本輪中國房地產(chǎn)調控政策已持續兩年有余，其嚴厲程度在全球范圍內都屬罕見(jiàn)，限購又限貸的政策可謂絕無(wú)僅有。但時(shí)隔兩年，回看調控效果，可謂平平。房?jì)r(jià)似乎遠未達到“理性回歸”的程度，但相關(guān)銷(xiāo)售與房地產(chǎn)新開(kāi)工卻大幅回落，加之海外經(jīng)濟動(dòng)蕩，中國經(jīng)濟硬著(zhù)陸的風(fēng)險正在加大。因此，此時(shí)有必要反思一下調控政策，認清政策中存在的誤區，以促進(jìn)未來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟的健康發(fā)展。

　　調控目標是否清楚？

　　一直以來(lái)，房?jì)r(jià)是否過(guò)高頗具爭議。不同人由于所處的收入水平不同，對房地產(chǎn)泡沫的判斷也差異較大。本輪房地產(chǎn)調控旨在打壓投資投機性需求，促進(jìn)房?jì)r(jià)回歸合理價(jià)位。那么何為房?jì)r(jià)的合理水平自然值得探討。若非如此，房地產(chǎn)調控怎能做到有的放矢？

　　筆者認為，房?jì)r(jià)是否過(guò)高的討論首先必須面對兩個(gè)問(wèn)題。一是灰色收入的問(wèn)題。由于中國居民收入差別擴大，且統計存在著(zhù)低估現象，特別是收入越高的群體收入統計低估的現象越加明顯；二是應認識到不同收入階層的人群購買(mǎi)不同價(jià)位和大小的房屋的事實(shí)，一概用平均房?jì)r(jià)與平均收入水平衡量房?jì)r(jià)是否過(guò)高與現實(shí)相悖。

　　考慮到這兩點(diǎn)，筆者認為房?jì)r(jià)泡沫對中等和以下收入家庭確實(shí)存在，但豪宅市場(chǎng)反而泡沫較小。若真如此，一刀切的調控政策很難收到的理想效果。一方面，對于高收入群體來(lái)說(shuō)，由于中國投資渠道較少且豪宅不貴，自然加大了高收入群體投資房產(chǎn)的現象。另一方面，由于對于中低收入群體來(lái)講房?jì)r(jià)極高，陋室難求，即便房?jì)r(jià)下降，也很難有購房能力。

　　這樣在執行房地產(chǎn)政策之時(shí)，更應該注重其他政策的配套實(shí)施，如加快落實(shí)收入分配制度改革、增加中低端收入群體的轉移支付；加快金融市場(chǎng)改革、規范資本市場(chǎng)以提振投資者信心、拓寬投資渠道等等。

　　調控依據是否清晰？

　　判斷房?jì)r(jià)是否合理自然需要準確的房?jì)r(jià)統計數據。不過(guò)十分遺憾，自1998年房改以來(lái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)就缺乏完善的統計體系。例如，為應對金融危機，2009年國內貨幣政策和針對房地產(chǎn)業(yè)的抑制性政策已全面放松。其后房?jì)r(jià)上漲很快，在很多人眼中代表著(zhù)新一輪房地產(chǎn)泡沫的形成。但國家統計局年底發(fā)布的70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格卻顯示2009年房?jì)r(jià)僅上漲1.5%，明顯偏離直觀(guān)感受。

　　為避免爭議，去年統計局取消了公布房屋均價(jià)漲幅平均數，使得市場(chǎng)失去了對房?jì)r(jià)漲幅的最直觀(guān)感受，也導致研究者多年跟蹤的房?jì)r(jià)歷史數據出現中斷。

　　對比美國可以追溯200年來(lái)各州的房?jì)r(jià)數據，中國房地產(chǎn)數據統計確實(shí)混亂。筆者認為，房?jì)r(jià)數據不僅是居民購買(mǎi)行為的參考，更是決策層推出政策的主要依據。依據尚不清楚，如何讓房?jì)r(jià)“合理回歸”？

　　政策應建立長(cháng)效機制

　　調控兩年有余，房地產(chǎn)價(jià)格確有所回落趨勢，但交易量與投資的大幅下降值得警惕。國家統計局數據顯示，今年1-5月，住宅開(kāi)工面積同比下降8.2%，銷(xiāo)售面積同比下滑13.5%，需求面受到壓制，且供給面出現萎縮，這樣不僅很難支持投資，也會(huì )造成供求失衡，反而構成了政策常態(tài)化以后，房?jì)r(jià)反彈的潛在壓力。

　　另外，房地產(chǎn)投資下滑導致相關(guān)消費與固定資產(chǎn)投資的迅速回落，加之海外經(jīng)濟疲軟，中國經(jīng)濟硬著(zhù)陸的風(fēng)險正在加大。1-5月房地產(chǎn)投資增速下滑至18.5%，也是金融危機以來(lái)的新低。受此影響，家用電器和音像器材、家具類(lèi)、建筑及裝潢材料類(lèi)消費持續下降。固定資產(chǎn)投資增速亦回落至20.1%，為近十年以來(lái)的最低增速。

　　回顧近幾年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以看出房地產(chǎn)政策變化頻繁，且時(shí)而過(guò)緊、時(shí)而過(guò)松。金融危機之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本屬于調控狀態(tài)，國家出臺一系列調整政策，以期抑制過(guò)熱的投資和房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。而金融危機出現以后，因“信心重于黃金”，為保內需，推出了四萬(wàn)億經(jīng)濟刺激計劃，但最終投入更接近“十萬(wàn)億”，導致房地產(chǎn)泡沫的積聚與地方政府投資平臺風(fēng)險的加大。

　　為防范投融資平臺風(fēng)險與打壓房地產(chǎn)泡沫，去年大部分時(shí)間決策層一直保持著(zhù)緊縮的貨幣政策。即便自去年年底以來(lái)貨幣政策有所放松，但對于房地產(chǎn)調控與地方政府投資平臺仍保持嚴格控制，目前中長(cháng)期貸款總占比不到30%，遠低于以往近50%的比例，便是佐證。

　　考慮到當前經(jīng)濟硬著(zhù)陸風(fēng)險加大，對地方政府投資平臺與房地產(chǎn)政策有所松綁。地方政府出臺一些變相的房地產(chǎn)放松政策被默許：如近期媒體有傳河南省6部門(mén)聯(lián)合對房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)行微調，鼓勵首套房利率打七折；銀監會(huì )推動(dòng)商業(yè)銀行加大對“鐵公基”和保障房等領(lǐng)域的信貸支持，也是恢復對融資平臺信貸支持的表現。

　　近幾年政策變化幅度過(guò)大，缺少長(cháng)效機制，多變甚至幾近反轉的政策對企業(yè)與銀行是極為不利，也值得重點(diǎn)反思?？偟膩?lái)看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的風(fēng)險正在加大。認清房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的作用，避免政策時(shí)而過(guò)緊、時(shí)而過(guò)松，建立長(cháng)效的機制，并配合以收入分配結構調整、加大金融市場(chǎng)改革、拓寬投資渠道，都至關(guān)重要。唯有如此，才能引導中國房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國經(jīng)濟的健康發(fā)展。