棚改未退，舊改已來(lái)。

　　近日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議指出，推進(jìn)城鎮老舊小區改造，是改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措。今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶(hù)，比去年增加一倍，重點(diǎn)是2000年底前建成的住宅區。

　　老舊小區改造又至，且總數相比去年翻倍，規模之大、覆蓋范圍之廣，體現出非常時(shí)期穩投資、擴內需、穩民生的迫切性。

　　這會(huì )帶來(lái)什么影響？

　　01

　　眾所周知，前幾年的棚戶(hù)區改造，曾帶動(dòng)廣大三四線(xiàn)樓市翻天覆地的變化。

　　這一次規模巨大的舊改來(lái)襲，會(huì )否帶來(lái)同樣的刺激效應?

　　答案只有一個(gè)字：否。

　　原因很簡(jiǎn)單，棚戶(hù)區改造是大拆大建，且背后存在貨幣化補貼的直接刺激，有央行通過(guò)PSL投放基礎貨幣來(lái)進(jìn)行支撐，相當于對三四線(xiàn)棚改城市直接放水，影響可見(jiàn)一斑。

　　與棚改相比，舊改只是小修小補。

　　棚改是拆舊建新，舊改則以房屋外立面翻新、水電氣路改造以及加建停車(chē)場(chǎng)、電梯等基礎設施為主，最多加上養老、托幼、醫療等公共服務(wù)供給的改善，不涉及拆遷改造，影響與棚改截然不同。

　　更關(guān)鍵的是，棚改有貨幣化補貼支撐，而舊改由財政資金、居民和社會(huì )資本共同埋單。政府會(huì )給予一定補貼，但比例相對有限，社會(huì )資本則只是“鼓勵參與改造運營(yíng)”，而如果無(wú)利可圖，社會(huì )資本積極性可能不會(huì )太高。

　　舊改如果沒(méi)有央媽的底部背書(shū)，就會(huì )失去杠杠放大效應，不會(huì )產(chǎn)生如同棚改一般的巨大能量。

　　所以，既非大拆大建，也沒(méi)有來(lái)自央行定向放水的直接支持，舊改與棚改完全不能同日而語(yǔ)，影響同樣大相徑庭。

　　02

　　老舊小區改造，誰(shuí)能從中受益？

　　根據政策精神，老舊小區改造，主要以2000年底建成的老舊住宅區為主，這正是人們俗稱(chēng)的“老破小”，一般集中于各大城市的老城區。

　　根據住建部2019年披露數據，全國共有老舊小區近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超4200萬(wàn)戶(hù)，建筑面積約40億平方米。

　　近年來(lái)，老舊小區衰敗這一話(huà)題經(jīng)久不衰，“遠離老破小”的聲音不絕于耳，似乎除了交通、學(xué)位等因素外，“老破小”幾乎價(jià)值。

　　這一次老舊小區改造的到來(lái)，顯然有助于改變這一局面。

　　無(wú)論是改造水電煤氣，還是加裝電梯停車(chē)場(chǎng)，都會(huì )明顯提升老舊小區外在形象和居住質(zhì)量，自然會(huì )帶動(dòng)“老破小”估值的提升。

　　具有交通、醫療乃至學(xué)位優(yōu)勢的老破小，在舊改的加持之下，其價(jià)格將會(huì )更為堅挺。沒(méi)有這些綜合優(yōu)勢的老破小，有了舊改的加持，也能減緩其衰敗的過(guò)程。

　　所以，舊改加速，無(wú)疑給大城市老城區的老舊小區帶來(lái)直接利好，促進(jìn)居住體驗的明顯提升，為租房?jì)r(jià)格乃至房?jì)r(jià)提供一定支撐。

　　03

　　凡事都有兩面性。

　　老舊小區微改造的到來(lái)，從另一方面來(lái)看，也意味著(zhù)大拆大建可能會(huì )被推遲，想要靠博拆遷迅速完成財富積累的期待落空。

　　畢竟，與三四線(xiàn)城市的棚戶(hù)區不同，老舊小區多數位于寸土寸金的老城區，改造成本不是一般的高昂。

　　同時(shí)，我國房地產(chǎn)正在從黃金時(shí)代步入白銀時(shí)代。如果房?jì)r(jià)出現較長(cháng)時(shí)期的橫盤(pán)，由于缺乏房?jì)r(jià)上漲的利益刺激，老舊小區拆遷重建恐怕很難吸引到足夠多的社會(huì )資本參與。

　　更關(guān)鍵的是，對于大多數二三線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，土地資源相對豐富，這些地方寧可在郊區大建新城，也不愿積極改造舊城，這又會(huì )加速老城區的衰敗。

　　這一趨勢隨著(zhù)政策的變動(dòng)又得到進(jìn)一步加強。

　　近日發(fā)改委在2020年城鎮化重點(diǎn)任務(wù)中明確提出，加大“人地錢(qián)掛鉤”配套政策的激勵力度，推動(dòng)建設用地資源向中心城市和重點(diǎn)城市群傾斜。

　　這意味著(zhù)，一旦大城市獲得更多的土地指標，對于改造老舊小區的意愿還會(huì )進(jìn)一步降低，這對“老破小”的未來(lái)同樣帶來(lái)明顯影響。

　　04

　　可以說(shuō)，舊改，在短期利于老破小，很難刺激房?jì)r(jià)大幅上行。

　　老舊小區改造，堪稱(chēng)名副其實(shí)的“民生工程”。意在穩定投資、提振內需和穩定民生，而非刺激房?jì)r(jià)。

　　只要沒(méi)有大范圍的大拆大建，沒(méi)有來(lái)自央媽的定向放水，舊改對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就不必高估。