近日，廣東省東莞市政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵城市更新促進(jìn)固定資產(chǎn)投資的若干政策》，宣布推出18條新政策，降低改造成本，提高改造效率，為投資“松綁”，增強社會(huì )資本參與改造的積極性。

　　這則消息再次引起社會(huì )對城市更新的關(guān)注。近年來(lái)，隨著(zhù)我國城市更新的力度和速度的增加，城市更新領(lǐng)域出現了怎樣的變化？在更新過(guò)程中，城市又該如何實(shí)現創(chuàng )新和提升呢？

　　萬(wàn)億級城市更新賽道

　　“城市更新是一個(gè)萬(wàn)億級的賽道。”日前，在廣東省廣州市舉辦的中國城市更新論壇上，高和資本董事長(cháng)蘇鑫如是說(shuō)。究其原因，在他看來(lái)，一線(xiàn)城市的產(chǎn)業(yè)升級帶來(lái)了城市更新，新辦公、新商業(yè)和新消費者，都有著(zhù)新的空間需求。

　　據了解，近年來(lái)，隨著(zhù)一線(xiàn)城市土地吃緊，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量市場(chǎng)逐步見(jiàn)頂。以上海為例，2017年5月，上海市人民政府印發(fā)了《上海市土地資源利用和保護“十三五”規劃》，明確指出到“十三五”期末，上海市建設用地規模不突破3185平方公里。而2015年，這一數字已經(jīng)達到3145平方公里。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積也在變少。據國家統計局數據顯示，今年1—9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積15454萬(wàn)平方米，同比下降20.2%。

　　“我們現在財富的主要形態(tài)是存量，在這種情況之下，城市更新所支配的財富會(huì )遠遠地大過(guò)城市的增量所帶來(lái)的財富增長(cháng)。”廈門(mén)大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院、經(jīng)濟學(xué)院和王亞南經(jīng)濟研究院“雙聘教授”趙燕菁分析說(shuō)。

　　據戴德梁行發(fā)布的數據顯示，全球每年的大宗物業(yè)交易達10萬(wàn)億人民幣，僅紐約一個(gè)城市就有5500億人民幣，是整個(gè)大中華區2.4倍。在存量市場(chǎng)領(lǐng)域，我國未來(lái)增長(cháng)空間巨大。

　　房企角力灣區存量市場(chǎng)

　　近日，廣州市永慶坊舊城改造項目榮膺中國城市更新論壇十大殿堂案例獎。收割流量的同時(shí)，永慶坊項目“黨委統籌、政府主導、企業(yè)承辦、居民參與”開(kāi)發(fā)模式也備受關(guān)注。

　　其中，企業(yè)承辦被業(yè)內人士認為是永慶坊項目改造最成功的環(huán)節。據了解，在改造更新中，萬(wàn)科集團負責項目改造、建設和運營(yíng)，15年運營(yíng)期滿(mǎn)后再交回政府。

　　在市場(chǎng)蛋糕和政策紅利的雙重誘惑下，近年來(lái)不少類(lèi)似萬(wàn)科這樣的房企跑步進(jìn)入城市更新賽場(chǎng)。相關(guān)統計數據顯示，目前，品牌企業(yè)如恒大集團、碧桂園、保利地產(chǎn)等半數以上房企已參與到城市更新中。

　　“目前，開(kāi)發(fā)商在粵港澳大灣區參與較多，灣區的城市更新政策相對市場(chǎng)化，細則相對完善。同時(shí)，在灣區片區開(kāi)發(fā)規模較大，政府也會(huì )積極推動(dòng)企業(yè)參與到片區開(kāi)發(fā)中。北京的片區開(kāi)發(fā)比較少，主要是國企在參與。”蘇鑫向記者分析說(shuō)。

　　據克而瑞統計，2019年上半年約16家品牌房企通過(guò)舊改布局大灣區，總舊改占地面積近5500萬(wàn)平方米。房企舊改灣區布局以廣州、深圳、佛山、珠海等中心城市為主，其中深圳舊改宗數最多，廣州改造總面積最大。

　　社會(huì )資金涌入的同時(shí)，也緩解了政府在城市更新過(guò)程中面臨的資金壓力。據廣東省“三舊”改造協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)庾來(lái)順介紹，截至2019年第三季度，廣東累計投入改造資金1.5萬(wàn)億元，其中吸引社會(huì )投資1.3萬(wàn)億元，占了總投入的86%。

　　城市更新核心在產(chǎn)業(yè)迭代

　　在眾多企業(yè)扎堆的新賽道上，又該如何讓城市實(shí)現創(chuàng )新和提升呢？專(zhuān)家普遍認為，產(chǎn)業(yè)迭代升級是城市更新的核心，城市更新后的空間裝載何種產(chǎn)業(yè)，是決定城市更新成敗的關(guān)鍵。

　　中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰略研究院城市更新研究中心主任秦虹表示，城市更新更重要的是產(chǎn)業(yè)升級，實(shí)施路徑是產(chǎn)業(yè)的迭代賦能城市更新，特別是代表最先進(jìn)生產(chǎn)力的新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。它直接帶來(lái)的是人才、就業(yè)、城市的稅收，是城市的可持續發(fā)展。

　　對此，嘉豐達董事長(cháng)汪浩在接受記者采訪(fǎng)也表示，產(chǎn)業(yè)升級，是城市更新過(guò)程中最關(guān)鍵的環(huán)節，能夠為當地導入最具活力的新人群，促進(jìn)居住、辦公、商業(yè)空間的更新。

　　除了建筑設施的更新?lián)Q代之外,城市更新還應包括對產(chǎn)業(yè)結構、生態(tài)環(huán)境、文化觀(guān)念等軟件進(jìn)行革新。“城市更新的最終目的，是讓每一棟房子，無(wú)論是改成餐館、農家樂(lè )，還是家庭旅館，都會(huì )有現金流產(chǎn)生，只有這樣，城市才會(huì )在更新中實(shí)現升值和創(chuàng )新。”蘇鑫表示。