蘇州私家園林首次司法拍賣(mài)?以6525萬(wàn)元成交

　　作為蘇州標志性的五座私家園林之一，繡園司法拍賣(mài)的消息引發(fā)關(guān)注。8月29日上午10時(shí)49分，經(jīng)過(guò)309輪競價(jià)，繡園被一位外地買(mǎi)家以6525萬(wàn)元競得，溢價(jià)達到3625萬(wàn)元，拍出了蘇州私宅司法拍賣(mài)的最高價(jià)。私家園林網(wǎng)上拍賣(mài)，與普通建筑物有何不同？古建拍賣(mài)后，在使用處置方面還有哪些特殊要求？

　　走過(guò)歷史的風(fēng)雨，繡園中的房屋依然保存完好。白墻黛瓦、飛檐翹角，陽(yáng)光從木花格的門(mén)窗透進(jìn)來(lái)，庭院內花木扶疏……繡園網(wǎng)上司法拍賣(mài)，由江蘇蘇州市姑蘇區法院進(jìn)行。這場(chǎng)拍賣(mài)引發(fā)關(guān)注，主要是因為標的的稀缺性。

　　近2萬(wàn)次圍觀(guān)、309輪競價(jià)，拍出蘇州私宅司法拍賣(mài)最高價(jià)

　　記者了解到，繡園是一座建于清代的小型園林，位于蘇州馬醫科27—29號，房產(chǎn)面積為628.43平方米，土地使用權面積為812.30平方米。民國時(shí)期，該房產(chǎn)被賣(mài)給龐氏，改建為“居思義莊”。新中國成立后，轉為直管公房。本世紀初該房產(chǎn)轉讓給私人。2003年8月，被列為蘇州市第一批控制保護建筑。

　　前不久，該房產(chǎn)大門(mén)上被法院貼了封條和拍賣(mài)公告、查封令。據介紹，該房產(chǎn)的產(chǎn)權人與人發(fā)生民間借貸糾紛，而之前已將繡園抵押給了銀行。銀行貸款還不上，產(chǎn)權人還涉及其他案件債務(wù)。在法院判決書(shū)生效、產(chǎn)權人不履行相關(guān)義務(wù)的情況下，債權人申請強制執行。

　　該房產(chǎn)于8月21日至22日進(jìn)行了第一次拍賣(mài)，起拍價(jià)為3599.78萬(wàn)元，雖然流拍，但還是引起4000多人圍觀(guān)。姑蘇區法院執行局法官殷東樹(shù)介紹，司法拍賣(mài)中一拍流拍屬于正?，F象，不少買(mǎi)家處于觀(guān)望階段，二拍打八折后才會(huì )出手；而且這一房產(chǎn)位于市中心觀(guān)前街附近，保存完好，又具有極高的歷史價(jià)值和文化價(jià)值，二拍很可能出現激烈競價(jià)現象。

　　28日10時(shí)，該房產(chǎn)第二次拍賣(mài)拉開(kāi)序幕，起拍價(jià)為2900萬(wàn)元。這次拍賣(mài)引起19957次圍觀(guān)，207人設置提醒，并有7人報名參與了競拍。29日，經(jīng)過(guò)309輪競價(jià)，競買(mǎi)號為G9557的買(mǎi)家以6525萬(wàn)元出價(jià)成為最終贏(yíng)家。本場(chǎng)拍賣(mài)起拍價(jià)為2900萬(wàn)元，溢價(jià)3625萬(wàn)元。此次拍賣(mài)也拍出了蘇州私宅司法拍賣(mài)的最高價(jià)和最高溢價(jià)率。

　　以“成本法”評估底價(jià)，成交后不得轉讓抵押給外籍人士

　　“以前只知道住宅和機動(dòng)車(chē)等可以拍賣(mài)，當我看到園林也進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)，還是感到很驚訝。”蘇州市民吳先生告訴記者，二拍當天，他雖無(wú)購買(mǎi)打算，但還是全程“圍觀(guān)”了整個(gè)競價(jià)過(guò)程。

　　園林可否進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)？繡園司法拍賣(mài)的背后，有著(zhù)怎樣的過(guò)程？

　　目前，蘇州已有69座園林納入保護名錄，其中既有拙政園、網(wǎng)師園等人們耳熟能詳的名園，也有包括繡園在內的5處私家園林。蘇州園林局相關(guān)工作人員介紹，繡園在本世紀初就已轉讓給私人，根據國家法律法規，私有的園林符合相關(guān)條件是可以進(jìn)行產(chǎn)權轉移和過(guò)戶(hù)的。

　　在姑蘇區法院的司法拍賣(mài)平臺上，留有蘇州市園林和綠化管理局的提示，寫(xiě)明“本標的不得轉讓、抵押給外籍人士”“本標的成交易主后需報園林綠化局備案”等內容。

　　“自2012年第一家法院通過(guò)淘寶平臺進(jìn)行司法拍賣(mài)以來(lái)，目前已有28個(gè)省份的1500家法院入駐平臺。在超過(guò)32萬(wàn)次的司法拍賣(mài)中，私家園林還是首次。”淘寶拍賣(mài)負責人盧維新說(shuō)。

　　殷東樹(shù)告訴記者，由于沒(méi)有先例，法院進(jìn)行了充分的調查研究，也多次與當事人、園林局、銀行等單位進(jìn)行溝通和協(xié)商。

　　3599.78萬(wàn)元的評估價(jià)是怎么算出來(lái)的？負責繡園評估的人士告訴記者，在評估時(shí)使用了“成本法”，測算估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到對象價(jià)值或價(jià)格，主要考慮的因素包括土地價(jià)格、建筑物及園林綠化等。以這一方式作出評估底價(jià)，拍賣(mài)時(shí)通過(guò)市場(chǎng)調節形成最終價(jià)格。

　　私有古建不可隨意拆改，建議明確權責以利于保護

　　作為控保建筑的繡園，購買(mǎi)完成并不意味著(zhù)可以由“園主”說(shuō)了算，還將受到主管部門(mén)的監督管理。蘇州市園林局相關(guān)工作人員介紹，競得者必須履行保護管理好繡園的義務(wù)，不得改變園林原有的布局，不得任意改建、拆除原有建筑設施和擅自新建建筑物、構筑物，切實(shí)保護其原真性和完整性。

　　由于繡園新主人拒絕接受采訪(fǎng)，繡園今后的使用處置計劃無(wú)法得知。

　　殷東樹(shù)介紹，參與競拍的，多是文化公司或專(zhuān)業(yè)人士，對園林價(jià)值有一定了解和認識。簽訂成交確認書(shū)時(shí)，也將同時(shí)通過(guò)筆錄或者告知書(shū)等書(shū)面形式，向其強調園林的特殊性質(zhì)，使用要符合相關(guān)政策和管理制度要求。

　　南京林業(yè)大學(xué)景觀(guān)建筑系主任張哲說(shuō)，古建產(chǎn)權轉移到私人后，有項目保護得相對較好，如皖南古建民宿等，但大多數買(mǎi)家還是考慮利益最大化，有的大拆大建搞私人會(huì )所，把真古董變成了假文物?！段奈锓ā返确煞ㄒ庪m然對私有不可移動(dòng)文物的保護進(jìn)行了規定，但文保主管部門(mén)對私人產(chǎn)權建筑的監管難免會(huì )感到有心無(wú)力，特別是50萬(wàn)元上限的罰款對動(dòng)輒上千萬(wàn)的古建買(mǎi)賣(mài)價(jià)格來(lái)說(shuō)，約束作用有限。

　　張哲建議，國家與個(gè)人應當通過(guò)協(xié)商，制定明確而清晰的保護和使用守則，區別管理權、所有權、經(jīng)營(yíng)權，劃定具體的責任與義務(wù)，形成有效的監管與保護。