線(xiàn)坑舊村改造項目航拍。

　　城市更新項目一旦開(kāi)工，便如一支開(kāi)弓的箭，只能齊心協(xié)力一直向前。

　　一直以來(lái)，“手續繁、拆遷慢、建設難”等痛點(diǎn)困擾著(zhù)三舊改造，每個(gè)現象背后又牽扯到無(wú)數紛繁復雜的利益癥結。如何探索城市更新新路徑，也成為城市肌理再造的最大懸念。

　　作為全國首個(gè)區級“三舊”改造改革創(chuàng )新試點(diǎn)，同時(shí)坐擁廣州市城市更新改造規?？偭康?ldquo;半壁江山”，黃埔區、廣州開(kāi)發(fā)區轉變舊改思路，大膽嘗試破題。

　　昨日，該區正式對外發(fā)布“城市更新10條”政策，一口氣提出“快批、快拆、快建”目標，甚至將現行審批流程60項主要審批手續壓縮為3項，時(shí)間流程從1年半壓縮到最快3個(gè)月內辦成，多項突破性舉措將為全省“三舊”改造提供可復制、可推廣的制度性成果。

　　全國首個(gè)區級“三舊”改造改革創(chuàng )新試點(diǎn)

　　3月蘿峰舊村、沙步舊村，6月大塱村舊村，7月湯村舊村……今年以來(lái)，黃埔區、廣州開(kāi)發(fā)區三舊改造捷報頻頻，迄今已有四個(gè)舊村獲批改造實(shí)施方案。這座熱氣騰騰的新興之城，正從并區之后的迅猛擴張，慢慢轉變?yōu)橹厮芸臻g格局。盤(pán)活存量土地、改善城區環(huán)境、調整產(chǎn)業(yè)結構，成為黃埔區更為迫切的命題。

　　緊鑼密鼓的節奏背后，也有著(zhù)“時(shí)不待我”的緊迫感。自從2018年9月以來(lái)成為全國首個(gè)區級“三舊”改造改革創(chuàng )新試點(diǎn)，黃埔區、廣州開(kāi)發(fā)區要在兩年兩個(gè)月的短短試點(diǎn)時(shí)間內，承擔起破解難題的任務(wù)，在“試驗田”中闖蕩出一條新路。

　　眼下，改革的政策“東風(fēng)”已到。日前，廣東省人民政府頒布《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導意見(jiàn)》（粵府〔2019〕71號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“71號文”），全文十二個(gè)條文，鎖定舊改實(shí)際工作中的規劃審批、土地整合、動(dòng)遷僵局等難題，言簡(jiǎn)意賅地提出一系列針對性的解決措施。如何用足、用好、用活政策，接通省市城市更新政策“最后一公里”，黃埔區當仁不讓要勇當改革排頭兵。

　　“成為試點(diǎn)后，我區的城市更新工作可以用‘征程萬(wàn)里風(fēng)正勁，重任千鈞再奮蹄’來(lái)形容，要以城市更新為抓手，力爭打造全省首創(chuàng )范本，”該區相關(guān)負責人在新聞發(fā)布會(huì )上說(shuō)。

　　亮點(diǎn)解讀

　　9月10日，黃埔區、廣州開(kāi)發(fā)區正式發(fā)布的《廣州市黃埔區 廣州開(kāi)發(fā)區關(guān)于加快省“三舊”改造改革創(chuàng )新試點(diǎn)工作的若干措施》，全文共10條，由“強化快批”“聚焦快拆”“保障快建”“嚴格監管”四個(gè)板塊組成，簡(jiǎn)稱(chēng)“城市更新10條”。

　　廣州開(kāi)發(fā)區城市更新局局長(cháng)侯奔表示，政策聚焦“快批、快拆、快建”，明確“改什么”“管什么”，確保“改得動(dòng)”“改得快”，以形成更多可供借鑒和推廣的“黃埔經(jīng)驗”。

　　改什么： 加強規劃統籌 首設負面清單

　　城市更新“第一難”，難在各類(lèi)規劃銜接之難。每批復一個(gè)項目，既要符合國土空間總體規劃、國家產(chǎn)業(yè)指導目錄、相關(guān)專(zhuān)項規劃，又要著(zhù)眼于全局，控制好片區整體容積率。沒(méi)有“一張藍圖繪到底”的統籌能力，往往到了具體實(shí)施階段，就容易左支右絀、縫縫補補。

　　牢牢抓住創(chuàng )建全省“三舊”改造改革創(chuàng )新試點(diǎn)的契機，黃埔區、廣州開(kāi)發(fā)區破題第一步，是將涉及城市更新的控制性詳細規劃調整職能由國土規劃部門(mén)劃轉至城市更新部門(mén)，加強統籌能力，進(jìn)一步推行系統化、精細化管理。

　　今年2月，該區率先全市成立區級城市更新規劃專(zhuān)業(yè)委員會(huì )，廣納專(zhuān)家匯聚智庫，優(yōu)化與規范區城市更新總體規劃。通過(guò)多次召開(kāi)專(zhuān)家評審會(huì )議，對城市更新項目控制性詳細規劃調整進(jìn)行評審，確保了城市更新的權威性與科學(xué)性。

　　值得注意的是，本次“城市更新10條”首創(chuàng )城市更新項目負面清單，提出按季度開(kāi)展區城市更新年度計劃編報，重點(diǎn)項目隨時(shí)申報，有效破解改造項目準入門(mén)檻缺失、城市更新年度計劃跟不上政府重大決策等問(wèn)題。允許“商改商”等類(lèi)型項目參照舊廠(chǎng)改造政策執行，有效破解該類(lèi)項目升級改造目前沒(méi)有政策依據的問(wèn)題。

　　改得動(dòng)：創(chuàng )新土地整合置換實(shí)現連片改造

　　從城市上空俯視，舊城鎮、舊廠(chǎng)房、舊村莊如同一塊塊低矮的“陰影”。如果改造進(jìn)程“東一榔頭西一棒子”，效益往往不明顯，也會(huì )容易留下根治不掉的“傷疤”。因此連片改造逐步成為社會(huì )共識，但是土地的權屬、類(lèi)型紛繁復雜，土地整合歸宗難度之大讓人望洋興嘆。

　　敢于啃下“硬骨頭”，又要有善于“啃”的能力。在“城市更新10條”中，黃埔區、廣州開(kāi)發(fā)區提出了合理配置、連片改造的“一攬子”解決方案。該區提出試行整地塊、整村納入標圖建庫；允許用地空間騰挪整合、土規規模及轉用指標置換；留用地、預支留用地可按政策納入舊村改造；支持市場(chǎng)主體收購相鄰零星入庫建設用地，實(shí)現多宗地塊整合后統一協(xié)議出讓等措施，有效破解舊村改造項目土地零散整合難，動(dòng)力不足拆遷難，項目資金平衡難等問(wèn)題。

　　三舊改造的土地價(jià)值評估一直是難以掌握平衡點(diǎn)的難題。當前舊村改造項目融資樓面地價(jià)的評估是逐個(gè)項目按需開(kāi)展的，科學(xué)性、客觀(guān)性、公平性和準確性有待提高。地價(jià)高企無(wú)疑會(huì )影響市場(chǎng)主體參與改造的積極性，地價(jià)過(guò)低也影響經(jīng)濟回報率。

　　對此，“城市更新10條”提出試行舊村改造項目全區域網(wǎng)格化基準融資樓面地價(jià)公示制度，有效破解逐個(gè)項目評估地價(jià)各自為戰的問(wèn)題。

　　改得快：審批流程從1年半縮到最快3個(gè)月

　　在業(yè)內人士看來(lái)，城市更新改造有許多“槽點(diǎn)”，審批手續繁瑣死板是導致改造效率低下的重要原因。事實(shí)上，部分政策規定啟動(dòng)拆遷的簽約率條件和實(shí)施建設的條條框框，已不適應當前“三舊”改造需求，要實(shí)現快拆快建就必須再造審批流程。

　　對此，黃埔區、廣州開(kāi)發(fā)區提出構建靈活多樣的拆遷保障體制，試行“先簽約、后審批”的審批流程，允許項目方先行墊付的符合政策的拆遷費用可納入改造成本。該區甚至提出了按“靈活分片、動(dòng)態(tài)調整”的原則，實(shí)現“簽一片、拆一片、建一片”，有效破解項目改造方案批復后批而不拆、拆不徹底、拆后不建的問(wèn)題，可視為城市更新“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”模式的2.0版。

　　“三舊”改造項目實(shí)施方案批復后，由于其特殊性，建設實(shí)施階段報批、報建、辦證耗時(shí)很長(cháng)，對此，該區提出試行城市更新項目容缺并聯(lián)審批方式，一口氣將現行審批流程60項主要審批手續壓縮為3項主要審批手續，從原來(lái)所有程序必須花費1年半的時(shí)間壓縮到最快3個(gè)月內辦成。

　　城市更新既要關(guān)注經(jīng)濟發(fā)展也要關(guān)注文化延續，既要激發(fā)城市創(chuàng )新活力又要實(shí)現人居環(huán)境改善。為此，黃埔區、廣州開(kāi)發(fā)區允許項目實(shí)施方案中修繕活化利用的公益性質(zhì)歷史文化遺產(chǎn)建筑面積不計入項目新建計容建筑面積，有效破解“三舊”改造項目中保護利用歷史建筑缺乏激勵的問(wèn)題，力求“魚(yú)與熊掌兼得”。

　　管什么：為打破動(dòng)遷僵局找到突破口

　　舊改動(dòng)遷最為現實(shí)的難題，是不像政府征收土地有法定強制程序作為后盾，使得“釘子戶(hù)”成為三舊改造舉步維艱的重要原因。以往的舊改政策，鮮有實(shí)際性涉及動(dòng)遷難題，黃埔區、廣州開(kāi)發(fā)區的“城市更新10條”，嘗試為打破動(dòng)遷僵局找到突破口。

　　對此，該區提出對極少數被拆遷人為謀求不當利益阻撓拆遷損害大多數被拆遷人利益的行為，村集體可制訂符合實(shí)際的“村規民約”對其采取必要的處置措施，涉及違法違紀的，村集體應及時(shí)移送線(xiàn)索交由有關(guān)部門(mén)依法查處，進(jìn)一步解決項目拆遷協(xié)商難度大的問(wèn)題。

　　其實(shí)在廣東省出臺的“71號文”中，著(zhù)重提出了強化行政司法保障的內容。若黃埔區、廣州開(kāi)發(fā)區能延續改革創(chuàng )新試點(diǎn)期限，可落實(shí)兌現省的辦法，選取一兩個(gè)項目進(jìn)行先行先試，通過(guò)司法裁決這種“硬”的手段去解決拆遷糾紛，防范舊改爛尾。

　　“城市更新10條”

　　蘊藏著(zhù)

　　“十個(gè)一”亮點(diǎn)

　　一是搭建“一個(gè)架構”：形成科學(xué)完善的區級城市更新管理架構

　　二是繪好“一張藍圖”：編制全區城市更新總體規劃

　　三是列明“一份清單”：首創(chuàng )城市更新項目負面清單管理機制

　　四是整合“一片空間”：鼓勵重點(diǎn)區域連片成片改造

　　五是制定“一本地價(jià)”：統一編制全區網(wǎng)格化舊村改造融資樓面地價(jià)報告

　　六是新增“一種模式”：“商改商”項目參照舊廠(chǎng)改造政策執行

　　七是明確“一種標準”：編制全區各片區舊村改造拆遷安置補償方案統一標準模板

　　八是優(yōu)化“一套程序”：舊村改造項目實(shí)施方案有固定流程步驟

　　九是兌現“一次獎勵”：“三舊”改造獎勵用地指標分配與拆遷進(jìn)度緊密掛鉤

　　十是強化“一起監管”：制定重要事項的全流程監管措施