美國大城市底特律市，因為不堪巨額債務(wù)負擔，最近終于向法院申請破產(chǎn)保護。這盡管早在市場(chǎng)預料之中，但消息傳出依然震憾了全美乃至全球，對中國特別是中國樓市來(lái)說(shuō)，或許更有啟迪意義。

　　汽車(chē)之城、音樂(lè )之都的底特律市，其當年迅猛發(fā)展的速度、急劇膨脹的城市規模，是中國許多城市孜孜以求的榜樣。罪惡之城、悲慘之城、腐爛之城，底特律市后來(lái)淪落的軌跡和原因，自然更值得“后學(xué)者”的關(guān)注和警惕。

　　從昔日的輝煌到今日的敗落，底特律市衰敗的原因是多方面的，這其中大家公認的最根本的原因，主要有兩個(gè)：一是底特律產(chǎn)業(yè)單一，過(guò)分依賴(lài)于汽車(chē)業(yè)；二是人員持續外遷，最終導致人口規模急劇下降。

　　前車(chē)之鑒，后事之師。底特律市因為產(chǎn)業(yè)單一、人口外遷等原因，從昔日的輝煌崛起到今日的走向衰敗，如此大起大落的過(guò)程和軌跡，對于中國城市發(fā)展特別是對于今日樓市調控來(lái)說(shuō)，至少存在以下兩方面的啟示：

　　一是城市規劃要有前瞻性，避免爭先恐后地造鬼城。底特律市上個(gè)世紀的蓬勃發(fā)展，依托的主要是汽車(chē)工業(yè)的發(fā)展。底特律是福特、通用和克萊斯勒的發(fā)家之地，隨著(zhù)汽車(chē)工業(yè)蓬勃發(fā)展，底特律市人口規模急劇膨脹，鼎盛時(shí)期曾高達185萬(wàn)左右。

　　到了上個(gè)世紀70年代，隨著(zhù)日韓和歐洲汽車(chē)工業(yè)的逐漸興起，美國汽車(chē)工業(yè)江河日下，底特律市開(kāi)始走向衰退，伴隨著(zhù)失業(yè)率、犯罪率的不斷攀升，是人口的大量外遷，今天底特律市人口僅剩71萬(wàn)人，不及鼎盛時(shí)期的一半。

　　成也汽車(chē)，敗也汽車(chē)。底特律市之所以出現如此危機，根本原因在于過(guò)度依賴(lài)汽車(chē)工業(yè)，底特律市80%的經(jīng)濟依賴(lài)于汽車(chē)業(yè)。產(chǎn)業(yè)的單一也造成財政收入來(lái)源的單一，當汽車(chē)業(yè)蓬勃興旺時(shí)，財政收入快速增長(cháng)，而當汽車(chē)業(yè)陷入困境時(shí)，財政收入也就隨之下滑。

　　相對于底特律市來(lái)說(shuō)，中國許多城市的規劃發(fā)展更加令人憂(yōu)心，因為底特律市當年的迅猛發(fā)展、急劇膨脹，畢竟還有著(zhù)汽車(chē)工業(yè)的堅強后盾，而今日中國許多地方急不可耐、跑步進(jìn)入城市化的發(fā)展，依賴(lài)的卻主要是“圈土地、炒地皮”。

　　據媒體報導，1998年，中國有78個(gè)城市表示要建設國際化大都市；2003年，這樣的城市數增加到了182個(gè)；現在，則已超過(guò)200個(gè)。曾有搞規劃的專(zhuān)業(yè)人士對我說(shuō)，按照各城市人口規模的規劃，中國人口翻一番恐怕也不夠。

　　輝煌如底特律市，在支柱產(chǎn)業(yè)遭遇沖擊，城市人口大量外遷之后，也免不了淪落為罪惡之城、悲慘之城、腐爛之城，今日中國許多城市大躍進(jìn)式地擴張，依賴(lài)的主要是“圈土地、炒地皮”，可持續性又有幾何？

　　二是房地產(chǎn)市場(chǎng)是“markets”，房地產(chǎn)調控不宜一刀切。房地產(chǎn)市場(chǎng)是“markets”，而不是“market”，這個(gè)常識在底特律得到了淋漓盡致地反映。

　　“一雙鞋的價(jià)格能買(mǎi)兩套房”，底特律市如此低廉的房?jì)r(jià)，曾讓不少?lài)诵纳鷳岩?，天底下竟有這等好事？這種“好事”在底特律市確實(shí)存在，不過(guò)在這“好事”背后，是底特律市的“慘不忍睹”。

　　據統計，底特律市有78000棟廢棄建筑物，66000塊閑置土地，高達27.8%的失業(yè)率，以及因經(jīng)費不足，有三分之二的救護車(chē)不能動(dòng)，40%的街燈不能亮，還有居高不下的犯罪率。

　　在底特律市房?jì)r(jià)跌至“白菜價(jià)”同時(shí)，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)近一年來(lái)卻在強勁復蘇。譬如，4月美國大城市房?jì)r(jià)同比漲幅創(chuàng )2006年以來(lái)新高，其中20個(gè)大城市房?jì)r(jià)指數同比上漲12.1%；5月美國新房銷(xiāo)售量環(huán)比上漲2.1%至47.6萬(wàn)套，創(chuàng )2008年7月以來(lái)新高。

　　即便在大底特律區，從2011到2012年，地區房地產(chǎn)價(jià)格同比上升幅度也高達13.6%。據當地資深房地產(chǎn)經(jīng)紀人潘重華介紹，距離底特律市區開(kāi)車(chē)距離僅30分鐘左右的Troy市，其房地產(chǎn)情況與底特律市區就有天壤之別。

　　從大底特律區房地產(chǎn)市場(chǎng)“冰火兩重天”可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區域性非常強的市場(chǎng)。中國幅員遼闊，各地經(jīng)濟發(fā)展水平差異很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)差異也較大，房地產(chǎn)調控時(shí)或許需要更多地考慮到各地的差異性。