隨著(zhù)房產(chǎn)調控的不斷收緊，重點(diǎn)城市房屋交易量和價(jià)格都在下降，但這并不妨礙房企的拿地熱情。在一些房企頻頻拿地繼續追求規模時(shí),也有房企另辟蹊徑,通過(guò)參與城市更新尋找與城市共同成長(cháng)的契機。

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)新興的風(fēng)口，城市更新近來(lái)受到越來(lái)越多的資本追捧。怎樣才能選擇到合適的項目？如何實(shí)現收益的最大化？近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD）專(zhuān)訪(fǎng)了城市更新論壇秘書(shū)長(cháng)陳方勇。

　　城市更新有不同模式

　　NBD：城市更新和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的區別是什么？

　　陳方勇：應該說(shuō)城市更新還是屬于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。原來(lái)的語(yǔ)境里房地產(chǎn)更多是指住宅的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，商業(yè)、辦公這種持有類(lèi)型的物業(yè)在原來(lái)語(yǔ)境里是比較小的一塊。

　　城市更新都是針對存量物業(yè)，更多是基于持有運營(yíng)這個(gè)概念，它是一個(gè)大的房地產(chǎn)范疇。不同于原來(lái)的新開(kāi)發(fā)建設，它更多是對一些老舊物業(yè)的改造。這里面難度更大，除了運營(yíng)問(wèn)題還有一個(gè)改造問(wèn)題，它是一個(gè)雙重的疊加。

　　NBD：目前北上廣深的城市更新市場(chǎng)環(huán)境怎么樣？

　　陳方勇：這個(gè)要從兩方面看：一方面從市場(chǎng)需求來(lái)看，應該是有很多的機會(huì )。因為原來(lái)很多房屋的功能都已經(jīng)不符合現在的需要了。比如一些商場(chǎng)、酒店、一些老的辦公樓；另一方面是目前各種政策法規還不完全成熟?，F在南方相對成熟一點(diǎn)，北方因為各種原因相對滯后一點(diǎn)。

　　NBD：房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新項目中有哪些機會(huì )？

　　陳方勇：這個(gè)分為南北不同的做法。南邊以深圳（樓盤(pán)）為例，大多是“棚改”，比如華僑城、招商蛇口等做的都是大片區的改造，有的是一些大企業(yè)在主導，也有些是市場(chǎng)化的，深圳的市場(chǎng)化比較充分。

　　北京（樓盤(pán)）好多項目最多就是一個(gè)園區，比如郎園原來(lái)就是個(gè)廠(chǎng)區。其實(shí)北京像園區這種比較少，五環(huán)內機會(huì )也不大，比較現實(shí)的做法就是改造存量物業(yè)。還有一點(diǎn)就是，城市更新和特色小鎮是有共通點(diǎn)的，也可以在北京周邊做一些文章。

　　REITs將資金引向存量改造

　　NBD：開(kāi)發(fā)商、投資商和運營(yíng)商這三類(lèi)企業(yè)在城市更新中誰(shuí)能起到主導作用？

　　陳方勇：首先，現在這三個(gè)角色基本會(huì )混同。比如萬(wàn)科現在既是投資商，又是開(kāi)發(fā)商和運營(yíng)商。

　　從對結果負責的角度，還是投資商來(lái)主導更合適。因為他會(huì )整體考慮資金的進(jìn)出，所以由他整體協(xié)調就比較合適。

　　開(kāi)發(fā)商可能更多地參與前階段的工作，而運營(yíng)商更多是參與后階段的工作，通過(guò)投資商把整個(gè)事情串起來(lái)，就是一個(gè)比較合理的一個(gè)架構。

　　NBD：房地產(chǎn)企業(yè)做城市更新項目，怎樣才能實(shí)現利潤最大化？

　　陳方勇：利益最大化有短期和長(cháng)期兩個(gè)判斷。上海（樓盤(pán)）國創(chuàng )中心有一個(gè)10萬(wàn)平方米的城市更新項目，這個(gè)項目可以看作開(kāi)發(fā)商做城市更新的一個(gè)案例。

　　按照原來(lái)開(kāi)發(fā)商快現金流滾動(dòng)的邏輯，這種不能賣(mài)，招商又需要相當長(cháng)一段時(shí)間去培養的項目肯定不合適。但從長(cháng)期收益來(lái)看，通過(guò)這種方式在一線(xiàn)城市獲得一個(gè)具有很好升值潛力的資產(chǎn)又是劃算的。

　　NBD：您怎么看待城市更新項目的資產(chǎn)證券化？

　　陳方勇：國內首單長(cháng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs產(chǎn)品—“新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”已于10月11日正式獲批發(fā)行，該計劃從報批到審批只有20天。這是一個(gè)很重要的導向，就是國家要引導資金從增量向存量、從銷(xiāo)售向租賃轉變。這就需要給投資商一個(gè)出口，那就是資產(chǎn)證券化。

　　資產(chǎn)證券化是一個(gè)很好的解決方案，既不會(huì )增加更多的泡沫同時(shí)又能吸收流動(dòng)性的，肯定是行業(yè)未來(lái)的一個(gè)發(fā)展方向和趨勢。

　　目前REITs最大的難關(guān)就是如何在國內公開(kāi)市場(chǎng)交易，這個(gè)一直是很難突破的，所以現在很多叫準REITs，就是產(chǎn)品只是發(fā)行，并不公開(kāi)交易，是沒(méi)有流動(dòng)性的。

　　REITs放開(kāi)的意義就像上世紀九十年代證券市場(chǎng)開(kāi)放一樣，意味著(zhù)樓宇的資本市場(chǎng)開(kāi)放了，然后做存量改造就會(huì )吸引大量資金。