?、僦苯涌拷F有的旅游資源和旅游景區開(kāi)發(fā)景區住宅，對風(fēng)景區建設和旅游開(kāi)發(fā)幾乎沒(méi)什么建設性貢獻，有的甚至還對旅游景區造成一定破壞。

　?、谠谧晕覡I(yíng)造的旅游景區附近開(kāi)發(fā)景區住宅，不依附現有旅游資源和景區，先投入巨資，專(zhuān)注開(kāi)發(fā)大型旅游項目，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景觀(guān)景區，改善區域基礎設施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來(lái)人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區附近地產(chǎn)升值，再趁勢進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　?、叟c旅游景觀(guān)開(kāi)發(fā)二位一體的房產(chǎn)(新聞 新房 論壇 微博 )開(kāi)發(fā)。旅游地產(chǎn)產(chǎn)品與旅游景觀(guān)的開(kāi)發(fā)高度融合，地產(chǎn)產(chǎn)品本身即是旅游景觀(guān)載體或表現形式。景即是房、房即是景，景中有房、房中有景。

　　2、以旅游度假為目的的度假型地產(chǎn)

　　休閑度假是該種地產(chǎn)產(chǎn)品最大的特點(diǎn)，以為異地置業(yè)者提供第二居所為主要目的，附帶投資功能。多建在大中城市遠郊或遠離大中城市的著(zhù)名風(fēng)景區附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。既依托現有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區，又投入休閑度假設施設備的建設，營(yíng)造旅游度假氛圍。根據銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)模式的不同，可將其細分為以下幾個(gè)小類(lèi)：產(chǎn)權酒店、時(shí)權酒店、養老型酒店、時(shí)值度假型酒店等。

　　3、以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒店

　　緊緊圍繞旅游六要素中的“住”做文章，為游客提供住宿為主要功能，同時(shí)輔以?shī)蕵?lè )、會(huì )議等功能。多建在旅游、商務(wù)發(fā)達或會(huì )議較多的大中型城市。酒店自營(yíng)的回收期非常長(cháng)，地產(chǎn)商無(wú)法通過(guò)出售物業(yè)快速回籠資金，前期資金壓力巨大。因此，旅游酒店雖然是最早出現的旅游房地產(chǎn)形式，卻早已不是旅游地產(chǎn)當前的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。

　　4、綜合性旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　綜合性旅游地產(chǎn)產(chǎn)品多位于旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能，整合旅游、運動(dòng)、商務(wù)、休閑娛樂(lè )與商業(yè)等功能于一身。旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個(gè)專(zhuān)業(yè)化的時(shí)代，投資開(kāi)發(fā)的行為向專(zhuān)業(yè)化、集約化和國際化方向發(fā)展。

　　旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它更依賴(lài)于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。旅游地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)方式是租賃與出售相結在“大旅游、小地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)理念下，休閑度假需求的升級推動(dòng)了旅游地產(chǎn)的多元化。目前，隨著(zhù)旅游形式由觀(guān)光旅游、商務(wù)旅游升級到休閑旅游，旅游度假產(chǎn)品也會(huì )相應的升級換代，對旅游的充分挖掘將不再局限于旅游業(yè)本身。

　　未來(lái)幾年，旅游與臨空產(chǎn)業(yè)、花卉產(chǎn)業(yè)、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的結合將越來(lái)越緊密，一些生產(chǎn)型的產(chǎn)業(yè)將逐漸成為旅游產(chǎn)業(yè)的一部分，這其中包括葡萄酒莊園、花卉蔬菜種植基地、為適應城市規劃發(fā)展而搬遷所遺留的鋼鐵造船礦產(chǎn)等工業(yè)基地。這種轉變一方面使旅游產(chǎn)品變得豐富而多元，另一方面導致了綜合服務(wù)配套的升級換代。傳統的低密度住宅、學(xué)校、商業(yè)只能滿(mǎn)足最基本的要求，結合景觀(guān)的老年公寓、溫泉會(huì )所、馬術(shù)俱樂(lè )部、鄉村酒店等在綜合服務(wù)配套中扮演的角色越來(lái)越重要。（新聯(lián)合發(fā)展研究院趙琰)