網(wǎng)紅商場(chǎng)關(guān)停、酒店改為寫(xiě)字樓、老舊小區被重新規劃，這些城市更新項目成為了近年來(lái)北京的一大熱點(diǎn)。業(yè)內認為，城市更新的蛋糕足夠大，是房企轉型的方向之一。進(jìn)入存量時(shí)代之后，城市更新被玩出了更多花樣，商改寫(xiě)、酒改辦等輪番上演，不少品牌房企也紛紛斥資入局這場(chǎng)游戲，搶灘市場(chǎng)。未來(lái)，城市更新將成為潮流，北京的城市更新進(jìn)程也將被進(jìn)一步規范。

　　城市更新花樣多

　　“現在這個(gè)商場(chǎng)的效益太差了，平時(shí)也沒(méi)什么人來(lái)，我打算換工作了。”在萬(wàn)優(yōu)匯商場(chǎng)工作的柳女士近期陷入了一場(chǎng)離職焦慮中。萬(wàn)優(yōu)匯位于北京天通苑商圈，早在十年前，這個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)一片火熱，顧客絡(luò )繹不絕。

　　但目前，萬(wàn)優(yōu)匯和北京的許多老牌商場(chǎng)一樣，陷入了一場(chǎng)轉型的尷尬。“賣(mài)的東西，還有整體的布局跟不上時(shí)代的潮流。萬(wàn)科要接手這個(gè)樓盤(pán)對這個(gè)項目進(jìn)行升級改造，所以現在很多店鋪都在撤店。”柳女士對《華夏時(shí)報》記者說(shuō)。

　　但是針對未來(lái)萬(wàn)優(yōu)匯的改造方向，柳女士則稱(chēng)目前尚不清晰。2019年，不少商場(chǎng)被“城市更新”。例如北京的老牌商場(chǎng)——長(cháng)安商場(chǎng)，其在2019年6月份閉店，已經(jīng)與碧桂園文商旅集團簽署了相關(guān)項目合作協(xié)議，將于明年下半年完成改造，以新的面目亮相。

　　一些老牌商場(chǎng)重新更新成新的零售業(yè)態(tài)，另一些則走上了轉型寫(xiě)字樓、辦公樓之旅。以復興門(mén)百盛為例，其地處北京的核心商圈，地理位置優(yōu)渥，但地利未能帶來(lái)“人和”。較為落后的經(jīng)營(yíng)理念和零售品牌最終也使得百盛踏上了城市更新的“商改寫(xiě)”之路。

　　在2019年的9月初，“外資第一店”的百盛被傳將把北樓部分改成寫(xiě)字樓重新入市。

　　“商改寫(xiě)”之外，“酒改辦”“酒改寫(xiě)”也是城市更新的重要組成部分。位于長(cháng)安街的新聞大廈是北京的首個(gè)“酒改寫(xiě)”項目，其于2017年8月份轉型成功，重新以存量物業(yè)的形式打造了寫(xiě)字樓的新市場(chǎng)和新生態(tài)。

　　2019年5月份，京東的住所地發(fā)生了變更，公司的新住址變?yōu)榱吮本┐鋵m飯店舊址。京東豪擲27億元受讓了北京翠宮飯店優(yōu)先公司100%的股權，將該項目改造成以科技研發(fā)、商務(wù)辦公為主的載體空間，這也是北京今年城市更新的大宗交易之一。

　　戴德梁行北中國區寫(xiě)字樓主管廉峰哲對《華夏時(shí)報》記者說(shuō)：“商改辦的項目相對于酒改辦的項目來(lái)說(shuō)，能夠獲得更高的市場(chǎng)青睞度。商改辦項目的層高比傳統的寫(xiě)字樓更高，單層面積也比傳統的寫(xiě)字樓要大，更能獲得市場(chǎng)的認可，北京目前還是有許多的改造項目的，未來(lái)的趨勢也是這樣。商改辦、酒改辦的項目給傳統的寫(xiě)字樓增加了一些豐富度，企業(yè)未來(lái)能夠選擇的空間會(huì )更多，需求量也會(huì )更大。”

　　多房企布局城市更新項目

　　目前，城市更新也成為了許多房企的主力項目，其意在通過(guò)這種方式為城市“換血”。在剛剛結束的中央經(jīng)濟工作會(huì )議上，“城市更新”這個(gè)概念被首次強調。會(huì )議指出，要加大城市困難群眾的住房保障工作，加強城市更新和存量住房的改造提升，做好城鎮老舊小區的改造，大力發(fā)展租賃住房。

　　目前，城市更新還是一塊大蛋糕。業(yè)內普遍認為，進(jìn)入存量時(shí)代以后，城市更新將成為城市發(fā)展的新增長(cháng)點(diǎn)。據《華夏時(shí)報》記者不完全統計，已有包括恒大、碧桂園、萬(wàn)科、保利、華潤、首創(chuàng )等在內的半數以上的品牌房企參與到城市更新的板塊中。

　　以北京中糧廣場(chǎng)為例，其通過(guò)對樓宇的改造，賦予舊有建筑功能性和適用性，深化運營(yíng)，提升辦公品質(zhì)，目前是北京城市更新中的典型項目。此外，2019年8月份，萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮在公開(kāi)場(chǎng)合表示，萬(wàn)科當下最關(guān)注的事情莫過(guò)于對城市未來(lái)發(fā)展的探索以及對城市舊有建筑的改造更新，并隨后在沈陽(yáng)等地布局了多個(gè)城市更新業(yè)務(wù)，看好這塊蛋糕的未來(lái)。此前，萬(wàn)科接手了望京國際商業(yè)中心項目，將其更新為萬(wàn)科時(shí)代中心。

　　據《華夏時(shí)報》記者的不完全梳理，目前，北京已有鼎好·日月光、翠宮飯店、中坤廣場(chǎng)、金街國際大廈、中融信托廣場(chǎng)、平安國際金融中心、諾金中心等30余個(gè)城市更新項目。戴德梁行中國資本市場(chǎng)副董事總經(jīng)理劉兵對《華夏時(shí)報》記者說(shuō)：“城市更新是一個(gè)常態(tài)化的話(huà)題，北京其實(shí)算是城市更新中步伐較慢的城市，政府對于改造型的項目沒(méi)有明確的像上海和深圳一樣的條文規范。”

　　此外，值得一提的是，更加開(kāi)放的金融環(huán)境使得資本不斷加碼北京市場(chǎng)，北京的寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)呈現出一片“看漲”趨勢。戴德梁行發(fā)布的數據顯示，自2019年以來(lái)，21%的大宗交易為城市更新項目，藍圖已經(jīng)展開(kāi)。

　　城市更新成未來(lái)潮流

　　劉兵認為，未來(lái)北京的城市更新進(jìn)程會(huì )更加規范化，城市更新也將成為潮流。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到“白銀時(shí)代”，如何轉型博取更多的生存空間成為了最重要的問(wèn)題。而對于北京來(lái)說(shuō)，老舊項目如何經(jīng)過(guò)“抽絲剝繭”獲得新生命同樣是一大難題。

　　城市更新是房企和城市之間的一場(chǎng)精密合作。中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任、教授，住建部科技委住房與房地產(chǎn)專(zhuān)委會(huì )副主任委員秦虹說(shuō)：“城市更新是房地產(chǎn)在轉型時(shí)必須要關(guān)注的新領(lǐng)域。”

　　秦虹認為，城市更新是大城市再繁榮的重要的支撐手段，可以幫助大城市保持持久的競爭力，擁有更好的發(fā)展機會(huì )，并同時(shí)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)步。此外，從房企的角度看來(lái)，城市更新的頻率幾乎和產(chǎn)業(yè)更新的頻率相同，可以給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)更加持久的現金流和發(fā)展動(dòng)力。秦虹表示，城市更新可以從科技、產(chǎn)業(yè)、資管等方面入手操作，持續為城市改頭換面。

　　在城市更新這場(chǎng)精密合作中，老舊項目謝幕，但其褪下舊衣之后重新以另外一番面貌支撐起城市的發(fā)展。在“舊改”的情懷之外，城市更新離開(kāi)破損的外殼，再一次吸氧造血。