《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)的指導意見(jiàn)(試行)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導意見(jiàn)》）進(jìn)行解讀。該《指導意見(jiàn)》由中央全面深化改革領(lǐng)導小組、國務(wù)院共同審定，國土部于2016年11月11日印發(fā)實(shí)施。

　　一

　　目前城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)面臨的困境

　　國土資源部黨組成員、副部長(cháng)趙龍表示，改革開(kāi)放30多年來(lái)，我國城鎮化建設取得突飛猛進(jìn)的發(fā)展，一批現代化城市興起，城鎮用地結構布局不斷優(yōu)化，土地利用效率不斷提升。但在一些地方，由于歷史的或現代化進(jìn)程中的原因，城鎮外延式擴張與存量土地低效利用狀況并存。

　　一方面，城鎮快速擴張占用大量耕地良田，土地開(kāi)發(fā)強度過(guò)高，與資源環(huán)境承載力不相適應，以犧牲農用地為代價(jià)的城鎮化模式已難以為繼；另一方面，城鎮內部存在大量低效用地，盤(pán)活利用潛力巨大，集中表現在：

　　一是布局散亂，容積率低、建筑密度低、投入產(chǎn)出率低；

　　二是產(chǎn)業(yè)用地配置不合理，大量工業(yè)用地集中在黃金地段，有的還是淘汰類(lèi)或禁止類(lèi)產(chǎn)業(yè)；

　　三是舊城鎮、舊村莊、舊廠(chǎng)房建筑危舊、設施落后、環(huán)境臟亂，群眾意見(jiàn)大；

　　四是閑置浪費現象存在，個(gè)別地區甚至出現空城、鬼城。

　　當前，影響城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)的制約因素主要有：

　　一是土地權利關(guān)系復雜，需兼顧平衡各方利益，協(xié)調難度大、周期長(cháng)、成本高。

　　二是激勵措施不夠，在土地取得方式、用途認定、價(jià)款繳納等方面缺少鼓勵優(yōu)惠政策，各方參與積極性不高，一些社會(huì )資本“望而卻步”。

　　三是部分土地歷史遺留問(wèn)題多，特別是經(jīng)濟發(fā)達地區，由于早前集體經(jīng)濟發(fā)展迅速、“三來(lái)一補”等加工貿易蓬勃興旺，不少空置破敗的舊廠(chǎng)房用地手續不全，需要既依法依規又實(shí)事求是地加以解決。

　　二

　　《指導意見(jiàn)》的主要內容

　　1

　　提出了城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)的指導思想、基本原則和總體目標

　　力求做到土地集約利用水平明顯提高，城鎮建設用地有效供給得到增強；城鎮用地結構明顯優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)轉型升級逐漸加快，投資消費有效增長(cháng)；城鎮基礎設施和公共服務(wù)設施明顯改善，城鎮化質(zhì)量顯著(zhù)提高，經(jīng)濟社會(huì )可持續發(fā)展能力不斷提升。

　　2

　　明確內涵，充分發(fā)揮專(zhuān)項規劃的統領(lǐng)作用

　　要求各市縣人民政府結合地方實(shí)際，提出低效用地的具體認定標準，做好調查摸底、標圖建庫和項目實(shí)施方案編制等基礎工作。重點(diǎn)組織編制低效用地再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項規劃，加強規劃對開(kāi)發(fā)規模、布局、用途、時(shí)序的統領(lǐng)。

　　3

　　制定激勵措施

　　一是鼓勵原國有土地使用權人自主或聯(lián)合改造開(kāi)發(fā)；

　　二是積極引導城中村集體建設用地改造開(kāi)發(fā)；

　　三是鼓勵產(chǎn)業(yè)轉型升級優(yōu)化用地結構；

　　四是鼓勵集中成片開(kāi)發(fā)；

　　五是加強公共設施和民生項目建設。

　　4

　　妥善處理各類(lèi)歷史遺留建設用地問(wèn)題

　　按照依法依規、尊重歷史的原則，對歷史遺留建設用地，以用地行為發(fā)生時(shí)間為界限，明確了3類(lèi)不同的處理政策。

　　一是，發(fā)生在1986年12月31日前的歷史遺留建設用地，考慮到《土地管理法》于1987年1月1日才正式實(shí)施，依照原國家土地管理局頒布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》（1995年3月11日發(fā)布）確權后，直接登記發(fā)證。

　　二是，發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的歷史遺留建設用地，符合土地利用總體規劃，已與農村集體經(jīng)濟組織或農戶(hù)簽訂征地協(xié)議并已落實(shí)，依照1988年修訂的《土地管理法》有關(guān)規定，落實(shí)處理（處罰）措施后，按土地現狀辦理征收手續。

　　三是，發(fā)生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的歷史遺留建設用地，符合土地利用總體規劃，已與農村集體經(jīng)濟組織或農戶(hù)簽訂征地協(xié)議并已落實(shí)，按照1998年修訂的《土地管理法》有關(guān)規定，繳納耕地開(kāi)墾費和新增建設用地土地有償使用費后，落實(shí)處理（處罰）措施后，辦理土地轉用征收手續。

　　5

　　完善保障措施

　　《指導意見(jiàn)》針對改造開(kāi)發(fā)容易產(chǎn)生的問(wèn)題，著(zhù)重提出以下四方面的措施要求：

　　一是制定實(shí)施細則?！吨笇б庖?jiàn)》明確要求，省級國土資源部門(mén)要研究制定實(shí)施細則，細化各項政策規定，并加強檢查指導；市縣國土資源部門(mén)要明確具體操作辦法，加強實(shí)施管理，確保改造開(kāi)發(fā)工作順利實(shí)施。

　　二是強化社會(huì )監督。建立改造開(kāi)發(fā)工作信息公開(kāi)制度，對涉及的各個(gè)環(huán)節實(shí)行全過(guò)程公開(kāi)，接受社會(huì )和公眾監督；同時(shí)涉及土地出讓的必須開(kāi)展地價(jià)評估、集體決策、結果公示，確保改造開(kāi)發(fā)公開(kāi)、公平、公正。

　　三是加強信息化建設。建立城鎮低效用地數據庫，將改造開(kāi)發(fā)項目審批、實(shí)施、竣工驗收等及時(shí)上圖入庫，提高信息化水平，實(shí)行改造開(kāi)發(fā)工作全程動(dòng)態(tài)監管。

　　四是嚴守廉政紀律。建立責任追究機制，加強廉政風(fēng)險排查，扎好籠子、定好規矩，從源頭上防止尋租行為發(fā)生；規范資金管理，項目收益要公開(kāi)透明，確保資金安全高效使用；嚴格監督管理，加強項目實(shí)施跟蹤評估，及時(shí)糾正發(fā)現的問(wèn)題，保證改造開(kāi)發(fā)工作規范健康開(kāi)展。