以“沖突論：跨越政經(jīng)周期的邏輯”為主題的博鰲?21世紀房地產(chǎn)論壇第12屆年會(huì )將于3日至6日在海南三亞舉行，網(wǎng)易房產(chǎn)全程直播論壇盛況。

　　主持人：感謝鐘彬先生的發(fā)言。今天上午的論壇內容包含主題演講、權威報告發(fā)布兩部分，上午要做主題演講的嘉賓多達10位，我們每位嘉賓將演講時(shí)間控制在15分鐘之內，下面進(jìn)入論壇的第一部分，宏觀(guān)經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)政策解讀"?，F在請出第一位演講嘉賓全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生女士，聶梅生女士的演講主題是"中國房地產(chǎn)的觀(guān)點(diǎn)"，有請。

　　聶梅生:各位領(lǐng)導、各位嘉賓，大家上午好，很高興大家來(lái)參加這個(gè)會(huì )，同時(shí)也希望大家積極的支持“博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇”，今天演講的題目是對中國房地產(chǎn)的觀(guān)點(diǎn)，也是個(gè)人的觀(guān)點(diǎn)。對中國房地產(chǎn)的總體觀(guān)點(diǎn)，我是這樣看的，第一，本輪房地產(chǎn)調控是必要的，為什么是必要的，因為在此之前，有房?jì)r(jià)高，民怨大，投資過(guò)熱，轉型困難等幾個(gè)背景和前提，因此推動(dòng)了持續差不多兩年的房地產(chǎn)調控，因此說(shuō)是必要的。

　　現在的調控成果是勢在必得的，為什么這么說(shuō)，因為動(dòng)用了行政手段、貨幣手段、市場(chǎng)手段，奪冠多管齊下，一定取得必得的當前的成果，效果怎樣，我等下仔細的說(shuō)。

　　一個(gè)是房?jì)r(jià)開(kāi)始下行，無(wú)論是環(huán)比還是同比都下行了，炒房者出局，開(kāi)發(fā)投資急速的降溫，住房雙軌制啟動(dòng)，應該說(shuō)是有效果，跟效果對應的代價(jià)是必付的，付出的代價(jià)是固定資產(chǎn)投資下滑，GDP下降，上下游簫條，未來(lái)的問(wèn)題加速積累，現在積累的速度很快，這個(gè)代價(jià)我認為也是必付的。

　　改革是必須的，如果我們要推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟和房地產(chǎn)良性的發(fā)展，城鎮化是一個(gè)很好的方向，但是要想中國城鎮化，必須要進(jìn)行土地制度改革，我們算一下城鎮化現在是50%多一點(diǎn)，如果到70%還有20%，算一下大概有2.5億的農民工要進(jìn)城，在他們的背景實(shí)際上是要解決土地的問(wèn)題，一系列股權的問(wèn)題和紅利的問(wèn)題，城鎮化的問(wèn)題必須要進(jìn)行土地制度的改革，現在需要民間制度的導入，需要金融制度的改革，現在已經(jīng)開(kāi)始了，但是困難重重，要產(chǎn)業(yè)結構改革，背景就是解決央企和國企的問(wèn)題，同時(shí)財稅制度要改革，最后要惠及民生，拉動(dòng)消費和民生，最為困難的就是中國收入分配制度的改革，如果四個(gè)改革不能實(shí)現，那么下一步經(jīng)濟的發(fā)展，恐怕還會(huì )碰到很多的稚拙，因此改革是必須。房地產(chǎn)企業(yè)的轉型就成為必然，因為已經(jīng)轉變了市場(chǎng)結構，各方的利益格局發(fā)生了變化，房地產(chǎn)業(yè)的盈利格局發(fā)生了變化，因此要促進(jìn)住房的雙軌制，促進(jìn)城鎮化，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構轉型，促進(jìn)內需消費，總之，從投資拉動(dòng)轉到承載經(jīng)濟和社會(huì )的發(fā)展，這就是總體的思路。

　　我們回顧一下，拉動(dòng)房地產(chǎn)的形勢我很快的過(guò)一下。全行業(yè)不景氣達到了八、九個(gè)月，到達了2009年的低點(diǎn)，現在的數據是2012年的5月份，指數是5.49，其他的行業(yè)也就是這樣的，房地產(chǎn)行業(yè)回到了2009年的最低點(diǎn)，可以看到商品房的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額，連續三個(gè)月小幅度的上升，我想說(shuō)一下，銷(xiāo)售額的恢復比銷(xiāo)售面積要快。

　　看到他們有急劇的跳水，我也沒(méi)有想到，從去年的12月份到今年的1、2月份出現了急劇快速的下挫，下挫后3月份到6月份就開(kāi)始上升，上升的過(guò)程中，仍然是負增長(cháng)，并沒(méi)有回到正值，因此不能說(shuō)是大幅度的增長(cháng)，還是在負增長(cháng)的恢復過(guò)程中，快速恢復的是銷(xiāo)售額，慢的是銷(xiāo)售面積，隱含了房?jì)r(jià)的問(wèn)題，如果以量換價(jià)，應該是量多，但是現在不是這樣的情況。

　　土地購置面積有急促的下挫從-19.3到-19.7%，從銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積的恢復，土地購置面積開(kāi)始走暖。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是繼續下降，降到最后開(kāi)始減少，從27.8%下降到18.7%，現在也開(kāi)始慢慢的走穩。

　　房地產(chǎn)投資已經(jīng)對我國的固定資產(chǎn)投資形成了負拉動(dòng)，大家可以看得到，房地產(chǎn)投資一直下降到固定投資之下，今年4月份就開(kāi)始負拉動(dòng)，房地產(chǎn)投資從剛才的曲線(xiàn)可以看得到，有短期急劇下線(xiàn)的特性，固定資產(chǎn)投資是下降的，但是緩慢的，但是房地產(chǎn)投資急劇下降的。房地產(chǎn)投資是在未來(lái)不看好的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)原來(lái)大概有6萬(wàn)家，現在會(huì )少一些，可能也有5萬(wàn)家左右。如果大家對市場(chǎng)在同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，就是一季度的時(shí)候，大家同時(shí)不賣(mài)房屋和不看好，5萬(wàn)家企業(yè)，絕大多數是民營(yíng)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)中民營(yíng)企業(yè)占絕大多數，一夜之間開(kāi)董事會(huì )，決定不投資，決定不買(mǎi)地，決定開(kāi)發(fā)的監督和開(kāi)發(fā)面積，可以很短的時(shí)間內做出決定，可以在全國這樣做，因此一季度就急劇下降，就是這樣的一個(gè)行業(yè)，這一點(diǎn)說(shuō)明了什么，等一下我會(huì )告訴大家，房地產(chǎn)跟其他的行業(yè)不一樣，就出現了想不到的下挫，如果經(jīng)濟還不好，下挫的程度還會(huì )下降，如果急跌的話(huà)，就是不斷的下降，但是目前市場(chǎng)剛需的反映出現了小幅的回暖。

　　資金鏈仍然緊張略緩，一季度貨幣投放是1.3萬(wàn)億元，商品房待售面積仍然存在，曲線(xiàn)從5.1回到5.7，跟去年同期的23相比仍然是緊張的。