宋 嵩繪

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　　近日，記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，一些城市在新型城鎮化建設中熱衷于造“新城”，動(dòng)輒規劃數十平方公里的新區、新城。不可否認，城鎮化進(jìn)程使更多人享受到城市生活的便利。然而，由于缺乏合理規劃，不少“新城”成為“空城”。房地產(chǎn)泡沫蔓延的風(fēng)險、土地資源浪費的陰影、過(guò)分依賴(lài)土地財政的隱憂(yōu)，也漸漸浮現。

　　“一線(xiàn)海景”、“拎包入住”……8月28日，記者在某海濱小鎮看到，東西長(cháng)達21.3公里的濱海大道靠山一側，已經(jīng)開(kāi)發(fā)建設了200多個(gè)樓盤(pán)。雖然天氣悶熱，卻沒(méi)有海濱度假區的人流和喧嘩。

　　記者走進(jìn)某小區，發(fā)現小區內的棋牌室、蛋糕店、理發(fā)店全部大門(mén)緊閉，唯一營(yíng)業(yè)的商鋪是一家房屋中介公司。一位工作人員說(shuō)，這個(gè)擁有5000余套住宅的小區現在入住率不足20%。鄰近小區的一位居民也反映，即便在旺季，他居住的小區入住率也不過(guò)三成，“住了幾年一直沒(méi)有集中供暖，因為秋冬季節連20%的入住率都無(wú)法達到。”

　　空置率高，配套設施不齊全，業(yè)主紛紛拋棄新城

　　在東部一省份的某縣，記者了解到，新城5平方公里的建成區內，居住人口僅三四萬(wàn)；建成5年的住宅區，入住率不到三成；建成8年的商業(yè)街上，店鋪大門(mén)緊閉。一位干部告訴記者，去年該縣成立了新城繁榮辦公室，“就為了解決人氣問(wèn)題”。

　　空置率高的同時(shí)，還有很多業(yè)主準備拋棄新城。

　　在某海濱小鎮，地產(chǎn)中介小徐告訴記者，小鎮海景地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)，房?jì)r(jià)上漲十分緩慢。這兩年，不少炒房客大量甩房；而一些購置住宅用于養老、度假的業(yè)主，也因配套設施不齊全選擇拋房。

　　類(lèi)似情況，也發(fā)生在北方一個(gè)號稱(chēng)“中國第一生態(tài)城”的新區。“我多少錢(qián)買(mǎi)的多少錢(qián)賣(mài)給你，只要不賠錢(qián)就行。”幾年前在生態(tài)城買(mǎi)了房子的曹女士說(shuō)：“買(mǎi)這房子后悔死了，附近什么配套設施也沒(méi)有，想賣(mài)也賣(mài)不掉。”

　　這座生態(tài)城總體規劃80平方公里，擬打造成世界一流的生態(tài)宜居城市。然而，8月28日，記者在這里看到，一片尚未建成的別墅區早已停工，鐵柵欄銹跡斑斑，建材凌亂地堆放在地，規劃中2010年建成學(xué)校、醫院的目標毫無(wú)眉目。

　　一位和生態(tài)城有業(yè)務(wù)往來(lái)的銀行工作人員說(shuō)：“地方政府的如意算盤(pán)打錯了，生態(tài)城周邊是填海吹沙造的地，地方政府以為把地造出來(lái)，就可以賣(mài)大價(jià)錢(qián)了。但沒(méi)想到根本沒(méi)有人來(lái)生活，結果花巨資造了個(gè)無(wú)人島。”

　　新城建設嚴重依賴(lài)土地財政，GDP導向催生“造城”熱情

　　新城建設往往耗資巨大，那么，巨額資金從哪里來(lái)呢？

　　記者了解到，新城建設中，賣(mài)地建城成為一種常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)模式。賣(mài)地獲得土地出讓金；銀行貸款，抵押靠土地；融資、還債也靠土地——一切都來(lái)自土地。

　　以某縣為例，新城于2005年啟動(dòng)建設，規劃面積14平方公里，除此之外，還有一個(gè)2.97平方公里的片區是通過(guò)圍填海建造的，計劃投入16億元。該項目2011年報批，2012年開(kāi)工建設，至今都是政府在投資。

　　該縣一位干部告訴記者，當地為新城籌措建設資金，主要通過(guò)由一家國資公司融資，建設基礎設施，然后出售土地遞次開(kāi)發(fā)的方式。

　　“比如說(shuō)，我們老城區政府大樓的土地值100萬(wàn)一畝，而新城只有40萬(wàn)每畝，那么通過(guò)置換就可以解決蓋樓資金不足的問(wèn)題。”那塊圍填海的片區，“整個(gè)人工島占地4500畝，如果能有3000畝土地出售，按100萬(wàn)元一畝的價(jià)格計算，將來(lái)光土地收益就可達30億元，資金應該不成問(wèn)題。”對于未來(lái)的收益，當地干部很有信心。

　　為了建設新城，不少地方不惜承擔債務(wù)。專(zhuān)家分析說(shuō)，地方利益和以GDP為導向的發(fā)展思路是“造城”的重要動(dòng)機：借新城建設推動(dòng)土地升值，地方政府獲得高額土地出讓金；大規模的基礎設施建設帶動(dòng)投資，拉動(dòng)GDP增長(cháng)，也是漂亮的政績(jì)。

　　“你當市長(cháng)，建了項目大家都看得到，花了多少錢(qián)或者欠了多少錢(qián)，一般沒(méi)人追究。”一位專(zhuān)家直言：“前任市長(cháng)建項目，配套設施還沒(méi)建人就調走了，繼任市長(cháng)不愿管，只管上新項目。新城越建越大，配套卻不完善，就更發(fā)展不起來(lái)。”

　　中國改革基金會(huì )國民經(jīng)濟研究所常務(wù)副所長(cháng)、資深研究員王梅說(shuō)，對地方官員來(lái)說(shuō)，建新城的資金來(lái)自財政收入、銀行貸款等，不是自己的錢(qián)；而且現在出口低迷，消費不可能在短時(shí)間內有大的增長(cháng)，投資拉動(dòng)GDP增長(cháng)的作用比較關(guān)鍵，所以地方政府對投資的沖動(dòng)就更大一些。至于決策方面，一些政府官員不懂投資，項目不經(jīng)過(guò)科學(xué)論證就上馬，造就了不少“拍腦袋”的新城、新區。

　　透支經(jīng)濟發(fā)展潛力，地方政府債務(wù)高企，房地產(chǎn)泡沫蔓延

　　“造城”，在一些地方如火如荼地進(jìn)行。但上述種種跡象表明，“造城”并沒(méi)有給很多地方帶來(lái)預期的繁榮。

　　有地方干部告訴記者，“造城”資金嚴重依賴(lài)土地財政，但新城建成數年，工商業(yè)發(fā)展不起來(lái)，居民區入住率又低，資金無(wú)法回流，地方壓力極大。

　　“這很讓人擔憂(yōu)”，王梅說(shuō)，城市大小應取決于有沒(méi)有規模效應?，F在很多地方建的新城，既沒(méi)有足夠的人口聚集效應，也沒(méi)有交通樞紐或者產(chǎn)業(yè)支撐，“在沒(méi)有合理動(dòng)態(tài)需求的前提下，為了建設而建設，很多是面子工程，造成投資無(wú)效、資源浪費，透支了經(jīng)濟發(fā)展的潛力，地方政府債務(wù)高企。”

　　審計署日前公布的審計結果顯示，隨著(zhù)土地出讓收入增幅下降，地方償債壓力也在加大。2012年底，4個(gè)省本級、17個(gè)省會(huì )城市以土地出讓收入為償債來(lái)源的債務(wù)需償還本息2315億元，為當年可支配土地出讓收入的1.25倍。

　　房地產(chǎn)泡沫蔓延的隱憂(yōu)也已浮現。記者在調查中發(fā)現，一些三、四線(xiàn)城市建設雖然投資巨大，但產(chǎn)業(yè)空心，市場(chǎng)需求不足，只能留下大量爛尾項目。

　　“部分三線(xiàn)城市和四線(xiàn)城市、縣城再按這樣的模式發(fā)展房地產(chǎn)，恐怕在擴張到一定程度時(shí)會(huì )導致崩盤(pán)。”國家發(fā)改委城市和小城鎮改革發(fā)展中心主任李鐵說(shuō)。

　　“新城建設其實(shí)有很成功的例子，比如上海的浦東”，王梅說(shuō)，關(guān)鍵在于要科學(xué)論證。一些中西部城市，三、四線(xiàn)城市都是人口流出的地方，“這些地方再建一個(gè)新城，不是浪費嗎？”

　　賣(mài)地建房的開(kāi)發(fā)模式，加上規劃缺失、供過(guò)于求、配套不足，除了催生房地產(chǎn)泡沫，加重地方對土地財政的依賴(lài)，還消耗著(zhù)有限的土地資源，“上屆政府賣(mài)下屆政府的地”的現象在一些地方非常突出。此外，一位專(zhuān)家指出，部分地方政府將城鎮化看成一次圈地“良機”，以新城建設的名義，將大量農業(yè)用地劃為建設用地，造成土地使用效率下降，侵占耕地、侵害農民利益的情況也時(shí)有發(fā)生。

　　盲目“造城”脫離了城鎮化本意，新城建設應回歸以人為本

　　記者注意到，不少地方在建造新城時(shí)，都有意無(wú)意地以推進(jìn)新型城鎮化建設為契機，將城鎮化簡(jiǎn)單理解成圈地、蓋樓、“造城”。采訪(fǎng)中，多位專(zhuān)家指出，這種做法絕不是城鎮化的本意。

　　不久前召開(kāi)的中央政治局會(huì )議提出，積極穩妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化。中央也多次強調，城鎮化要放在與工業(yè)化、信息化、農業(yè)現代化同步推進(jìn)的發(fā)展視野中來(lái)謀劃。

　　“城鎮化的問(wèn)題核心是改革，而不是投資。”李鐵說(shuō)，要在城鎮化的過(guò)程中注重從數量型增長(cháng)向質(zhì)量型增長(cháng)的轉變，從粗放擴張型發(fā)展向資源集約型發(fā)展轉變，要強調以人為本的發(fā)展觀(guān)。

　　“與其造新城，不如把現有的城市變得更好，”王梅認為，很多地方應該考慮的是提高現有城市的質(zhì)量和承載能力，增加其規模效應，而不是去攤大餅。

　　至于新城建設，同樣要回到以人為本的道路上來(lái)，與產(chǎn)業(yè)規劃相結合，綜合考慮現實(shí)需求和未來(lái)發(fā)展。

　　王梅認為，遏制不理性的新城建設，首先要有透明的決策機制和監督機制，讓土地資源的開(kāi)發(fā)受到監督。其次，要改變官員提拔時(shí)以GDP為主要考核目標的問(wèn)題，政府的績(jì)效應成為考核的核心。此外，要提高官員的執政能力，特別是選擇、監控和管理項目的能力。“新城需不需要建，建多大？建的標準要多高？都要經(jīng)過(guò)充分、細致的調研論證。”

　　城鎮化不是盲目“造城”。記者采訪(fǎng)過(guò)程中，多位專(zhuān)家提醒，“貪大求快、盲目‘造城’之風(fēng)有可能造成巨大的浪費和風(fēng)險，需要及時(shí)加以遏制。” 本報記者　丁志軍　 楊 彥　魏 賀 智春麗 方 敏 楊遠帆