作為未來(lái)一年宏觀(guān)經(jīng)濟政策的“風(fēng)向標”，每逢年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議都備受關(guān)注。

　　記者注意到，今年中央經(jīng)濟工作會(huì )議首次強調了“城市更新”這一概念，提出加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發(fā)展租賃住房。

　　城市更新被認為是城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程加速，我國城市特別是大城市已從“增量開(kāi)發(fā)”進(jìn)入“存量運營(yíng)”時(shí)代。

　　通過(guò)城市更新，城市能夠實(shí)現產(chǎn)業(yè)轉型和環(huán)境再造，成為城市發(fā)展新的增長(cháng)點(diǎn)。但城市更新面對的不是一張空白畫(huà)布，怎樣才能畫(huà)出完美的畫(huà)作？

　　對此，廣東省廣州市荔灣區住建局相關(guān)負責人在接受中國城市報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，城市更新目前還處于探索階段，成熟的標志在于相關(guān)法律的正式出臺，廣州市目前正在做類(lèi)似嘗試。

　　從永慶坊看“廣州經(jīng)驗”：公眾參與

　　廣州是最早進(jìn)入城市更新領(lǐng)域的城市之一。從2009年在全國率先開(kāi)展“三舊”（舊城鎮、舊廠(chǎng)房、舊村莊）改造試點(diǎn)起至今，廣州已有10余年城市更新經(jīng)驗。

　　“城市更新是城市的一個(gè)永恒話(huà)題。事實(shí)上，從城市建設之初，就不斷進(jìn)入更新過(guò)程，但這個(gè)過(guò)程中，涉及到土地、規劃、發(fā)改、財政、住建等多個(gè)部門(mén)，較為復雜。”廣州市荔灣區住建局相關(guān)負責人說(shuō)。

　　作為城市更新的試驗田，也是標桿城市，廣州有何經(jīng)驗對外推廣？接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家都提到了公眾參與。

　　永慶坊可以作為廣州城市更新的一個(gè)典型案例。去年10月，習近平總書(shū)記在視察廣東時(shí)就來(lái)到永慶坊，對這種能留下城市記憶的做法表示肯定，并對廣州提出實(shí)現老城市新活力的要求。

　　永慶坊占地11.37萬(wàn)平方公里，占廣州老城面積約1/4。這里也是廣州市26片歷史文化街區之一，有很多歷史故居，如李小龍故居、詹天佑故居，八合會(huì )館、寶慶大押等。

　　2015年，永慶坊啟動(dòng)舊城改造，改變過(guò)去“推倒重來(lái)、大拆大建”的做法，采取“微改造”的創(chuàng )新理念，保持原有城市肌理，為老街留下了“廣味”。如今，永慶坊已進(jìn)入二期改造，計劃于2021年底前完成。

　　廣州市荔灣區住建局相關(guān)負責人指出，永慶坊采取的模式即為政府主導、企業(yè)承辦、居民參與。

　　打開(kāi)門(mén)做規劃，打開(kāi)門(mén)做設計，對兩百多戶(hù)居民逐戶(hù)征求意見(jiàn)……據透露，永慶坊二期改造過(guò)程中成立專(zhuān)門(mén)的委員會(huì )，邀請社區居民、建設代表、商戶(hù)代表和媒體代表，收集了大量意見(jiàn)。

　　廣州市城市更新協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)、廣州市城市更新規劃研究院總工程師陳琦也對記者表達了公眾參與的重要性。

　　“作為住房和城鄉建設部老舊小區微改造試點(diǎn)城市，廣州自2015年以來(lái)一直在探索規劃設計單位與美術(shù)學(xué)院組建聯(lián)合工作坊和規劃師進(jìn)社區等形式。改什么，怎么改，都要向社區居民發(fā)出問(wèn)卷調查，征求大多數居民的意見(jiàn)，規劃師將居民反饋的意見(jiàn)體現到最終的改造方案中，整個(gè)過(guò)程體現了老舊小區改造“共建、共治、共享”的廣州模式。在舊村全面改造過(guò)程中，對于是否納入改造計劃、引入開(kāi)發(fā)企業(yè)、改造方案、補差方案等，也都要求80%以上的村民代表表決同意才可以。” 陳琦告訴中國城市報記者。

　　此外，陳琦認為，城市更新是一項創(chuàng )新性的工作，涉及到土地、規劃、財稅等方方面面，目前尚缺乏針對該項工作的配套立法。在過(guò)去，廣東省、廣州市雖也有相關(guān)政策陸續出臺，但還未形成體系，給實(shí)際操作帶來(lái)了一些困難。因此，相關(guān)上層次法律的出臺將是城市更新走上成熟臺階的標志之一。

　　北京新風(fēng)向：

　　王府井等地標商場(chǎng)輸新血

　　“由于國內對新增建設用地供應實(shí)行較為嚴格的管控制度，大型城市通過(guò)新增土地擴張城市規模的道路越走越窄，對存量自然資產(chǎn)進(jìn)行更新盤(pán)活逐漸成為推動(dòng)城市發(fā)展的必經(jīng)之路。”陳琦認為，這也是今年中央經(jīng)濟工作會(huì )議特別強調“城市更新”的背景之一。

　　記者了解到，目前城市更新主要以一、二線(xiàn)城市和部分三、四線(xiàn)城市為主，其中一線(xiàn)城市占比接近一半。城市更新的種類(lèi)主要有老城復興、老廠(chǎng)房改造、商業(yè)升級、新辦公與新居住等。

　　除廣州、深圳外，近幾年北京、上海也在加快城市更新的腳步。與廣州項目多數規模大、周期長(cháng)相比，京、滬城市更新顯得更“輕巧”，主要集中在商業(yè)及辦公樓領(lǐng)域。

　　特別是京、滬兩地的核心區域已不再準許興建新的商辦項目，因此催生了大批“商改辦”“酒改辦”項目；與此同時(shí)，一些老舊的購物中心也面臨新的升級。

　　以北京為例。2019年，北京市商務(wù)局確定了十家傳統商業(yè)的轉型試點(diǎn)名單，包括王府井百貨大樓、藍島大廈、翠微百貨、資和信百貨、順義國泰百貨等一系列地標性傳統商場(chǎng)。

　　“十家商場(chǎng)有的已經(jīng)開(kāi)始改造，有的正在做改造方案。從經(jīng)營(yíng)方式來(lái)看，都是老牌以百貨起家的商業(yè)，改造方式都是內部整體購物環(huán)境提升、品牌提升、業(yè)態(tài)比例調整。”高力國際華北區零售房地產(chǎn)服務(wù)部高級經(jīng)理劉瑞京對記者透露。

　　展望2020年，劉瑞京認為北京核心區的商業(yè)更新形式會(huì )越來(lái)越多，比如商業(yè)改綜合：低層做商業(yè)+中間層做辦公+高層做公寓或商務(wù)酒店；商業(yè)改定向服務(wù)：涉及醫療健康、旅游服務(wù)+出入境簽證、展廳體驗等。

　　“另外，北京還將出現一批社區化的商業(yè)更新：周邊1—2公里主要人群為服務(wù)對象，以精品生活超市、餐飲、兒童教育培訓、健身等生活配套為主。” 劉瑞京說(shuō)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的“新風(fēng)口”？

　　“中國城市更新蘊含的商機達數萬(wàn)億元。”高和資本董事長(cháng)蘇鑫此前預測，未來(lái)房地產(chǎn)50強中，將至少有一半從事城市更新領(lǐng)域。

　　隨著(zhù)城市產(chǎn)業(yè)結構升級，城市更新被視作未來(lái)巨大風(fēng)口。在土地日益稀缺的房地產(chǎn)下半場(chǎng)，也吸引了不少房企掘金。

　　其中，粵港澳大灣區城市群是房企布局城市更新的重點(diǎn)。據克而瑞統計，2019年上半年約16家品牌房企通過(guò)舊改布局大灣區，總舊改占地面積近5500萬(wàn)平方米。房企舊改灣區布局以廣州、深圳、佛山、珠海等中心城市為主，其中深圳舊改宗數最多，廣州改造總面積最大。

　　今年中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確重申了“房住不炒”的定位，同時(shí)提出全面落實(shí)因城施策，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的長(cháng)效管理調控機制。

　　這意味著(zhù)，房地產(chǎn)不再作為短期刺激經(jīng)濟的手段，“平穩健康發(fā)展”將是下一年的主旋律。城市更新能否成為房企的“新風(fēng)口”？企業(yè)需要具備哪些核心競爭力？

　　對此，蘇鑫認為企業(yè)需具備三方面素質(zhì)：綜合能力強，有開(kāi)放意識，以及能耐住寂寞。

　　“城市更新不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是產(chǎn)業(yè)升級、消費升級推動(dòng)的改變城市未來(lái)面貌的服務(wù)業(yè)，屬于實(shí)體經(jīng)濟。”蘇鑫說(shuō)。的確，相比于土地開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，城市更新的回報周期更長(cháng)，需要企業(yè)有長(cháng)線(xiàn)賽跑的能力。

　　以深圳為例。深圳市合一城市更新集團發(fā)布的《2019年城市更新白皮書(shū)·城市更新十周年回顧與展望》顯示，截至2018年底，深圳城市更新項目立項746個(gè)，已審批451個(gè)，取得實(shí)施主體191個(gè)，實(shí)施率約25.5%。

　　立項項目多，但實(shí)施率較低，是深圳城市更新當前面臨的情況之一。這也意味著(zhù)城市更新產(chǎn)業(yè)鏈條較長(cháng)，因此截至目前，一些需要大拆大建、獨立運作的城市更新項目，多數只能由資本雄厚的上市公司或國企承擔。

　　“政府是裁判員，企業(yè)是運動(dòng)員，兩者要通力配合。” 廣州市荔灣區住建局相關(guān)負責人對此認為，事實(shí)上，企業(yè)在精細化運行后，是可以實(shí)現利潤回報的。“如舊廠(chǎng)房類(lèi)的改造，對政府來(lái)說(shuō)，這不僅盤(pán)活了城市沉睡資源，企業(yè)也可以通過(guò)提高容積率，獲得一定的利潤空間。”