譚華杰（中國風(fēng)景園林網(wǎng)配圖）

　　我贊同文老師（美國三一學(xué)院經(jīng)濟系榮休教授文貫中）的絕大部分觀(guān)點(diǎn)。但文老師的知識結構里，還是有一部分不得不依賴(lài)文獻、依賴(lài)其他人的觀(guān)點(diǎn)。我對其中的部分內容有不同的意見(jiàn)，但都是一些小地方，我們可以之后再找機會(huì )討論。

　　趙教授也有兩個(gè)觀(guān)點(diǎn)我非常欣賞。第一，土地財政對中國的城市建設做出了不可磨滅的巨大貢獻。我曾經(jīng)做了一段時(shí)間的土地財政研究。很多人認為房?jì)r(jià)是土地財政推高的，我的觀(guān)點(diǎn)剛好相反。如果沒(méi)有土地財政，中國人的居住會(huì )變得非常困難，這一點(diǎn)我跟趙教授的觀(guān)點(diǎn)是非常一致的。

　　第二，農地入市的問(wèn)題已經(jīng)過(guò)時(shí)了。這已經(jīng)不是中國農村問(wèn)題最關(guān)鍵的點(diǎn)。接下來(lái)我可能要提出一些問(wèn)題，我希望各位老師以后有時(shí)間能夠給我一些指點(diǎn)，尤其今天在座的有我以前非常敬仰的做農業(yè)方面研究的老師。

　　我覺(jué)得文教授跟趙教授的交鋒不夠精彩，因為他們基本上還是各自表達了自己的觀(guān)點(diǎn)，并沒(méi)有在某一個(gè)特定問(wèn)題上面有直接的交鋒。所以，我接下來(lái)做一件事，希望加大他們兩個(gè)人對抗的力度。要把你們圈到一個(gè)很小的范圍里面，得把你們的討論范圍縮小到某些具體的問(wèn)題上面，這樣才能探討得更激烈。

　　所以，我會(huì )從把問(wèn)題激化的角度給兩位每人一個(gè)建議。對于文老師，我建議你可以去研究一下香港的土地市場(chǎng)。我們今天討論的核心問(wèn)題應該是土地效率的問(wèn)題。對于城市，土地效率最根本的問(wèn)題是如何用給定的有限土地，盡可能地解決盡可能多的人對于空間的需求。土地效率不一定是產(chǎn)生多少GDP，或者賣(mài)了多少價(jià)格，而是這些土地對于給人提供生活、居住、工作空間究竟發(fā)揮了多大的作用，最后給大家提供了什么樣的空間條件。

　　中國的土地制度最初學(xué)的是香港，我們可以回過(guò)頭看一下香港的土地效率怎么樣？香港的土地效率是極其失敗的，香港是我見(jiàn)過(guò)的所有發(fā)達經(jīng)濟體里面土地政策最失敗的之一。香港過(guò)低的土地開(kāi)發(fā)率、極度狹窄的人均居住面積，都能證明這一點(diǎn)。香港的規劃人員，從學(xué)歷、專(zhuān)業(yè)能力和敬業(yè)精神來(lái)看，可能都是世界一流的。他們的失敗證偽了趙教授的觀(guān)點(diǎn)，城市規劃不是萬(wàn)能藥。

　　剛才趙教授提到一個(gè)數字，我們中國現在大概有10萬(wàn)平方公里的城市面積，趙教授認為這是一個(gè)非常輝煌的成績(jì)，但是我認為這還是遠遠不夠的。因為10萬(wàn)平方公里的土地上，未來(lái)我們要住10億以上的城市居民，中國未來(lái)的城市人口一定會(huì )超過(guò)10億人，這意味著(zhù)在每平方公里上面要住1萬(wàn)人。

　　舉一個(gè)國際上的例子。東京現在有3800萬(wàn)人左右，是全世界最大的城市。東京這個(gè)城市的國土面積是10000平方公里左右，但是建成區達到了8000平方公里，也就是說(shuō)它每平方公里建成區上的人口并不到5000人。但是，我們整個(gè)中國，如果在10萬(wàn)平方公里的土地上放10億人，意味著(zhù)每平方公里要放1萬(wàn)人。這不是指北京、上海這樣的核心都市，而是指整個(gè)中國的城市化地區。我覺(jué)得這個(gè)城市面積是不夠的。

　　剛才陶教授提出一個(gè)問(wèn)題，中國核心都市的房?jì)r(jià)問(wèn)題。如果說(shuō)北京和上海市中心區的房?jì)r(jià)，我并不認為在全世界屬于特別高的位置。北京、上海市中心區的房?jì)r(jià)，比中國香港、紐約、倫敦低，甚至比東京要低。但是在郊區房?jì)r(jià)方面，從東京房?jì)r(jià)最貴的地方出發(fā)，在軌道交通一小時(shí)，甚至40分鐘能夠到達的地區，房?jì)r(jià)是每平米兩到三萬(wàn)元人民幣。40分鐘的通勤時(shí)間，我相信是任何一個(gè)在城市居住和生活的人都能夠接受的。在東京有一份正常工作的人，一定能買(mǎi)得起一個(gè)每平米兩到三萬(wàn)元人民幣的房子，也就是意味著(zhù)他每天花40分鐘的通勤時(shí)間，就能夠比較有尊嚴的解決自己的居住問(wèn)題。2015年12月份的時(shí)候，北京昌平地區的樓面地價(jià)已經(jīng)達到每平米4.7萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商如果不虧本，樓價(jià)至少要達到7.5萬(wàn)元以上。所以，目前我們城市建設的工作并沒(méi)有完成。從土地效率來(lái)看，我們學(xué)習的香港本身是一個(gè)非常失敗的案例。所以我建議文教授可以通過(guò)研究香港的土地市場(chǎng)，在這個(gè)問(wèn)題上面形成更有效的批駁。

　　我建議趙教授有時(shí)間可以去研究一下越南的土地問(wèn)題。越南的土地是私有的，這意味著(zhù)文老師所說(shuō)的土地產(chǎn)權問(wèn)題在越南是不存在的。但是，我們可以對比一下越南和中國的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設，可以說(shuō)中國絕對贏(yíng)了越南。越南目前的經(jīng)濟發(fā)展是不錯的，但是它的城市建設一塌糊涂，土地分成非常小的小塊，變成私人所有之后，它對于城市建設所帶來(lái)的障礙，甚至一些無(wú)法解決的問(wèn)題，在越南有非常典型的表現。所以，趙教授可以用越南的例子來(lái)反駁文教授。

　　我們過(guò)去30年最大的社會(huì )現象就是城市化，但是未來(lái)20年我們要面對另外一個(gè)問(wèn)題就是城市化的后遺癥。城市化后遺癥，我發(fā)現的有三個(gè)大問(wèn)題，其中有兩個(gè)是全世界普遍都存在的問(wèn)題，有一個(gè)是中國所獨有的。

　　第一個(gè)問(wèn)題，大都市病和城市居住困難、房?jì)r(jià)高漲的問(wèn)題。毫無(wú)疑問(wèn)，剛才陶教授也提到了這一點(diǎn)，包括文教授，今天也提到過(guò)，土地用途配置得不合理，確實(shí)是中國房?jì)r(jià)過(guò)高非常重要的一個(gè)原因。我們在北京這樣的城市也要保護耕地，這個(gè)確實(shí)是18億畝耕地紅線(xiàn)所導致的結果之一。這是第一個(gè)問(wèn)題。

　　第二個(gè)問(wèn)題，農村空心化的問(wèn)題。在高速城市化之后，全世界都面臨過(guò)農村空心化的問(wèn)題，包括在所有的大國當中人均耕地最少的國家日本也面臨過(guò)。日本在20世紀80年代的時(shí)候，農村地區出現了大面積的土地拋荒。我們未來(lái)面臨的農業(yè)生產(chǎn)問(wèn)題絕對不是沒(méi)有耕地可用，而是有地沒(méi)人耕種。因為像日本人均耕地這么少的國家，在20世紀80年代面臨的主要問(wèn)題也是土地拋荒，是農村沒(méi)有人了，這是第二個(gè)問(wèn)題。

　　第三個(gè)問(wèn)題，我們農村地區實(shí)際上現在已經(jīng)出現了大規模的土地閑置，但是中國并沒(méi)有食品短缺，這說(shuō)明在一些農產(chǎn)品的每畝產(chǎn)量上面，我們是超過(guò)發(fā)達國家的，這只能是通過(guò)化學(xué)品無(wú)節制的濫用來(lái)實(shí)現的。所以，食品安全問(wèn)題，這也是城市化之后導致的問(wèn)題。

　　這三個(gè)問(wèn)題我覺(jué)得是未來(lái)20年中國在要面臨的極其核心的問(wèn)題，而這三個(gè)問(wèn)題都跟未來(lái)農業(yè)和農村的發(fā)展有非常大的關(guān)系。所以，我非常希望各位老師能花一點(diǎn)時(shí)間在這些方面。我本人接下來(lái)可能不僅要做一些研究，也會(huì )去做一些實(shí)際的事情，在這個(gè)過(guò)程當中我也希望得到各位的指點(diǎn)和支持。

　?。ㄖ袊L(fēng)景園林網(wǎng)注：作者為萬(wàn)科集團首席研究員，本文為中國財富管理50人論壇舉辦的“產(chǎn)權安排與要素流轉——農村改革與城市化”內部研討會(huì )的發(fā)言）