6月16日，2016年美國城市土地學(xué)會(huì )亞太峰會(huì )在上海舉辦，來(lái)自世界各地的500多名房地產(chǎn)及土地使用領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)人士共論城市建設和發(fā)展。

　　有80年歷史的美國土地組織

　　怎么看中國

　　城市土地學(xué)會(huì )分屬在美國國家房地產(chǎn)基金名下，成立于1936年12月14日，是一家獨立、非營(yíng)利性質(zhì)的教育研究機構?，F任全球主席是蘭德?tīng)枺≧andallK.Rowe）。該學(xué)會(huì )致力于提倡負責任的土地使用及促進(jìn)全球活力社區的建立和持續發(fā)展，以會(huì )員為核心進(jìn)行研究與教育，目前在全球擁有超過(guò)38000名會(huì )員，其中包括亞太區的逾2000名會(huì )員。

　　據《中國經(jīng)濟周刊》記者了解，城市土地學(xué)會(huì )亞太峰會(huì )至今已舉辦五屆。此次峰會(huì )的主題是“把握新常態(tài)”。以“在由人口和經(jīng)濟轉變、環(huán)境問(wèn)題及科技進(jìn)步引發(fā)的迅速變化的時(shí)代，如何發(fā)展及重建城市”為焦點(diǎn)，探討“亞洲資本流動(dòng)和投資趨勢”“共享經(jīng)濟及房地產(chǎn)商業(yè)模式”等話(huà)題。

　　城市土地學(xué)會(huì )亞太區首席執行官JohnFitzgerald表示：“經(jīng)過(guò)時(shí)間洗禮，城市土地學(xué)會(huì )這一信息共享的傳統得到全世界的認可，我們將持續探討如何使我們的城市更加宜居，更能適應后代的需求。”

　　中國依舊是外流資本的最大貢獻者—占亞洲商業(yè)地產(chǎn)海外資本的25%

　　在此次峰會(huì )上，城市土地學(xué)會(huì )(ULI)和普華永道(PwC)聯(lián)合推出最新版《亞太區房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢報告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《新興趨勢報告》），提供了有關(guān)整個(gè)亞太地區房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和開(kāi)發(fā)趨勢、房地產(chǎn)金融和資本市場(chǎng)、物業(yè)管理領(lǐng)域、大都市區以及其他房地產(chǎn)問(wèn)題的展望。

　　《新興趨勢報告》指出，目前的亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)是近8年來(lái)全球央行寬松貨幣政策的產(chǎn)物。全球機構投資者在亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)中分配更多的資金，其結果是更多的資金追逐更少的資產(chǎn)，抬高了大多數市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)格。

　　值得關(guān)注的是，根據《新興趨勢報告》，今年從亞洲轉移到世界其他地區的資金量甚至超過(guò)去年的破紀錄的高位，而且這種資本外流沒(méi)有放緩的跡象。

　　據了解，今年的資本區域流動(dòng)的大趨勢是從亞洲市場(chǎng)流向世界各地的房地產(chǎn)資產(chǎn)，因為機構與個(gè)人投資者希望分散投資并追求更高利潤。投資者似乎更樂(lè )于在美國和歐洲購入新物業(yè)。根據《新興趨勢報告》統計，外流資本的最大貢獻者依舊是中國，目前占所有亞洲商業(yè)房地產(chǎn)海外資本的25%左右。

　　據地產(chǎn)經(jīng)紀公司世邦魏理仕統計，2015年上半年從中國流入美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金達37億美元，幾乎比2014年同期高了4倍。據了解，美國受到資本垂青的部分原因是對其貨幣升值的預期，另一方面是因為歐洲不良資產(chǎn)投資機會(huì )基本上不復存在。

　　在亞洲，中國的機構、企業(yè)和私人資本主要涌入澳大利亞和日本購買(mǎi)資產(chǎn)。

　　一位分析師表示：“在一定程度上，中國已經(jīng)在澳大利亞完成了投資部署，現在中國開(kāi)始把目光投向亞洲其他地方，特別是日本。”

　　同時(shí)，《新興趨勢報告》認為，如今中國的開(kāi)發(fā)商熱衷于和國外資產(chǎn)合作，主要是由于不斷變化的行業(yè)格局要求他們改變自身的運營(yíng)模式。“和著(zhù)名的外方合作還可以提高自身的可信度，有利于他們在外國市場(chǎng)的運作，因為中國的品牌在外國還不是很有名。而對外方來(lái)說(shuō)，在中國這樣復雜的市場(chǎng)上能夠找到公司層面的合作伙伴明顯也會(huì )獲得很多利益。首先，外方有機會(huì )接觸到大量的高品質(zhì)交易，如果不和中國伙伴合作，這是完全不可能的；其次，這會(huì )給外國投資者帶來(lái)一定程度的安全感。”

　　高房?jì)r(jià)是上海城市規劃的最大問(wèn)題

　　根據《新興趨勢報告》，2016年上海在中國各城市中最具房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)前景，并在報告所覆蓋的所有亞太市場(chǎng)中排名第九位。城市土地學(xué)會(huì )亞太區首席執行官費約翰（JohnFotzgerald）稱(chēng)：“上海自建市以來(lái)一直處于更新建設中，最新一輪的規劃有三個(gè)維度：城市競爭力、可持續發(fā)展能力和城市魅力，目標是建成開(kāi)放、綠色、幸福的新型城市。”

　　喬治城大學(xué)城市與地區規劃研究生項目執行主任烏韋·布蘭德斯（UweS.Brandes）認為，目前上海在城市規劃中存在的最大問(wèn)題是高房?jì)r(jià)。布蘭德斯向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示：“造成上海高房?jì)r(jià)的最大原因就是沒(méi)有更多的土地。當上海把能拆的房子都拆了，供給就停止了，但還是會(huì )有更多的人涌入上海，需求會(huì )越來(lái)越大，這就會(huì )導致房?jì)r(jià)越來(lái)越高。所以上?，F在如果想讓房?jì)r(jià)降下來(lái)的話(huà)有兩個(gè)選擇，一個(gè)是控制進(jìn)入上海的人口，另一個(gè)是計算好到底蓋多高的樓才能滿(mǎn)足需求。當然這些是城市規劃的問(wèn)題，城市規劃合理就可以創(chuàng )造房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

　　同時(shí)，布蘭德斯認為由于上海政府對土地擁有掌控權，因此可以借鑒波士頓的40B法規：如果房地產(chǎn)商愿意在有限盈利的條件下建經(jīng)濟適用房，他們可以申請到特別的地皮，在相對小的地面密集建房，房地產(chǎn)商的盈利受到限制，房?jì)r(jià)得到平抑。

　　上海市規劃和國土資源管理局詳細規劃處處長(cháng)張帆表示，當前上海正進(jìn)入“有機更新”，即在城市的發(fā)展過(guò)程中修補短板、治理問(wèn)題，既強調歷史人文和自然生態(tài)傳承，也強調城市品質(zhì)和功能創(chuàng )造，這期間還需要公眾的積極參與，各方共建共治。

　　據《中國經(jīng)濟周刊》記者了解，上海在軌道建設方面取得的經(jīng)驗正在被其他城市學(xué)習。鐵獅門(mén)總裁兼首席執行官徐瑞柏（RobSpeyer）在峰會(huì )上表示：“上海在地鐵、公交方面投入巨大，發(fā)展日新月異，已經(jīng)擁有世界上最長(cháng)的地鐵里程，連洛杉磯都在學(xué)習上海軌道交通建設的經(jīng)驗。”

　　專(zhuān)訪(fǎng)喬治城大學(xué)城市與地區規劃研究生項目執行主任

　　烏韋·布蘭德斯（UweS.Brandes）：

　　為防止房?jì)r(jià)過(guò)高，上?？山梃b波士頓40B法規

　　在2016年城市土地學(xué)會(huì )亞太峰會(huì )期間，《中國經(jīng)濟周刊》記者對本次峰會(huì )的演講嘉賓、喬治城大學(xué)城市與地區規劃研究生項目執行主任烏韋·布蘭德斯（UweS.Brandes）圍繞上海的“高房?jì)r(jià)”“科創(chuàng )中心建設”等話(huà)題進(jìn)行了專(zhuān)訪(fǎng)。

　　布蘭德斯擁有超過(guò)22年的規劃、設計和建設新建筑物、公共基礎設施和城市景觀(guān)的經(jīng)驗。他是喬治城大學(xué)城市與地區規劃研究生項目執行主任，以及布蘭德斯和合伙人事務(wù)所的負責人。布蘭德斯先生于2000年至2007年在華盛頓特區的公共部門(mén)任職，擔任阿納卡斯蒂亞海濱公司資本項目總監及哥倫比亞特區規劃辦公室副主任。在此期間，他還任由多機構組成的阿納卡斯蒂亞海濱倡議計劃的常務(wù)董事，該倡議催化了在長(cháng)期被忽略的街區超過(guò)30億美元的公共和私人投資。在加入公共部門(mén)前，他在紐約市從事建筑和城市設計工作，為美國和國際諸多城市起草了城市設計和發(fā)展計劃。

　　《中國經(jīng)濟周刊》：您是第一次到上海嗎？您認為上海在城市規劃中存在的最大問(wèn)題是什么？

　　布蘭德斯：我第一次來(lái)上海是在1992年，那時(shí)浦東沒(méi)有大樓，這些年我不僅用自己的眼睛看到上海巨大的變化，同時(shí)我也聽(tīng)到世界各地的人都在討論上海。

　　今天的峰會(huì )是關(guān)于城市規劃的。從城市規劃的角度，高房?jì)r(jià)是值得關(guān)注的問(wèn)題。如今，上海城市規劃面對的最大問(wèn)題就是高房?jì)r(jià)。我認為，一個(gè)城市不能只針對富人階層，城市經(jīng)濟健康發(fā)展取決于社會(huì )各個(gè)階層的平衡。高房?jì)r(jià)的問(wèn)題所帶來(lái)的負面效應不僅僅是老百姓因為房?jì)r(jià)高買(mǎi)不起房的問(wèn)題，更重要的是它會(huì )帶來(lái)一系列的嚴重的連鎖反應，比如交通擁堵、收入不平均等。一個(gè)城市健康的發(fā)展需要社會(huì )各個(gè)階層的均衡。當然高房?jì)r(jià)不僅是上海有的問(wèn)題，香港、東京等一些大城市都存在這個(gè)問(wèn)題。

　　《中國經(jīng)濟周刊》：既然高房?jì)r(jià)在很多一線(xiàn)城市非常普遍，美國對于解決高房?jì)r(jià)以及高房?jì)r(jià)帶來(lái)的負面效應有哪些成功案例供上海借鑒呢？

　　布蘭德斯：你看我們對面的這幢大樓，建一座大樓的成本是一樣的，房?jì)r(jià)高主要是因為土地貴，土地價(jià)格和它的地理位置相關(guān)。這就是為什么今天舉辦峰會(huì )的這個(gè)組織的名字叫城市土地學(xué)會(huì )。

　　在美國波士頓地區房?jì)r(jià)高、地皮緊張在美國是有名的，為了解決高房?jì)r(jià)問(wèn)題，波士頓有個(gè)40B法規值得借鑒。一般而言，當地對建房用地的審批非常嚴格，有所謂區域規劃法，不容許過(guò)密建造。住房建造過(guò)密，會(huì )引起人口過(guò)度集中，環(huán)境失衡，公用設施負擔加重，交通堵塞等問(wèn)題。所以，房子的規模和占地面積需要成一定的比例。有的鎮30%～40%的地面是自然保護地，根本不讓建房。這樣，地皮就更緊張，房?jì)r(jià)也就更高。40B法規則規定，在經(jīng)濟適用房不足總住房量的20%的地區，如果房地產(chǎn)商愿意在有限盈利的條件下建經(jīng)濟適用房，他們可以申請到特別的地皮，繞開(kāi)當地區域規劃的限制，在相對小的地面密集建房。比如在原來(lái)的獨門(mén)獨戶(hù)的地皮上，可以為幾個(gè)家庭建連體式住房。這樣幾家分攤地皮費用，房地產(chǎn)商的盈利又受到限制，房?jì)r(jià)自然得到平抑。

　　《中國經(jīng)濟周刊》：根據《亞太區房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢報告》，2016年上海在中國城市中最具房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)前景。這是否意味著(zhù)上海房?jì)r(jià)會(huì )越來(lái)越高呢？

　　布蘭德斯：現在上海最大的問(wèn)題就是沒(méi)有更多的土地。當我們把能拆的房子都拆了，供給也就停止了，但還是會(huì )有更多的人涌入上海，需求會(huì )越來(lái)越大，這就會(huì )導致房?jì)r(jià)越來(lái)越高。所以上?，F在如果想讓房?jì)r(jià)降下來(lái)，有兩個(gè)選擇：一是控制進(jìn)入上海的人口，另一個(gè)便是計算好到底蓋多高的樓才能滿(mǎn)足需求。當然這些是城市規劃的問(wèn)題，城市規劃合理就可以創(chuàng )造房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　《中國經(jīng)濟周刊》：結合上海目前的狀況，您對政府有哪些建議？

　　布蘭德斯：在美國我們是不賣(mài)地的，政府想拆是拆不了的。而反之，在中國，政府處于主動(dòng)地位，對土地擁有掌控權，因此，政府對于建設經(jīng)濟適用房也是有很大的掌控權的。所以，政府完全有能力規劃，使“高”“中”“低”端的房子共同存在于上海。雖然對于GDP會(huì )有所下降，但我認為只會(huì )降一點(diǎn)點(diǎn)。而市民處于這樣的環(huán)境中，將會(huì )更積極，更具創(chuàng )造力。

　　《中國經(jīng)濟周刊》：您認為“一帶一路”將會(huì )對于全球的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響？

　　布蘭德斯：我認為“一帶一路”是非常棒的，“一帶一路”在城市與城市之間連接，使得一個(gè)個(gè)小的連接構成大的連接。“一帶一路”不可能是中國自己做成的，但中國是最核心的部分。“一帶一路”對于全球的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )是長(cháng)遠的影響，需要一小步一小步來(lái)實(shí)現。“一帶一路”將為更多城市帶來(lái)投資，不僅是對房地產(chǎn)，投資會(huì )帶動(dòng)發(fā)展，對于整個(gè)經(jīng)濟都將有積極影響。

　　《中國經(jīng)濟周刊》：上海正在建設全球科創(chuàng )中心，對于科創(chuàng )中心建設，您認為美國有哪些成功經(jīng)驗可以提供呢？

　　布蘭德斯：不一樣的城市需要不一樣的戰略，比如紐約現在和上海非常像，作為曾經(jīng)的金融中心，紐約當前也正在努力轉換角色，向科創(chuàng )中心發(fā)展。我認為，科創(chuàng )中心的建設，最重要的是科研隊伍要跟上，教育和研究必不可少，紐約就是個(gè)反例。紐約在金融等經(jīng)濟領(lǐng)域更強，可是沒(méi)有科技類(lèi)大學(xué)，沒(méi)有研究所，所以紐約現在做的就是建設科技大學(xué)來(lái)和將要打造的科創(chuàng )中心相匹配，同時(shí)建設研究院。而波士頓就有非常多的科技類(lèi)大學(xué)。當然科創(chuàng )中心的建設并沒(méi)有那么容易，上海不要以為很快就可以成功，它需要時(shí)間來(lái)慢慢打造。