎn)足人們養老要求集合，其實(shí)在里面經(jīng)濟的運作包括后期服務(wù)的管理，對老年社區的成敗其實(shí)起到一個(gè)很大的作用。

　　劉光亞：我對江曼還要做一個(gè)補充介紹，我們九源國際建筑設計所是北京比較有名設計所，我想江曼剛才我提到的話(huà)題，主要我們是建筑師，我們很多項目中間都遇到規劃、設計包括室內設計這方面的挑戰，因為老年社區設計應該是民營(yíng)事務(wù)所遇到比較多新的問(wèn)題。謝謝！

江曼 北京九源三星建筑師事務(wù)所董事、總經(jīng)理

　　江曼：大家好！非常高興能夠參加這個(gè)研討會(huì )，在這個(gè)研討會(huì )里面今天學(xué)到了非常多東西，尤其聶會(huì )長(cháng)上午發(fā)言，實(shí)際上今天總體感覺(jué)，作為建筑師以前更關(guān)注技術(shù)方面的工作，但是今天實(shí)際上我短短一天時(shí)間，實(shí)際上關(guān)于養老住區這個(gè)事情實(shí)際上從三個(gè)層面來(lái)說(shuō)這個(gè)事，首先會(huì )長(cháng)從報的層面，把咱們現在正在做的工作，把房地產(chǎn)細分市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化程度，尤其是后50人群所需要這群住區，給他從一個(gè)道的層面有一個(gè)非常明確第一，就是后50綠色低碳國際住區，這樣一來(lái)實(shí)際上把我們養老住宅養生住宅等等一系列養老院都把它作為一個(gè)大層面清晰規位，我想道的層面大家有一個(gè)非常好方向東西去做，剛才張院長(cháng)綠色體系介紹，又把綠色建筑低碳建筑以及后50建筑立面具體體系性東西包括例子東西做了一個(gè)概要性介紹，以及為我們建筑師應該再細化剛才高總也說(shuō)我們?yōu)檫@些體系建設做更細東西，最后還有很多建筑師尤其外國建筑師在這個(gè)術(shù)的層面，因為他們在國際上尤其在美國有大量的設計案例，有很多的總結不管教訓還是經(jīng)驗都拿出來(lái)，從三個(gè)層面把這件事做了。

　　對于建筑師來(lái)講老年住宅也好后50國際居住社區的住宅我認為它的挑戰并不是在設計本身，而是在設計師有沒(méi)有能夠理解養生住宅和后50住宅的運營(yíng)模式，因為不同的老人，不同的后50他的需求不一樣，這一點(diǎn)建筑師不要只關(guān)注具體的設計術(shù)的層面，因為術(shù)的層面實(shí)際上是有更多體系的建設就可以規范，而在這個(gè)技術(shù)層面上最難的點(diǎn)是細分人群決定以后做的東西就是不一樣的，比如說(shuō)對于這種高端的隨著(zhù)中國社會(huì )的發(fā)展，越來(lái)越多中產(chǎn)階級產(chǎn)生，中產(chǎn)階級對于養老需求應該和普通的經(jīng)濟性人群養老需求不一樣的，同樣這樣高端人群或者剛才盧總提到老有所養這樣高的經(jīng)濟實(shí)力以及經(jīng)驗價(jià)值如何體現，在這個(gè)層面上如果建筑師能夠與開(kāi)發(fā)商與投資人共同的來(lái)對這個(gè)項目定位以及項目的設計去做一些指引性的東西，遠遠要超過(guò)建筑師在設計本身去關(guān)注那個(gè)術(shù)，就是一些技術(shù)標準，我認為這是對建筑師的一個(gè)挑戰在這個(gè)后50住區方面的。在具體一些細節方面，實(shí)際上我們參觀(guān)很多日本還有美國養老住區的設計，我們發(fā)現他們無(wú)聲控制比如說(shuō)我們電梯廳，老年公寓電梯廳，電梯廳大本身不說(shuō)，它的電梯不僅運送擔架，電梯里面還可以坐下來(lái)休息一下空間，有些老人不希望每天有護士打電話(huà)你身體怎么樣??？實(shí)際上門(mén)廳里面有自控的燈，如果這個(gè)老人12小時(shí)這個(gè)燈電表不走字，他的物業(yè)發(fā)現這個(gè)老人今天在家但是12小時(shí)沒(méi)有動(dòng)，就會(huì )有人來(lái)報是不想動(dòng)還是生病等等是有這樣一個(gè)細節。同樣通過(guò)水的控制，比如說(shuō)遠程控制水量很大，一個(gè)拉肚子水量很大，第二水龍頭壞了沒(méi)有關(guān)，第三種可能就是昏厥了，沒(méi)法關(guān)水這些細節上面實(shí)際上給我們設計師在具體細節方面做更多的事情，實(shí)際上除了這幾塊，我認為在說(shuō)細分市場(chǎng)，在細分市場(chǎng)里面，比如說(shuō)我們在高端的人群里面，我們去日本參觀(guān)了日本最高最好的一個(gè)老年公寓，這里面能夠如住人最低年限是65歲，他需要一次性交付十五年養老金，在這種運營(yíng)環(huán)節里面東西，我們設計師不能理解不能了解的時(shí)候，及上為這個(gè)開(kāi)發(fā)商提供很細服務(wù)比較難的。

　　剛才提到養老公寓它的運營(yíng)整個(gè)項目是類(lèi)似于五星級酒店，但是運營(yíng)模式是一個(gè)非常好的創(chuàng )新，我還是回到剛才光亞的問(wèn)題，就是在養老設計當中幾個(gè)層面都需要關(guān)注，建筑師最大挑戰就是能不能懂得每個(gè)項目不同運營(yíng)模式，把自己的技術(shù)支持運營(yíng)模式成功。

　　劉光亞：接下來(lái)話(huà)題是要向我們親和源股份有限公司董事長(cháng)奚志勇先生請教，我們知道奚志勇先生有眼光有魄力企業(yè)家，他撰寫(xiě)中國養老書(shū)一書(shū)已經(jīng)文匯出版社出版了，他率先實(shí)踐在上海市投資6億元建成中國第一個(gè)會(huì )員制養老社區，既又理論又有實(shí)踐，我們的題目就是未來(lái)我們如何建設更好后50綠色低碳國際住區及運用服務(wù)方面？我想奚志勇總經(jīng)理有很多設想跟我們分享，下面請您談?wù)勀南敕?？謝謝！

奚志勇 親和源股份有限公司董事長(cháng)

　　奚志勇：剛才主持人說(shuō)你可以多說(shuō)兩句，我說(shuō)到養老特別激動(dòng)，作為2003年能夠開(kāi)始養老的人，應該主要是稀缺，我在過(guò)的過(guò)程中是碰到不是能夠想到的困難，早上碰到聶會(huì )長(cháng)，我作為房地產(chǎn)商會(huì )理事長(cháng)我已經(jīng)三年沒(méi)有參加活動(dòng)了，今天為什么趕在這里說(shuō)話(huà)，因為06年這個(gè)項目啟動(dòng)到現在，我們08年如住會(huì )員開(kāi)始現在已經(jīng)800多個(gè)會(huì )員了，而且現在我們已經(jīng)有相對比較成熟的商業(yè)模式可以支持自身的發(fā)展，也總結出了一條服務(wù)理念，現在國際上很多大的同行，開(kāi)始著(zhù)手這個(gè)項目我感覺(jué)我們應該出來(lái)發(fā)聲音了，作為養老來(lái)說(shuō)首先是一個(gè)老年地產(chǎn)，因為沒(méi)有老年地產(chǎn)其他都是空的，第二老年服務(wù)。第三老年護理，三個(gè)必須并行必須發(fā)展，當然你可以做一條大家合著(zhù)做，但是系統部分來(lái)說(shuō)必須這樣做，我今天提到這個(gè)問(wèn)題，可能大家做養老也許有一些提示，我是把它作為世界對養老的誤區，第一個(gè)誤區是福利性，大家知道福利性一定是強調的是公平，但是，哪一個(gè)國家把養老產(chǎn)業(yè)中的福利跟公益性的公平都沒(méi)有做到，因為我們把養老福利性理解為對每個(gè)項目的支持這叫做福利性這叫做公益性不對，我們補貼最容易造成腐敗的，而且低效資源不能有效配制這是最大的問(wèn)題，所以現在政府非常關(guān)心養老產(chǎn)業(yè)，我們張會(huì )長(cháng)我們主任都非常推動(dòng)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我剛剛接到一個(gè)民政部邀請，民政部委托我做一個(gè)課題，就是社會(huì )資本中的養老產(chǎn)業(yè)，他們在報國務(wù)院文件里面要求我們提意見(jiàn)，我看考慮非常詳細但是最關(guān)鍵元素一個(gè)是產(chǎn)業(yè)化，一個(gè)公平性，如果鼓勵政府言老產(chǎn)業(yè)，而不是產(chǎn)業(yè)化的話(huà)，我們進(jìn)來(lái)都是不能盈利的，怎么發(fā)展怎么投資，怎么創(chuàng )造市場(chǎng)需要的產(chǎn)品這是一個(gè)很大問(wèn)題。產(chǎn)業(yè)化必須公平，政府投資養老機構補貼，非政府機構沒(méi)有補貼怎么發(fā)展，就可以走入醫療改革教育改革誤區，教育產(chǎn)業(yè)化失敗了，衛生改革產(chǎn)業(yè)化失敗，到底產(chǎn)業(yè)化失敗，還是創(chuàng )作過(guò)程中沒(méi)有把這個(gè)問(wèn)題想清楚。

　　所以今天可能我們今天會(huì )議也是代表中國未來(lái)老年住宅的起點(diǎn)一個(gè)標志性的過(guò)程，但是大家看到這個(gè)問(wèn)題，這樣爭論在中國一提起大家一起討論這個(gè)改革難度很高，我今天跟福利部幾位領(lǐng)導匯報思想說(shuō)，我最怕大家一起討論，一討論最后實(shí)踐之后找到政府這個(gè)時(shí)間很長(cháng)，所以這個(gè)上面我想也跟大家分享一些我個(gè)人的想法。第二，需求，全世界有很多很多統計數據，我們看到報道大部分是宏觀(guān)數據，我們產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)一定要微觀(guān)數據，我要知道70歲到80歲糖尿病多少，我要知道80歲以上打乒乓球有多少，否則永遠是浪費，你做很大社區，如果沒(méi)有80歲以上老人根本不游泳你投資游泳池干什么，我經(jīng)常跟我們同事們我開(kāi)一句玩笑，我說(shuō)中國不能做養老中最好，但是我是做最認真的，我自己成立一個(gè)老年生活研究中心，我成立一個(gè)老年基金研究會(huì )，我發(fā)起中國老年產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，結果中國老年產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟有三千多家企業(yè)加盟，因為我們所有聯(lián)盟組織都找一個(gè)主管單位，找兩天沒(méi)有找到主管單位，她說(shuō)那到我們這里來(lái)，因為做產(chǎn)業(yè)有不同聲音發(fā)出，不同層面組織發(fā)出這種聲音才能支撐這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　我們進(jìn)入一個(gè)誤區就是中國老年人是世界上最有錢(qián)的人，中國傳統的模式老了給小孩留一筆錢(qián)，現在房地產(chǎn)很大一部分就是爺爺奶奶因為孫子結婚拿錢(qián)買(mǎi)房子，所以并不是沒(méi)有消費能力完全有消費能力，這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展這樣，以后可能是6222的問(wèn)題，上海平均年齡達到80歲之后，肯定產(chǎn)生6222問(wèn)題，我們現在有八百多個(gè)會(huì )員我們平均年齡72.5歲，我們里面老人48%是大學(xué)以上的，所以這個(gè)需求特別是在知識層面高的，我們這里面大學(xué)教授特別多，所以這里面我們做這個(gè)產(chǎn)業(yè)更要把市場(chǎng)細分清楚，可能有無(wú)數種產(chǎn)品的出現。

　　第五，剛才設計單位已經(jīng)講了，因為這里都是專(zhuān)業(yè)我不想多說(shuō)這方面的聲音，但是有一點(diǎn)大家記住，老年社區不是為了一套房而是給老人提供一個(gè)生活平臺，改變他一個(gè)生活方式，引導帶動(dòng)一種新的生活理念，不是簡(jiǎn)單為一套房做的，通過(guò)我們系統我們服務(wù)一定引導他靠哪個(gè)方向去走，我們老年進(jìn)來(lái)之后到底需要什么，這是一個(gè)需求問(wèn)題，我們做市場(chǎng)一定研究老年心理需求或者各個(gè)層面老年需求，我們設計產(chǎn)品是一個(gè)生活平臺，生活平臺上面一定有家的元素，如果離開(kāi)家的元素，再加上一個(gè)服務(wù)系統，這個(gè)成為老年社區的基本要求，如果滿(mǎn)足不了這個(gè)要求，那么房子建再漂亮可能很難住進(jìn)去。

　　再一個(gè)誤區就是老年人基本需求問(wèn)題，我們跟大家都再說(shuō)以人為本，政府也在說(shuō)以人為本，我們找到這個(gè)人到底是誰(shuí)，我們現在給政府提供一些養老機構服務(wù)標準來(lái)看，這個(gè)基本上是我們管理者以人為本，我們自己管理思路，我們真正找到老年人生活需求，老年人生活需求吃喝拉撒類(lèi)似于這些，更重要的是精神層面的，比方說(shuō)自由、尊重、隱私、支配這些元素也要很豐富，我看國外的養老機構沒(méi)有把這些因素考慮進(jìn)去，我們所有人士基本上都是成功人士，你們最后為了什么？一定是自由、尊重、隱私支配，離開(kāi)這個(gè)你追求這個(gè)干什么？所以這一點(diǎn)大家設計產(chǎn)品要想清楚，我們這些元素怎么體現出來(lái)，出來(lái)比較簡(jiǎn)單，但是體現出來(lái)比較難，所以這一點(diǎn)大家引起重視。

　　最后，還有一個(gè)就是國際化問(wèn)題，美國也好日本也好臺灣新加坡也好都做非常優(yōu)秀，有一個(gè)好標準，因為他們生活方式完全不一樣，他們生活很簡(jiǎn)單我們生活要求很高，這個(gè)一定有利于國外標準，我們作為投資者一定想明白我們中國人需求是什么，我們中國人沒(méi)有這個(gè)市場(chǎng)細分數據，我們成立研究中心初衷，就是把我們老人作為一個(gè)數據庫，把他們樣本作為數據分析，我們現在已經(jīng)陸續出現一些數據，但是這些數據還不健全，這個(gè)也是一個(gè)很大問(wèn)題，因為時(shí)間太短，大概五年以后可以有些數據支撐我們理論依據，還有一個(gè)特別重要的問(wèn)題是什么呢？就是大，全國世界都在機動(dòng)，搞一個(gè)大型老年社區，弄五十個(gè)億，大家有沒(méi)有想過(guò)養老社區死亡率多少，如果沒(méi)有搞明白你弄這么大，你就成為一個(gè)死亡城，誰(shuí)愿意去住，你看看歐美、臺灣、日本也好，為什么他們養老社區都是很小，都是一百多套房子，兩百多套房子，除非那些本身就是房地產(chǎn)沒(méi)有大的服務(wù)社區可能做很大，所以這些問(wèn)題我今天提出個(gè)人想法，因為這些問(wèn)題都是影響我們未來(lái)做這個(gè)產(chǎn)業(yè)很關(guān)鍵的要素，所以我把的想法跟大家做一個(gè)匯報。謝謝大家！

　　主持人：非常感謝奚志勇領(lǐng)導，我想大肺腑之言來(lái)自于長(cháng)期研究和實(shí)踐，尤其實(shí)踐中有很多感悟，而且這些觀(guān)點(diǎn)可能值得我們今后在未來(lái)能夠展開(kāi)來(lái)探討，從設計師來(lái)講首先我很敬佩你這樣開(kāi)發(fā)商非常專(zhuān)業(yè)非常有追求，我們也愿意遇到更多的像奚志勇這樣發(fā)展商從設計師來(lái)講可能少走很多彎路，才能打造出更好更多的真正意義上的精品。接下來(lái)我可能把話(huà)題要轉給高志先生，高志先生大家已經(jīng)很熟知了，以前對他的演講很不盡興，這個(gè)話(huà)題給你留時(shí)間比較長(cháng)你可以充分展開(kāi)，對于高志先生做一個(gè)補充介紹，因為他有很多國際國內豐富工作學(xué)習背景，而且百忙當中還參與教學(xué)，可能也不少發(fā)展商也曾經(jīng)是他的學(xué)生，他思維非?；钴S事業(yè)非常開(kāi)闊應該講非常國際化這樣一個(gè)視野，同時(shí)也有很多國內經(jīng)驗，剛才他講國內做養老社區做多少多少個(gè)，在國外也有很多觀(guān)察生活體驗，我想可能在面對宏觀(guān)調控這個(gè)新政和低碳經(jīng)濟到來(lái)的今天，就是房地產(chǎn)業(yè)在轉型過(guò)程中迫切需要新的著(zhù)力點(diǎn)增長(cháng)點(diǎn)，就是50歲以上中老年人擁有人生最高財產(chǎn)凈值起居加養老需求是這個(gè)產(chǎn)業(yè)之一，必然對我們養老產(chǎn)業(yè)造成深遠影響，這個(gè)請高志先生發(fā)表高見(jiàn)。

高志 加拿大寶佳國際建筑師有限公司中國首席代表

　　高志：就接著(zhù)你那個(gè)話(huà)題說(shuō)，我今天特別高興，因為今天這個(gè)會(huì )出乎我的預料，我沒(méi)想到準備這么詳細的東西，國內專(zhuān)門(mén)就養老社區這個(gè)主題開(kāi)研討會(huì )在我印象里第一次，我覺(jué)得這個(gè)事情應該說(shuō)從研究角度做了開(kāi)創(chuàng )性的工作。第二，我想談?wù)勎易约郝?tīng)了這些的感受，也是這些年做養老社區的感受，第一大家別信劉光亞，我可沒(méi)有摩拳擦掌信心百倍也好，沒(méi)有我還是戰戰兢兢，戰戰兢兢我也得說(shuō)實(shí)話(huà)，第一我覺(jué)得養老社區不是誰(shuí)都能干的，這是我的觀(guān)點(diǎn)，別一下都上去，養老社區我做這個(gè)感覺(jué)，養老社區比商業(yè)建筑還要難玩，養老社區這個(gè)不好玩非常難，如果過(guò)去做住宅社區你想玩養老社區真得留神需要格外謹慎，需要做好認真的準備，難啊，養老社區不好做，由于城市轉型由于人們逐漸的富裕，由于我們中國人的孝心得到進(jìn)一步的發(fā)展，由于上帝又促使我們需要人人講仁愛(ài)之心怎么說(shuō)都可以，但是養老社區這個(gè)事做起來(lái)要有非常豐富商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，要有非常豐富旅游地產(chǎn)的經(jīng)驗，要有非常熟練酒店管理經(jīng)驗，你還要多多少少懂一點(diǎn)醫療經(jīng)驗，然后還要懂一點(diǎn)城市的問(wèn)題，剛才我們奚志勇講養老社區不能大，我覺(jué)得這么講很有道理，但是為什么不敢做大呢？或者覺(jué)得做大有危險呢？就是毫無(wú)疑問(wèn)的證明養老社區他不是一個(gè)簡(jiǎn)單的住宅或者不是一個(gè)簡(jiǎn)單的房子問(wèn)題，注意用這個(gè)詞叫養老社區，什么叫做社區??？今天因為沒(méi)有機會(huì )講這個(gè)項目，我這個(gè)項目本來(lái)叫做養老城，城是一個(gè)什么概念，所謂大小養老社區始終這么認為，養老社區不是一個(gè)住宅區，為什么不叫養老區叫養老社區，社是什么意思？代表社會(huì )的概念，老年人怕孤獨，老年人怕被人遺忘，老年人怕想見(jiàn)孫子見(jiàn)不著(zhù)，老年人怕死我不這么認為，我躺醫院床上當時(shí)馬上，我想第一個(gè)我可以踏實(shí)，因為我兒子上大學(xué)，我老婆工作挺好，唯一舍不得就是我媽怎么辦？奚志勇領(lǐng)導講很對，我們不能做大，因為你把控不了，你要變成養老城把控不了，那是一個(gè)城市社區這是一個(gè)第一建議，別什么人都做，這話(huà)說(shuō)可能有一點(diǎn)不好聽(tīng)但是跟大家分享心理話(huà)。

　　第二，也不是哪個(gè)一個(gè)設計公司哪個(gè)設計師都能夠做得好的事，我看很多做的養老社區就是做驢唇不對馬嘴，剛才江總講了一個(gè)，你懂不懂怎么運營(yíng)怎么用這個(gè)東西，不懂照葫蘆畫(huà)瓢最后抄來(lái)都是垃圾，這個(gè)項目教訓是很深刻的。

　　第三，剛才回答光亞那個(gè)話(huà)，中國養老社區未來(lái)發(fā)展我怎么覺(jué)得我覺(jué)得對政策解讀很重要，政策解讀不是一種救濟，是你怎么理解應用它，國家為什么扶持養老政策，國家是有戰略考慮的，別的不說(shuō)比如說(shuō)海爾集團我們跟它現在合作，合作是什么？合作低碳，中國最大的家電白電企業(yè)就是海爾，海爾只有把家電還有低碳住宅結合起來(lái)這個(gè)家電才有希望，因為國外大家知道現在所有裝修房子是沒(méi)有裝修的，來(lái)了什么洗衣機電冰箱統統都是做好的，海爾未來(lái)真正靠零售沒(méi)有多少，只有跟這個(gè)結合，結合必須解決低碳問(wèn)題，耗電量那么高誰(shuí)用你的，怎么辦？就要研究這個(gè)，張瑞敏很聰明的，我們想老年社區有配套的嗎？老年社區的爐臺，比如說(shuō)冰箱、等等等等你這個(gè)研究沒(méi)研究，所以我想老年這個(gè)事情要想成功一定是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的問(wèn)題，我想這么多年的做老年社區做這么多體會(huì )我發(fā)現真正一做細了，剛才奚志勇說(shuō)了我們缺準確的數據，我們做樣社區這個(gè)冰箱到底做多高，我在輪椅上能夠把兩個(gè)門(mén)都開(kāi)開(kāi)你能做到嗎？我現在坐輪椅要上廁所隨時(shí)廁所一拉馬桶馬上換位，沒(méi)有數據你設計什么啊，沒(méi)有數據你設計什么??？所以這個(gè)也是我們現在，因為美國我們可以參考一些，但是有朋友講標準不同，標準不同確實(shí)生產(chǎn)力水平有關(guān)系，更多最大不同還是觀(guān)念問(wèn)題，我們中國人這個(gè)養老敬老的觀(guān)念和西方人根本不同的，這個(gè)不是人家資本主義我是社會(huì )主義，西方那個(gè)民族是馬背上的民族是部落民族我們是農耕民族，我們中國民族是農耕民族特有構成您就是這樣，你就是吃玉米吃大米這樣吃過(guò)來(lái)的，人家就是帶著(zhù)血牛肉這樣過(guò)來(lái)的，人家就是這種傳統，今天本來(lái)有一個(gè)圖，我覺(jué)得中國養老社區不管你作大做小堅持一個(gè)原則一定組團式的一定社區式的，中國人講的是一個(gè)小社會(huì )，本來(lái)我做幾個(gè)細胞連接起來(lái)，中國養老社區就是這種方式，不是那種非常自我的那種，養老社區不好做，你要沒(méi)有商業(yè)經(jīng)驗，沒(méi)有旅游經(jīng)驗做養老地產(chǎn)所有開(kāi)發(fā)商我勸你慎重。第二找到設計找到正確的設計師，設計師可能做酒店做住宅很好做養老社區未必了，因為這個(gè)東西做根本不多，再一個(gè)就是迅速的形成行業(yè)標準，沒(méi)有行業(yè)標準我們要找行業(yè)標準。最后，我覺(jué)得養老行業(yè)雖然很有發(fā)展，但是我覺(jué)得不要樂(lè )觀(guān)過(guò)頭，我們要冷靜，因為中國還是一個(gè)窮國，短期內跟上國際的水平還需要一段時(shí)間，你別瞧咱們GDP超過(guò)日本，真正實(shí)力還差很遠，所以這樣我勸大家注意，在養老社區建設上跟一般房地產(chǎn)不一樣，那種快進(jìn)快出沒(méi)那個(gè)事，所以充分利用好外國基礎利用好外國基金做長(cháng)久的打算。謝謝！

　　劉光亞：謝謝高志先生，剛才精彩的對話(huà)，高志先生剛才說(shuō)法中間我有一些完全贊同，還有一些可能需要展開(kāi)探討的地方，當然因為今天時(shí)間原因，不一定在這個(gè)會(huì )上展開(kāi)，但是至少現在有三個(gè)非常深感受，第一我覺(jué)得我們全國房地產(chǎn)設計聯(lián)盟，包括我們不動(dòng)產(chǎn)研究院，在聶會(huì )長(cháng)領(lǐng)導下在商會(huì )領(lǐng)導下我們現在做的工作是非常不易的工作，這個(gè)上面來(lái)講有信心參與到這個(gè)工作當中邊干邊學(xué)這個(gè)信心是有的。第二，在市場(chǎng)經(jīng)濟大潮下，我們不能忘記中華民族有著(zhù)五千年悠久文明史大家庭，我們尊老愛(ài)幼是民族和國家傳統美德，這個(gè)意義上來(lái)講，我們需要扎扎實(shí)實(shí)做包括發(fā)展商包括設計師包括我們研究院扎扎實(shí)實(shí)工作地方，我們不能忘記社會(huì )責任，我們經(jīng)驗不夠還想國外借鑒，不管美國歐洲、日本等等他們這個(gè)方面走在我們前面一定有可學(xué)的地方。第三，應該講已經(jīng)是前面開(kāi)場(chǎng)白里面講到的，我們老年社會(huì )到來(lái)有這樣龐大的數字，我們已經(jīng)到了必須思考和讓我們長(cháng)輩活更有尊嚴，再過(guò)十幾年我也進(jìn)入老年時(shí)期，更有尊嚴怎么樣能夠更加健康快樂(lè )。作為開(kāi)發(fā)商作為設計企業(yè)我們該思考如何才能建設好我們后50綠色低碳國際住區養老住區我們希望商會(huì )領(lǐng)導下我們后50評估開(kāi)發(fā)手冊能夠早日出臺，也能夠及時(shí)指導我們開(kāi)發(fā)商和設計單位能夠更多更好有所作為，并及早創(chuàng )造示范工程為建設中國后50國際綠色低碳住區添鉆加挖這個(gè)對話(huà)到此結束。謝謝大家！

　　鐘彬：謝謝光亞主持，謝謝我們設計聯(lián)盟訂立支持，今天活動(dòng)到此結束。