在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行時(shí)，作為旅游產(chǎn)業(yè)重要組成部分的旅游地產(chǎn)卻勢頭正猛，正以每年1萬(wàn)億元左右的投資規模迅猛增長(cháng)。與此同時(shí)，旅游地產(chǎn)銷(xiāo)售遇冷、項目“爛尾”的事件也在各地紛紛上演。

　　“一半是火焰，一半是冰山”的行業(yè)現狀根源何在？又該如何改變？對此，記者獨家專(zhuān)訪(fǎng)了國際旅游地產(chǎn)專(zhuān)評委副主任、北京綠維創(chuàng )景規劃設計院院長(cháng)林峰。

　　過(guò)去受限“片面性”

　　記者：你如何看待當前旅游地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售冷熱不均的行業(yè)現狀？這種現象與產(chǎn)品定位和設計有何關(guān)聯(lián)？

　　林峰：在過(guò)去十年中，國內旅游地產(chǎn)基本上走的是一條“在旅游地建住宅”的路子，至少超過(guò)60%的項目使用功能缺失，導致大量“空城”、“鬼城”出現。這跟開(kāi)發(fā)商的急功近利和政府引導乏力有關(guān)，但規劃設計機構也要負很大責任，它們沒(méi)有從旅游地產(chǎn)功能化的整體層面去對產(chǎn)品進(jìn)行規劃設計，一味滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商多造房子多賣(mài)房子的要求，沒(méi)有實(shí)現旅游和地產(chǎn)的有機結合，導致產(chǎn)品跟市場(chǎng)嚴重錯位。

　　旅游地產(chǎn)是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上最炙手可熱的投資項目，但真正成功的項目很少，大部分項目仍處于開(kāi)發(fā)和運營(yíng)困擾中，不少旅游地產(chǎn)投資并沒(méi)有推動(dòng)當地經(jīng)濟發(fā)展，這是樓市分化態(tài)勢帶來(lái)的必然結果。有正確發(fā)展思路的企業(yè)會(huì )繼續在投資熱潮中尋求發(fā)展機會(huì )，不會(huì )退縮；另一部分堅持房地產(chǎn)銷(xiāo)售套路的企業(yè)，在加大行業(yè)泡沫的同時(shí)，自己也會(huì )在銷(xiāo)售遇冷中被深度套牢。

　　而規劃設計方的失職，根源在于我國傳統的規劃設計機構里沒(méi)有旅游地產(chǎn)專(zhuān)門(mén)類(lèi)別和專(zhuān)業(yè)人員，此前做旅游地產(chǎn)規劃設計的機構大體來(lái)自?xún)蓚€(gè)方向：旅游咨詢(xún)策劃機構、建筑和城市規劃設計機構，兩種渠道來(lái)源都存在片面性，從業(yè)人員的“不專(zhuān)業(yè)”直接導致旅游地產(chǎn)在規劃設計方面經(jīng)驗能力的不足。這樣設計出來(lái)的產(chǎn)品先天性不足，根本無(wú)法在后期開(kāi)發(fā)中彌補。

　　現在彌補“綜合性”

　　記者：基于國內目前在旅游地產(chǎn)規劃設計方面因專(zhuān)業(yè)人才匱乏導致的“非專(zhuān)業(yè)”現狀，你認為該如何彌補和改變？

　　林峰：在旅游地產(chǎn)規劃設計專(zhuān)門(mén)人才匱乏的情況下，承接旅游地產(chǎn)項目規劃設計的人員應努力學(xué)習并積極補課，了解旅游地產(chǎn)的行業(yè)現狀，把握未來(lái)的發(fā)展趨勢，爭取盡快做個(gè)內行人。

　　旅游地產(chǎn)目前已經(jīng)從樓盤(pán)項目開(kāi)發(fā)步入以旅游為導向的區域綜合開(kāi)發(fā)新階段；市場(chǎng)投資機會(huì )已經(jīng)從過(guò)去十余年高速增長(cháng)的趨勢性機會(huì )，變成與產(chǎn)業(yè)結構升級、城鎮化建設等經(jīng)濟發(fā)展大方向同步的結構性機會(huì )。“產(chǎn)城一體化”的綜合開(kāi)發(fā)模式是未來(lái)旅游地產(chǎn)發(fā)展的主要方向，用產(chǎn)業(yè)去帶動(dòng)土地開(kāi)發(fā)和城市開(kāi)發(fā)。這就要求設計人員轉變過(guò)去單一的設計思路，學(xué)會(huì )如何綜合立體地從項目可持續發(fā)展的角度設計產(chǎn)品、如何有效地將旅游和地產(chǎn)融為一體。

　　未來(lái)需要“前瞻性”

　　記者：結合個(gè)人經(jīng)驗和我國旅游地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢，你認為旅游地產(chǎn)未來(lái)的產(chǎn)品設計創(chuàng )新將體現在哪些方面？

　　林峰：未來(lái)旅游地產(chǎn)的功能主要是養老、休閑、度假，圍繞業(yè)主的衣食住行、健康、交友、健身和文化去做文章。具體而言，作為一個(gè)旅游區域開(kāi)發(fā)和旅游項目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，吸引力的打造是最核心的要素。首先應考慮如何吸引人，如何進(jìn)行休閑業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)，最后形成商業(yè)街和住宅，通過(guò)銷(xiāo)售休閑地產(chǎn)、度假物業(yè)、養老物業(yè)，進(jìn)而完成整個(gè)區域和城市開(kāi)發(fā)，并提供完善的商業(yè)配套和社區配套。

　　這也是旅游地產(chǎn)未來(lái)產(chǎn)品設計的創(chuàng )新趨勢和方向。在基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展規律的基礎上，應結合金融運營(yíng)服務(wù)和多品牌尤其是知名品牌運營(yíng)商的組合效應，打造旅游地產(chǎn)的“聯(lián)合艦隊”。規劃設計人員不但需要與時(shí)俱進(jìn)掌握行業(yè)動(dòng)態(tài)，還應具有超前意識，通過(guò)設計出適銷(xiāo)對路的創(chuàng )新產(chǎn)品，在贏(yíng)得市場(chǎng)的同時(shí)引領(lǐng)業(yè)態(tài)朝健康方向發(fā)展。