在我國快速城鎮化發(fā)展的背景下，部分城市被星羅棋布的城中村切割得支離破碎，集約、節約利用土地資源的城市規劃到處碰壁，城市規劃功能布局不得不遷就村莊布局而作出調整。針對這個(gè)問(wèn)題，浙江省義烏市城市規劃設計研究院進(jìn)行了“城中村宅基地價(jià)值化理論、途徑與方法研究”，為創(chuàng )新城中村改造模式提出新的思路與方法。日前，此課題項目通過(guò)了住房和城鄉建設部的評審驗收。

　　單純看重“物質(zhì)空間”城市規劃四處碰壁

　　據義烏市城市規劃設計研究院副院長(cháng)、項目負責人阮梅洪介紹，近年來(lái)，義烏和全國許多地方一樣，采用了“以村為單位、全拆全建、統一規劃、宅基地安置、多層垂直房建設”的城中村改造模式。在這種模式下，改造后的城中村雖然建筑形式、規劃布局、市政基礎設施配套等方面是“城市”的，但“村落”的特征仍在延續，村莊布局由原來(lái)的“小而亂”變?yōu)?ldquo;大而散”，村莊用地與城市功能布局間的矛盾并沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性改善。

　　在宅基地改造模式下，村民和村集體始終把目光聚焦在城中村宅基地的“物質(zhì)空間”上，他們將實(shí)現住房權益最大化的努力聚焦于對城中村改造建設用地規模與優(yōu)勢區位的爭取上。村集體把如何獲得城市內更多的優(yōu)勢區位土地放在首要考慮之列，村民更是把獲得規劃區內最好的宅基地、在宅基地上建設盡可能多的建筑面積、使每平方米的宅基地產(chǎn)生最大的經(jīng)濟收益看成重中之重。因此，在城中村建設規劃獲得審批后，村集體組織在實(shí)施過(guò)程中，仍然要為增加更多建房空間而努力。

　　在義烏經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，大多數改造后的城中村只建有配電房等必不可少的公用設施，規劃中的幼兒園、老年活動(dòng)中心等需要村里投入建設的公共設施，都被以宅基地不夠分配為由改為宅基地建房。規劃中的公共綠地即使沒(méi)有被改為宅基地，也被鋪成了水泥地，規劃中房前屋后的綠地也以影響汽車(chē)通行為由被鋪成了水泥地面。

　　回顧義烏的城中村改造工作可以看到，村民不愿意按城市規劃進(jìn)行布局調整，城市規劃只能處處遷就。在凌亂分布的新城中村中，分不清是新城中村包圍工業(yè)企業(yè)、影響規模企業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群的形成，還是工業(yè)企業(yè)包圍新城中村，嚴重影響村民的居住環(huán)境。同時(shí)，盲目追求宅基地面積的行為，影響了特色城市空間的營(yíng)造，降低了城市品位和環(huán)境品質(zhì)，影響城市空間績(jì)效。由于城市空間績(jì)效的降低，改造后的城中村并不能幫助村民實(shí)現其房屋價(jià)值最大化的愿望。

　　引導關(guān)注“經(jīng)濟屬性”城村發(fā)展實(shí)現共贏(yíng)

　　按照宅基地模式進(jìn)行的城中村改造并沒(méi)能實(shí)現村民期望的住房權益最大化，卻使城市規劃中城市土地集約利用、城市布局結構優(yōu)化、城市功能完善的功能落實(shí)均面臨難以逾越的障礙。

　　城市規劃就是為了確保城市用地和設施的合理布局。“以村為單位，宅基地安置”的城中村改造模式，造成村集體與城市政府爭奪相對稀缺的優(yōu)勢區位土地，弱化了城市規劃優(yōu)化配置空間資源的職能與努力。

　　對此，阮梅洪表示，宅基地政策是城鄉二元結構的歷史條件下形成的，是“穩定農業(yè)生產(chǎn)、保障農民生活”的制度性保障，在城中村改造中延續宅基地安置政策，強化了村民對宅基地“空間屬性”的關(guān)注，而忽視了宅基地的“經(jīng)濟屬性”，這是城中村改造問(wèn)題之所以難以突破的根本原因。

　　針對這個(gè)問(wèn)題，項目組開(kāi)展了對城中村宅基地價(jià)值化理論、途徑與方法的研究工作。研究過(guò)程中，他們運用產(chǎn)權理論，提出釋放城中村宅基地產(chǎn)權，顯現城中村住房?jì)r(jià)值；運用地租理論分析城中村住房收益的來(lái)源；運用區位理論，完善城市規劃功能布局，提高城市運行效率；運用報酬資本化法理論，剖析村民住房的收益與房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)系。通過(guò)四大理論的整合，構建了“宅基地價(jià)值化”理論。

　　他們運用報酬資本化法對城中村住房和城市居住小區住房的收益凈現值進(jìn)行計算與對比，幫助村民充分了解住房?jì)r(jià)值與住房品質(zhì)、租金收益的關(guān)系，提高村民對住房?jì)r(jià)值的認知，引導村民和村集體從對宅基地“物質(zhì)空間”的關(guān)注轉變?yōu)閷φ亟?jīng)濟權益的關(guān)注，引導村民以宅基地的經(jīng)濟價(jià)值為紐帶，按照城市規劃，自主實(shí)現宅基地權益，從根本上消除城中村改造工作的障礙。

　　在日前舉辦的評審會(huì )上，專(zhuān)家們認為，該課題按照市場(chǎng)規律，以城中村宅基地地租為基礎，科學(xué)定量地確定村民宅基地經(jīng)濟價(jià)值，以市場(chǎng)化的宅基地價(jià)值化方式取代現行城鄉二元體制的宅基地安置模式，以保障村民宅基地的權益，公平分配城市資源，提高城市空間績(jì)效，實(shí)現城市與村民的雙贏(yíng)，為創(chuàng )新城中村改造模式提出了新的思路與方法，其成果具有理論創(chuàng )新性和實(shí)際工作可操作性，具有較高的推廣應用價(jià)值。