三

　　官方解讀《指導意見(jiàn)》：亮點(diǎn)、好處及各方利益平衡

　　Q

　　與現行政策相比，《指導意見(jiàn)》有哪些亮點(diǎn)？

　　答

　　《指導意見(jiàn)》著(zhù)力改變城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)主要由政府主導的現狀，鼓勵土地權利人和社會(huì )資本自主、參與開(kāi)發(fā)，調動(dòng)各方參與改造開(kāi)發(fā)的積極性。為此，提出5條激勵政策：

　　一是，鼓勵原國有土地使用權人通過(guò)自主、聯(lián)營(yíng)、入股、轉讓等多種方式對其使用的國有建設用地進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)，同時(shí)明確了劃撥協(xié)議方式取得、用途認定、價(jià)款繳納等方面的優(yōu)惠政策；

　　二是，鼓勵農村集體經(jīng)濟組織和原集體建設用地使用權人積極參與；

　　三是，鼓勵產(chǎn)業(yè)轉型升級優(yōu)化用地結構，對企業(yè)“退二進(jìn)三”、遷址重建的，要求各地在用地選址、土地審批、用地規模與計劃安排等方面給予積極支持；

　　四是，鼓勵市場(chǎng)主體收購相鄰多宗低效利用地塊，申請集中改造開(kāi)發(fā)；

　　五是，明確要求加強公共設施和民生項目建設，優(yōu)先安排一定比例用地，用于基礎設施、市政設施、公益事業(yè)等公共設施建設，對積極履行公共性、公益性義務(wù)，配建保障性住房或公益設施的改造開(kāi)發(fā)主體，各地可進(jìn)一步給予適當政策獎勵。

　　此外，按照依法依規、尊重歷史的原則，對歷史遺留建設用地，提出了分類(lèi)處理的政策意見(jiàn)。

　　Q

　　實(shí)施《指導意見(jiàn)》，能帶來(lái)哪些預期好處？

　　答

　　城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)，不僅有利于推進(jìn)節約集約用地、緩解土地供需矛盾，而且在優(yōu)化用地結構布局、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉型升級、促進(jìn)城鎮更新改造等方面將發(fā)揮積極作用。具體有以下幾個(gè)方面：

　　一是可以有效增加建設用地供應，減少城鎮建設占用耕地的數量，有利于保護稀缺的耕地資源，同時(shí)為經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展提供空間；

　　二是可以調整優(yōu)化城鎮用地布局，有利于推動(dòng)供給側結構性改革，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級，提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益；

　　三是可以加強城鎮基礎設施建設，有利于改善城鎮人居環(huán)境，促進(jìn)宜居城市、美麗城鎮建設；

　　四是可以有效釋放社會(huì )需求，帶動(dòng)社會(huì )投資，增強經(jīng)濟發(fā)展動(dòng)力。

　　Q

　　《指導意見(jiàn)》有針對性地提出了激勵措施，但如何防范政策適用范圍不適當擴大問(wèn)題？

　　答

　　《指導意見(jiàn)》主要從兩方面提出了管理措施。

　　一是嚴格控制改造開(kāi)發(fā)范圍，加強規劃統籌。按照既有利于對低效粗放用地改造、優(yōu)化用地結構布局，又防止標準過(guò)低、造成大拆大建的要求，《指導意見(jiàn)》將城鎮低效用地限定在第二次全國土地調查已確定為建設用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的存量建設用地，并且要求權屬清晰、不存在爭議。2009年以后發(fā)生的建設用地不納入改造開(kāi)發(fā)范圍。

　　同時(shí)，從節約集約用地、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級、改善人居環(huán)境、提升城市發(fā)展質(zhì)量等方面，提出將禁止類(lèi)、淘汰類(lèi)、不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的產(chǎn)業(yè)用地，以及老城區、城中村、棚戶(hù)區、老工業(yè)區等作為改造開(kāi)發(fā)重點(diǎn)?？紤]到，各地情況千差萬(wàn)別，要求市縣人民政府結合實(shí)際，確定城鎮低效用地具體認定標準，編制專(zhuān)項規劃和項目實(shí)施方案，嚴格控制改造開(kāi)發(fā)范圍。

　　二是健全協(xié)商和社會(huì )監督機制?！吨笇б庖?jiàn)》規定，建立公開(kāi)暢通的渠道，充分了解和妥善解決群眾利益訴求，做好民意調查，充分尊重原土地使用權人的意愿，未征得原土地使用權人同意的，不得進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)。建立改造開(kāi)發(fā)項目信息公開(kāi)制度，改造開(kāi)發(fā)涉及的專(zhuān)項規劃、實(shí)施方案等各個(gè)環(huán)節均應公開(kāi)，保證群眾的知情權、參與權、監督權。嚴格執行土地出讓相關(guān)程序，規范土地市場(chǎng)秩序，涉及出讓的必須開(kāi)展地價(jià)評估、集體決策、結果公示。

　　Q

　　城鎮低效用地改造開(kāi)發(fā)涉及眾多利益主體，如何平衡各方面利益關(guān)系？

　　答

　　過(guò)去，城鎮低效用地改造開(kāi)發(fā)主要由政府主導，改造后的土地增值收益主要成為政府的出讓收入和開(kāi)發(fā)商的利潤，被改造地塊單位和個(gè)人僅能獲取房屋和土地的相應補償，無(wú)緣分享改造開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的土地增值收益，致使改造開(kāi)發(fā)困難重重。

　　《指導意見(jiàn)》明確提出，要建立健全政府引導、部門(mén)協(xié)同、公眾參與的工作機制，按照市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的要求，鼓勵土地權利人、集體經(jīng)濟組織等市場(chǎng)主體和社會(huì )力量參與改造開(kāi)發(fā)，形成形式多樣的改造開(kāi)發(fā)模式，增強改造開(kāi)發(fā)的動(dòng)力；

　　要建立健全平等協(xié)商機制，充分尊重土地權利人的意愿，提高改造開(kāi)發(fā)工作的公開(kāi)性和透明度，妥善解決群眾利益訴求，做到公平公正，實(shí)現和諧開(kāi)發(fā)；

　　要建立完善經(jīng)濟激勵機制，協(xié)調好政府、改造方、土地權利人等各方利益，實(shí)現共同開(kāi)發(fā)、利益共享；

　　要嚴格保護歷史文化遺產(chǎn)、特色風(fēng)貌和保障公益性用地，統籌安排公共設施、民生項目和產(chǎn)業(yè)用地，實(shí)現經(jīng)濟發(fā)展、民生改善、文化傳承多贏(yíng)。