隨著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇，越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)希望通過(guò)加大對景觀(guān)的投入來(lái)吸引和取悅客戶(hù)，并希望借助于景觀(guān)賣(mài)點(diǎn)實(shí)現產(chǎn)品溢價(jià)。從實(shí)操層面來(lái)看，在景觀(guān)管理中，酒店景觀(guān)實(shí)操是最難的，相對來(lái)說(shuō)地產(chǎn)景觀(guān)是最簡(jiǎn)單的。但如何把景觀(guān)做好對大多數地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)還是個(gè)難題。這其中，如何通過(guò)有限的景觀(guān)投入實(shí)現極佳的景觀(guān)效果和產(chǎn)品高溢價(jià)更是個(gè)難題。

　　我們也發(fā)現，景觀(guān)投入是個(gè)無(wú)底洞，高不封頂，一味地追求景觀(guān)效果必然導致成本失控，究其根本，成本失控的主要原因在于：景觀(guān)標準化難，特別對于還未形成穩定的產(chǎn)品系列的地產(chǎn)企業(yè)，每個(gè)項目都是新產(chǎn)品，景觀(guān)成本控制也就無(wú)從談起；景觀(guān)成本預判難，景觀(guān)受地域差異影響很大，例如，南北地域景觀(guān)的成本差異非常大，特別是苗木，有些苗木南北差異可能超過(guò)一倍。

　　影響景觀(guān)成本的關(guān)鍵要素

　　地產(chǎn)企業(yè)的景觀(guān)成本受很多因素影響，究其根本，是受兩個(gè)核心因素影響：

　　一是企業(yè)的價(jià)值取向：不同企業(yè)的價(jià)值取向差異很大，例如，國內以產(chǎn)品品質(zhì)著(zhù)稱(chēng)的某地產(chǎn)企業(yè)在硬景投入方面不計成本，在石材方面全部都是真材實(shí)料，被業(yè)內稱(chēng)之為“苦肉計”。某地產(chǎn)企業(yè)為了最大限度的保證苗木全冠，可以不計運輸成本，實(shí)行一車(chē)一樹(shù)，甚至其采購人員可以極端到因運輸被收費站的頂棚限制，而拆了頂棚過(guò)車(chē)，然后再幫收費站建好。當然也有地產(chǎn)企業(yè)更加務(wù)實(shí)，在施工工藝上進(jìn)行創(chuàng )新，材質(zhì)普通，但應用精準，頗受外國人士青睞。對于多數地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在價(jià)值取向方面可以更加務(wù)實(shí)，不過(guò)分追求景觀(guān)某部分的突出，而通過(guò)與產(chǎn)品定位有效的匹配，在滿(mǎn)足了客戶(hù)需求的基礎上實(shí)現景觀(guān)成本的有效控制。

　　二是目標客戶(hù)定位：不同的目標客戶(hù)群體，其對景觀(guān)的需求也不一致，成功人士與首次置業(yè)的城市白領(lǐng)首要關(guān)注的景觀(guān)點(diǎn)必然不同，這就需要我們把客戶(hù)、產(chǎn)品、景觀(guān)定位、景觀(guān)配置和景觀(guān)成本之間的邏輯關(guān)系梳理清楚。如圖1所示，客戶(hù)需求決定其產(chǎn)品定位，產(chǎn)品定位又決定了景觀(guān)定位，近而就產(chǎn)生了景觀(guān)配置，最終我們得出景觀(guān)成本預判。在鎖定目標客戶(hù)和產(chǎn)品后，景觀(guān)成本的關(guān)鍵策略一是對目標客戶(hù)的景觀(guān)關(guān)注重點(diǎn)加大投入；二是根據地區和產(chǎn)品的不同，在不影響景觀(guān)品質(zhì)的前提下，縮減非關(guān)注重點(diǎn)的投入。

　　景觀(guān)成本管控思路

　　對地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，欲實(shí)現景觀(guān)成本的有效管理需要從以下四個(gè)方面著(zhù)手：

　  一是建立基于客戶(hù)需求的景觀(guān)分級體系

　　在建立分級體系時(shí)，我們需要通過(guò)產(chǎn)品類(lèi)型和目標客戶(hù)兩個(gè)維度來(lái)搭建景觀(guān)分級體系的框架。某地產(chǎn)企業(yè)在做客戶(hù)的景觀(guān)需求調研時(shí)發(fā)現：不同的產(chǎn)品級別，“綠化”是共同且占比重較大的需求，這個(gè)是成本規劃的重點(diǎn)；設計風(fēng)格的特殊性在高端客戶(hù)上體系較為明顯；在景觀(guān)的功能設施方面，中高端客戶(hù)趨于一致，在設計時(shí)不需要標新立異。表2是某地產(chǎn)企業(yè)的客戶(hù)需求分級體系，例如，二次置業(yè)的客戶(hù)，其景觀(guān)的關(guān)注重點(diǎn)在于兒童和老人的活動(dòng)空間。有了結合產(chǎn)品、客戶(hù)需求的景觀(guān)分析體系，就可以指導新項目快速進(jìn)行景觀(guān)定位。

　　二是優(yōu)化景觀(guān)成本配置，在保證景觀(guān)效果的前提下降低景觀(guān)成本

　　筆者與地產(chǎn)企業(yè)成本管理人員溝通時(shí)發(fā)現，景觀(guān)成本失控有一個(gè)普遍的規律：硬景所占面積過(guò)大導致成本居高不下；由于硬景的成本占比高，在有限的成本下，軟景無(wú)法達到預期的景觀(guān)效果；在有限的面積內追加軟景投入，導致成本更高。在深入剖析后發(fā)現：硬景中石材的成本占比最高（如表3），軟景中大喬木的成本占比最高，所以通過(guò)下述幾個(gè)配置原則可以有效降低景觀(guān)成本：

　　原則1：控制硬景與軟景的面積比例。某標桿企業(yè)的指導原則是，硬景：軟景=3:7，集團在審批項目景觀(guān)方案時(shí)重點(diǎn)審核該指標。根據行業(yè)經(jīng)驗，一般來(lái)說(shuō)硬景面積不要超過(guò)40%。

　　原則2：控制硬景中石材的用量和材質(zhì)。在設計時(shí)應選擇普通質(zhì)地的石材，通過(guò)精準的施工同樣可以獲得非常好的客戶(hù)體驗。厚度為50mm的石材與厚度30mm的石材價(jià)格相差一倍，因此在功能要求滿(mǎn)足的情況下，盡量選擇適當厚度的石材，例如人行路面20mm厚的石材就可以滿(mǎn)足功能需求。

　　原則3：控制軟景中大喬木的數量，增加灌木及草坪的面積。據研究，人的最佳視角區在1-3米，在這個(gè)視覺(jué)范圍內高灌木產(chǎn)生的效果最好。草坪成本是軟景成本中單項最低的，可以適當提高草坪的用量。

　　原則4：重點(diǎn)區域進(jìn)行成本投入的傾斜。一般來(lái)說(shuō)，入口區、示范區和人行系統需要重點(diǎn)投入，尤其是人行系統，據悉，某標桿企業(yè)的展示區人流線(xiàn)至少200米。

　　三是不同階段的成本控制重點(diǎn)不同

　　根據行業(yè)經(jīng)驗，設計、采購階段就決定了超過(guò)70%的成本，所以這些階段就是景觀(guān)成本的管控重點(diǎn)。

　　設計階段：重點(diǎn)控制硬景與軟景的面積比例是否符合規定；軟景中，重點(diǎn)控制喬木、灌木和草坪的面積比例是否符合規定；選擇石材時(shí)，控制設計尺寸，避免切割損耗造成浪費；設計人行道路及廣場(chǎng)的基層厚度時(shí)要適度，避免過(guò)高配置。

　　采購階段：建立戰略模式，保障材料質(zhì)量，降低采購成本；不同景觀(guān)區域發(fā)包方式不同，展示區最好不要招標，可以采用甲供，以避免施工方提供的苗木形態(tài)難以達到景觀(guān)設計效果要求；建苗圃，根據地產(chǎn)企業(yè)自身的規?？梢钥紤]建立自己的苗圃基地，這樣可以有效降低采購成本。

　　實(shí)施階段：嚴格參照操作手冊的推薦手法進(jìn)行施工，不允許隨意變動(dòng)施工工藝；在石材施工時(shí)，盡量使用規整拼裝，減少碎拼，從而減少人工成本。

　　四是搭建信息平臺，提高設計、采購效率，提升實(shí)施質(zhì)量

　　通過(guò)搭建“企業(yè)標準資源庫”（如圖4），有效整合企業(yè)資源，實(shí)現“三快”——設計快，采購快，實(shí)施快。在設計階段，可以快速“組裝”部品部件用來(lái)模擬最佳成本構成，實(shí)現“讓好鋼花在刀刃上”。在采購階段，通過(guò)沉淀的供應商、部品部件信息實(shí)現最佳性?xún)r(jià)比采購。在施工階段，工程部門(mén)人手一本包含工藝說(shuō)明和案例說(shuō)明的《施工小貼士》，避免人工和材料的浪費。另外，售后服務(wù)階段也可以通過(guò)客服部門(mén)收集相關(guān)投訴（建議），用生成的《缺陷反饋手冊》來(lái)優(yōu)化設計、采購和施工等環(huán)節，讓客戶(hù)幫助企業(yè)更加完美。

　　“企業(yè)標準資源庫”的關(guān)鍵信息應該包括：景觀(guān)專(zhuān)業(yè)、品名、設計標準、設計圖紙、品牌、規格等（如圖5），在實(shí)際應用過(guò)程中可以根據需要快速檢索部品部件、規格尺寸和價(jià)格等信息。

　　總結

　　地產(chǎn)景觀(guān)本質(zhì)上是為營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)的，其根本目的是讓客戶(hù)體驗“驚喜”，所以景觀(guān)必須是加分項。在景觀(guān)投入一定的前提下保障景觀(guān)預期效果是我們進(jìn)行景觀(guān)成本管理的重點(diǎn)，通過(guò)景觀(guān)分級體系來(lái)鎖定客戶(hù)的關(guān)注點(diǎn)，通過(guò)不同區域的重點(diǎn)投入來(lái)實(shí)現最佳的客戶(hù)體驗效果是景觀(guān)成本管理的精髓所在。