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景區管理的新潮流----景區托管 (上)
[日期：2007-08-23]  來(lái)源：http://www.fjms.net  作者：趙銘熙   發(fā)表評論(0)打印



    “企業(yè)托管”并不是一個(gè)新名詞，但景區托管卻是一件順應時(shí)代潮流的新鮮事物。隨著(zhù)旅游景區的飛速發(fā)展，旅游業(yè)的眾多行家里手都在為旅游景區的未來(lái)發(fā)展出謀劃策，旅游界的眾多專(zhuān)家學(xué)者都在為旅游景區的發(fā)展獻計獻策,正是在這樣的背景下，景區托管應運而生。
    一、什么是景區托管？ 所謂景區托管，就是對旅游景區進(jìn)行委托管理，是旅游景區所有者將景區的經(jīng)營(yíng)權、管理權交給具有較強經(jīng)營(yíng)管理能力，并能夠承擔相應景區經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的法人或自然人去有償經(jīng)營(yíng)，以明晰景區所有者、經(jīng)營(yíng)者責權利關(guān)系的一種經(jīng)營(yíng)管理方式。換言之就是通過(guò)契約形式，受托方有條件地接受管理和經(jīng)營(yíng)委托方的旅游景區，以有效實(shí)現景區的保值、增值。景區托管經(jīng)營(yíng)通過(guò)本景區之外的經(jīng)營(yíng)管理者把有效的經(jīng)營(yíng)機制、科學(xué)的管理手段、成熟品牌、資金等引入景區，對景區實(shí)施有效管理。同時(shí)，景區托管經(jīng)營(yíng)過(guò)程中受托方憑借自身的管理和資金優(yōu)勢獲取一定的經(jīng)濟回報。
    二、景區托管的目的 景區托管是在不改變或暫不改變旅游景區原先產(chǎn)權歸屬的條件下，直接進(jìn)行對景區的資產(chǎn)等要素的重組和流動(dòng)，達到資源優(yōu)化配置、拓寬融資渠道以及資產(chǎn)增值的目的，從而謀取景區資產(chǎn)整體價(jià)值的有效、合理的經(jīng)濟回報。
    三、景區托管的優(yōu)勢 根據我們多年的市場(chǎng)研究、綜合跟蹤評估，在山東淄博周村旱碼頭景區，以及江西、湖北等景區托管業(yè)務(wù)的實(shí)際經(jīng)驗，我們認為，簡(jiǎn)明而言，景區托管獨特的優(yōu)勢在于： 1、景區托管能有效實(shí)現所有權與經(jīng)營(yíng)權分離，其目標是提高旅游景區資產(chǎn)的運營(yíng)效率，因而有利于資源的調動(dòng)和旅游景區的整改，并有利于景區的中長(cháng)期發(fā)展。 2、景區托管是景區引入有效的經(jīng)營(yíng)機制、科學(xué)的管理手段、成熟品牌等的便利模式，是降低管理成本、提高資本質(zhì)量的重要途徑。3、景區托管是市場(chǎng)對旅游景區的各種生產(chǎn)要素進(jìn)行優(yōu)化組合，提高旅游景區的資本營(yíng)運效益的重要方式。
    四、景區托管的適用對象 1、當運用其他方式進(jìn)行旅游景區重組存在體制性障礙時(shí)，可考慮托管方式。為回避某些體制性障礙，可通過(guò)景區托管方式暫緩原始產(chǎn)權的轉讓?zhuān)葘⒎ㄈ水a(chǎn)權讓渡出去，一方面先努力救活旅游景區，另一方面設法給予受托方更優(yōu)惠的經(jīng)營(yíng)條件，以滿(mǎn)足受托方的利益要求。 2、當適用其他方式進(jìn)行旅游景區重組存在資金投入過(guò)大的障礙時(shí)，可考慮景區托管辦法。此時(shí)景區托管可有效地緩解買(mǎi)方主體的資金壓力，因而它可暫不進(jìn)行原始產(chǎn)權的變更，進(jìn)而可暫時(shí)免交購買(mǎi)這項產(chǎn)權的費用。 3、適用于一些暫時(shí)能夠維持運轉但已明顯感到經(jīng)營(yíng)管理力不從心的旅游景區。景區的原始產(chǎn)權主體既無(wú)力自我經(jīng)營(yíng)景區，又不愿放棄或不愿輕易放棄景區所有權，托管就可能成為最佳的重組方式。 4、當買(mǎi)方主體一時(shí)說(shuō)不準購買(mǎi)目標景區的未來(lái)前景，抑或本不想購買(mǎi)目標景區原始產(chǎn)權時(shí)，可通過(guò)景區托管方式在一定程度上減小這項投資的風(fēng)險。 5、適用于一些經(jīng)營(yíng)惡化、挽救乏術(shù)、瀕于倒閉的旅游景區，比如一些缺乏市場(chǎng)競爭力的旅游景區，一些債務(wù)負擔沉重甚至資不抵債而又告貸無(wú)門(mén)的旅游景區，一些經(jīng)過(guò)多次和多方式整頓而無(wú)效的旅游景區等。
    五、景區托管的現狀 目前國內景區托管還處于起步階段，為數不多的幾家從事景區托管業(yè)務(wù)的公司，其主營(yíng)業(yè)務(wù)基本都是旅游策劃、規劃或者其他旅游相關(guān)業(yè)務(wù)，景區托管只是其派生業(yè)務(wù)。不過(guò)，旅游景區托管業(yè)務(wù)正在被越來(lái)越多的企業(yè)重視。
    盡管景區托管無(wú)論從概念、范圍和指導理論等方面都還很模糊，需要認真界定，但可以肯定的是，景區托管具有可以快速扭轉旅游景區的不利局面的“神奇”效果。景區托管是一劑幫助旅游景區走出困境、快速發(fā)展的良方。
    六、景區托管的四重境界 一談到景區托管，多數人都會(huì )聯(lián)想到那些經(jīng)營(yíng)惡化、挽救乏術(shù)、瀕于倒閉的景區，聯(lián)想到降薪裁員、辭職離崗的“血雨腥風(fēng)”的場(chǎng)面。其實(shí)，這僅僅是對景區托管的誤解或片面理解。適于進(jìn)行托管的景區，不但包括那些瀕于倒閉的景區，還有一些經(jīng)營(yíng)較好的景區出于不同的目的，要求托管。根據SWOT分析法，筆者將景區托管大致分為四種情況，在這里稱(chēng)為四重境界。 第一重境界：減員增效---猛虎下山。當我們面對一些機構臃腫、人員冗雜、效率低下而且外在威脅嚴重的托管景區時(shí)，減員增效不失為一種簡(jiǎn)單適用的好辦法。這也是景區托管的入門(mén)境界。
    減員，就是精簡(jiǎn)機構、削減人員，這一刀揮下，原有的體系四分五裂，原有的人員分崩離析，其勢頭之猛烈如猛虎下山。但減員并不是目的，而是手段，減員增效的重點(diǎn)是增效。進(jìn)行此類(lèi)景區托管的難點(diǎn)也在增效，減員過(guò)多，影響人力資源數量、影響人員心態(tài)情緒，最終達不到增效的目的，托管也就成為一種空談。如果減員的幅度過(guò)小，不能根本轉變以往企業(yè)面貌，也達不到增效目的。
    有經(jīng)驗的景區管理公司在進(jìn)行減員增效時(shí)，不僅要進(jìn)行環(huán)境分析、優(yōu)劣勢分析，還要充分考慮景區現狀和未來(lái)發(fā)展。并根據科學(xué)的工作流程和組織結構來(lái)決定如何減員增效。減員增效以后，不僅可以節約人力成本，還可以提高員工工作效率，提高景區運行的效率，提高景區的效益，其勢頭之兇如猛虎下山。
    第二重境界：開(kāi)源節（截）流---蛟龍出海。有一些被托管旅游景區，區位優(yōu)勢明顯，內部管理也不錯，但外部威脅嚴重，且景區營(yíng)銷(xiāo)工作滯后。針對這樣的景區，采取開(kāi)源節（截）流的措施比較可行。
開(kāi)源，就是廣開(kāi)客源，針對客源市場(chǎng)進(jìn)行細分，找準目標市場(chǎng)，展開(kāi)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。已經(jīng)具備內部?jì)?yōu)勢的旅游景區，通過(guò)景區管理公司制定正確可行的營(yíng)銷(xiāo)戰略和戰術(shù)，可以迅速扭轉不利局面，其勢頭迅猛如蛟龍出海�！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　�

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