城市更新：深圳非農建設用地合理流轉的突破口

　　2009年，廣東省出臺了“三舊改造政策”[1]，深圳市于同年12月相應出臺了《深圳市城市更新辦法》(深圳市人民政府令2009年第211號)，對城市更新進(jìn)行政策規定。其主要做法是，引進(jìn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)主體，對項目地塊上的全部物業(yè)重新規劃、實(shí)施二次開(kāi)發(fā)。其中，凡需要拆遷的，由開(kāi)發(fā)商承諾對原業(yè)主賠償，雙方達成協(xié)議后，政府再以協(xié)議出讓國有土地的形式，將項目用地轉讓給開(kāi)發(fā)商。同時(shí)，為解決城市更新項目拆除范圍內權屬清晰的合法土地面積占比不足而不符合城市更新計劃立項條件或基于享受城市更新項目地價(jià)優(yōu)惠政策等因素的考慮，在實(shí)施時(shí)，城市更新項目申報主體通常會(huì )選擇將非農建設用地調入城市更新項目（含已劃定非農建設用地調整置換及未落實(shí)非農建設用地指標調入）。目前，將非農建設用地調入城市更新項目的主要方式有兩種，一種是未落實(shí)的非農指標在城市更新項目中劃定，另一種是已劃定的非農建設用地調整置換到城市更新項目中。其具體要求如下：

　　1、非農建設用地未落實(shí)指標在城市更新項目中的劃定

　　非農建設用地未落實(shí)指標的劃定，是指將規劃國土部門(mén)依法核定未落實(shí)的非農指標劃地落實(shí)，包括剩余指標落實(shí)和指標計算錯誤更正兩種情形。目前，如《龍華非農辦法》、《寶安非農辦法》對非農建設用地未落實(shí)指標可優(yōu)先在城市更新項目中劃定作出了規定（詳見(jiàn)表1），且《寶安非農辦法》限定為非農建設工商用地指標。此規定一方面解決了非農指標落地選址難的問(wèn)題，另一方面又能解決城市更新項目土地確權不足的問(wèn)題。非農建設用地的劃定與城市更新項目非農指標的調入兩者相互結合更有利于各區非農建設用地的后續管理。

　　《龍華非農辦法》第六條第一款（一）項、第四款

　?。ㄒ唬υ姓遢爡^范圍內有城市更新項目且符合非農建設用地調入條件的，應當優(yōu)先調入城市更新項目?jì)?；不能在城市更新項目中落?shí)的，按照市、區原有劃定管理辦法的相關(guān)規定處理。

　　經(jīng)核實(shí)非農建設用地臺賬，存在非農建設用地為落實(shí)指標需要劃定落地的，參照前款原則處理。

　　《寶安非農辦法》第六條第一款（一）項

　　未落實(shí)非農建設工商用地優(yōu)先在城市更新項目中劃定。