成本會(huì )現場(chǎng)

　　面對全球化金融危機，中國的房地產(chǎn)行業(yè)遇到了史無(wú)前例的挑戰，市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊跌、投資急劇萎縮，房地產(chǎn)步入調整期已成不可遏制之勢--企業(yè)和HR應扮演什么角色？

　　企業(yè)的快速應對策略--戰略調整、架構重組和人才優(yōu)化！

　　HR的最大價(jià)值--優(yōu)化人員素質(zhì)、提升員工效能、規避用人風(fēng)險

　　危機中彰顯英雄本色，人力資源工作從常規的“第二戰線(xiàn)”迅速轉化為“第一戰線(xiàn)”，閉門(mén)和觀(guān)望已是過(guò)去，共享與溝通才是出路，本次論壇誠邀您與您企業(yè)的參與，共同攜手湯劑難關(guān)，分享萬(wàn)科、金地、富力、住總、華僑城、當代集團的經(jīng)典案例，化危機為轉機！

　　▲聯(lián)合主辦：百年建筑文化交流中心、博志成咨詢(xún)集團

　　▲學(xué)術(shù)支持：北大房地產(chǎn)管理研究所

　　▲論壇地點(diǎn)：北京大方飯店

　　▲論壇時(shí)間：12月20日

　　【張松濤】：今天博志成、百年建筑為大家舉辦這樣的年底的峰會(huì )和活動(dòng)，主要的目的是給我們一個(gè)交流的機會(huì )，給各企業(yè)之間創(chuàng )造一個(gè)相識和交流的機會(huì )，到年底了，年味比較濃，我們有團聚的感覺(jué)了。今天我有幸來(lái)這里認識大家也很高興，希望通過(guò)今天一天的時(shí)間我和大家或者我帶著(zhù)大家相互充分做一個(gè)交流、互動(dòng)，在這個(gè)季節里我們探討一下我們的成本到明年怎么辦，我們的企業(yè)到明年怎么辦，這是目前大家面臨的問(wèn)題。

　　現在季節是冬天，可我們房間里感覺(jué)還比較暖一些，外面氣溫是很低的，寒流馬上又要來(lái)。不管是自然的季節還是地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟形勢，的確現在大家有冬天的感覺(jué)了。我有一個(gè)愿望，希望我們企業(yè)走有一個(gè)優(yōu)秀的成本管理帶著(zhù)我們走過(guò)這個(gè)冬天，可能我們感覺(jué)就不是這么寒冷了。

　　先跟大家分享一下形勢篇，先探討一下我們的感受和行業(yè)的形勢情況。

　　到了年末了各行各業(yè)在進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，我們看一下年末和我們相關(guān)整個(gè)形勢進(jìn)行一個(gè)大盤(pán)點(diǎn)，整個(gè)金融危機，從美國房地產(chǎn)跌價(jià)開(kāi)始引起次債危機，之后引起金融危機和百年不遇的金融風(fēng)暴、金融海嘯，后來(lái)很快演變到實(shí)體的經(jīng)濟危機，到現在我們看到的最直接的地產(chǎn)業(yè)從國際到國內的比較大的滑坡，這是我們已經(jīng)感覺(jué)到的東西。

　　今天大家說(shuō)的最多的是骨牌效益，多米諾骨牌的確帶來(lái)很多提示，今天我們看到周邊很多事情是連鎖的因果關(guān)系，大家都聯(lián)在一起，今天說(shuō)我們大家基本都是這個(gè)繩上的螞蚱了，誰(shuí)想跑掉都不這么容易。從我們的地產(chǎn)來(lái)看從哪開(kāi)始？從之前一段房子賣(mài)不動(dòng)，從07年開(kāi)始房子賣(mài)不動(dòng)的時(shí)候不是受到金融風(fēng)暴影響，大家說(shuō)那個(gè)時(shí)候金融風(fēng)暴不那么嚴重的時(shí)候為什么東莞這么多企業(yè)開(kāi)始垮臺了，我說(shuō)他們是受到新勞動(dòng)法和人民幣升值的影響，直接影響出口。

　　我們地產(chǎn)的形勢這一年的確感覺(jué)多瞬息萬(wàn)變，之前地產(chǎn)的確過(guò)熱，尤其在珠三角地區過(guò)熱，我們身處其中感覺(jué)這么暴熱肯定會(huì )有颶風(fēng)來(lái)的，感覺(jué)地產(chǎn)太熱的時(shí)候從去年07年7月份，8月份到9月之后國家開(kāi)始宏觀(guān)調控，調控從金融入手，房地產(chǎn)貸款，買(mǎi)房者貸款，土地入手等等政策很快讓我們地產(chǎn)業(yè)有點(diǎn)冰凍的感覺(jué)了，所以房子開(kāi)始賣(mài)不動(dòng)了，國家使勁加壓，我們戲說(shuō)我們屬于嚴打對象，嚴打之后房子賣(mài)不動(dòng)了，很快各地成交量下來(lái)了，那個(gè)時(shí)候價(jià)格還不是太明顯，我在全國轉的時(shí)候多數地區都說(shuō)自己沒(méi)有降價(jià)，只是成交量有點(diǎn)停滯，但是之后很快就帶來(lái)房?jì)r(jià)下跌。等我過(guò)兩個(gè)月，尤其今年上半年我在全國各地轉的時(shí)候基本說(shuō)自己房子沒(méi)有跌價(jià)的地區沒(méi)有了。

　　最早的時(shí)候是杭州，那個(gè)時(shí)候說(shuō)可以不賣(mài)房子，我們不在乎，我們資源獨特，我們是全世界人民的杭州，都是世界有錢(qián)人買(mǎi)房子，所以沒(méi)有問(wèn)題，現在杭州已經(jīng)不可能幸免于形勢了，今天的確各個(gè)城市房子賣(mài)不動(dòng)，房?jì)r(jià)的確跌了，跌多少，媒體報道和實(shí)際有沒(méi)有差異，這個(gè)東西是個(gè)案的東西，均價(jià)代表不了太多東西。隨著(zhù)房子賣(mài)不動(dòng)很快不到一年時(shí)間房?jì)r(jià)下跌了，下跌對我們的房地產(chǎn)影響是很直接的影響是資本市場(chǎng)不看好你了，資本市場(chǎng)一方面是投資的，一個(gè)是買(mǎi)房的，今天沒(méi)有資本愿意注入了，老百姓買(mǎi)房很簡(jiǎn)單，今天買(mǎi)明天跌了怎么能夠承受呢，大家現在即使想買(mǎi)房沒(méi)人敢買(mǎi)，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，沒(méi)人買(mǎi)，整個(gè)資產(chǎn)不優(yōu)良之后整個(gè)資本融入很難了，從去年IPO之后到今年大家融資比較痛苦了，到今天大家統一說(shuō)的一句話(huà)地產(chǎn)過(guò)冬了，的確冬天到了，這的確是一個(gè)多米諾骨牌效益，一環(huán)扣一環(huán)，是有因果關(guān)系的，很自然的路徑就出來(lái)了。今天大家說(shuō)地產(chǎn)過(guò)冬了，冬天到底有多長(cháng)，冬天到底有多冷是大家關(guān)心的問(wèn)題。

　　地產(chǎn)冬天到底有多長(cháng)，不好說(shuō)，雖然我們陸陸續續看到一些相對我們有好的一些影響，就是說(shuō)現在政策開(kāi)始松綁了，金融危機不出現的話(huà)地產(chǎn)不會(huì )這么快的松綁，國家會(huì )調控，調控的結果是讓地產(chǎn)洗牌，我們業(yè)內也知道這個(gè)行業(yè)的確需要洗牌，大量資本不管是不是優(yōu)良的，是不是有能力的全部涌進(jìn)來(lái)搞地產(chǎn)，干這個(gè)能掙錢(qián)，大家認為是利潤比較高的行業(yè)，所以該洗牌了，但是由于金融危機導致我們對實(shí)體經(jīng)濟影響太大。尤其鋼材，大家知道國家不得不搞基礎建設，整個(gè)鋼材這一年時(shí)間我們地產(chǎn)不行之后我知道幾大鋼鐵集團比如6個(gè)高爐停4個(gè)，這個(gè)在業(yè)內是非常罕見(jiàn)的，因為真正的鋼廠(chǎng)高爐停了之后啟動(dòng)費用非常高，從建廠(chǎng)以來(lái)多少幾十年高爐沒(méi)停過(guò)，但是現在幾大鋼廠(chǎng)有這個(gè)問(wèn)題了，對實(shí)體經(jīng)濟影響太大了�，F在松綁了，各個(gè)城市喊救市，最近南京打擊萬(wàn)科，萬(wàn)科恒大降價(jià)了，南京政府不干了，說(shuō)低于成本價(jià)，所以要處罰，這個(gè)有點(diǎn)像笑話(huà)，因為市場(chǎng)經(jīng)濟不存在有人核算成本價(jià)，大家都說(shuō)低于成本價(jià)不允許你再銷(xiāo)售，不允許再生存的話(huà)企業(yè)不存在虧損了，南京總是跳出來(lái)做一些計劃經(jīng)濟的事情，整個(gè)業(yè)界沒(méi)有積極響應，大家不提這件事情了。

　　從各級政府到中央對我們政策有放松，放松的結果我們也看到了一絲暖意，現在深圳成交量開(kāi)始上升了，有一絲暖意，總的說(shuō)來(lái)我們是冬天的環(huán)境，可能在局部會(huì )有利好，總體經(jīng)濟形勢到行業(yè)的生長(cháng)規律的確我們是面臨一個(gè)洗牌的過(guò)程。形勢這塊大家深有感處，我簡(jiǎn)單說(shuō)點(diǎn)，今天我們都說(shuō)冬天到底怎么辦，冬天有多長(cháng)，整個(gè)和宏觀(guān)形式聯(lián)系在一起，但不會(huì )太短，冬天多冷，我說(shuō)有多冷就看我們自己的抵抗力和自己的感受。

　　我前段在廣州，有人跟我開(kāi)玩笑說(shuō)，我說(shuō)深圳這個(gè)地方多熱，大家都說(shuō)很熱，一直以來(lái)我周邊很多同志人家真的是兩件衣服可以過(guò)一年了，一件短袖，一件長(cháng)袖，兩件衣服過(guò)一年，差不多一多半穿短袖，冬天穿長(cháng)袖，這是人家的抵抗力，人家是這種感受，但是我在深圳照樣北方的衣服帶過(guò)去穿，你自己的感受和抵抗能力是不一樣的。

　　形勢到今天，有的企業(yè)有資本的積累和沉淀，有能力的在四處抄底，四處收人家的項目，還找投資機會(huì )，而很多企業(yè)今天的確已經(jīng)很痛苦了，這是我們在這個(gè)寒冬里可能大家的感受各不相同，但是有一點(diǎn)相同的就是我們今天的確對于每一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)我們發(fā)現什么？發(fā)現我們的各個(gè)企業(yè)都開(kāi)始重視成本了，這是業(yè)界比較明顯的一點(diǎn)。

　　在盤(pán)點(diǎn)里看一下地產(chǎn)行業(yè)成本管理的現狀，這幾年我們做地產(chǎn)有做的時(shí)間長(cháng)的，也有突然這幾年資本注入以后做地產(chǎn)，新手老手都有，我們的結果，地產(chǎn)行業(yè)成本管理總結果怎么樣分析呢？我們的結果是不可控的，成本管理的結果不可控，大多數的企業(yè)是處在這種狀態(tài)，80%以上的地產(chǎn)企業(yè)。這有很多原因，有管理能力，有整個(gè)速度，這幾年大家開(kāi)發(fā)速度很快，先干再說(shuō)，當時(shí)我們有沒(méi)有預期，也許預期找不到了，有預期的時(shí)候比一比，基本不要比了，不可比的，很多老板說(shuō)收入是可控的，成本不可控，是一個(gè)無(wú)底洞，結果不可控。

　　還有一個(gè)是普遍管理比較滯后的，大多數企業(yè)我們喊半天全成本管理，喊了半天目標管理等等，最終結果大家能使上勁的基本是預算階段，做預算到什么程度都是有限的，甚至只能是過(guò)程中，核對到結算、付款這個(gè)階段我們大家能使上勁，之前基本是落空的，一個(gè)環(huán)節一個(gè)環(huán)節是扣不上的，沒(méi)有時(shí)間和能力，整個(gè)管理是比較滯后的，這個(gè)不是新手老手，多數企業(yè)都是這個(gè)狀況，做20年企業(yè)也是這個(gè)狀態(tài)。

　　當我們說(shuō)都從理論早統一了，所謂目標成本管理理論大家統一了，學(xué)造價(jià)工程師的那套東西都有，事前管理，怎么做事前、事中管理，理論統一了，但是今天有很多企業(yè)沒(méi)有到目標成本管理階段，做不了，沒(méi)做，沒(méi)想，但是有很多做的，但做的企業(yè)里我相信大多數是流于形式，這個(gè)目標可以前期定，最后結果什么樣，過(guò)程偏離度非常大，最后我們不忍心去看了，基本這種目標控制是流于形式的。

　　整個(gè)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)擴張比較快，這幾年的確擴張比較快，我們的擴張速度已經(jīng)超過(guò)乙方擴張速度，大家經(jīng)常說(shuō)到底是乙方市場(chǎng)還是甲方市場(chǎng)，乙方資源很緊俏，有很多企業(yè)的確有錢(qián)，存點(diǎn)沒(méi)多少人做項目，這幾年很普遍從制造業(yè)開(kāi)始到今天所有挖煤的、采礦的、搞三峽工程的大量全部進(jìn)來(lái)搞地產(chǎn)，全部進(jìn)入地產(chǎn)做，但是結果是我們的擴張導致我們人才的稀釋?zhuān)�整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理人才是比較匱乏的，我說(shuō)的是系統成本管理，因為純做預算員這塊比較多，能夠幫我們算算賬，這些人還是有的，沒(méi)有的話(huà)找咨詢(xún)公司也沒(méi)有問(wèn)題，但是真正系統幫我們地產(chǎn)公司做好全程管理這樣的人才的確比較匱乏，我們大家管起來(lái)也很多力不從心，從我們的專(zhuān)業(yè)能力，企業(yè)能給我們的能力，我們需要與時(shí)俱進(jìn)，很多人說(shuō)去企業(yè)是拼命給企業(yè)釋放，這個(gè)過(guò)程企業(yè)快把我挖空了，但是企業(yè)什么沒(méi)有給我們，能給我們什么資源環(huán)境學(xué)習這些的確是有限的，大家忙于日常工作了，忙的焦頭爛額，很多東西應該有機會(huì )沉淀但是沒(méi)有時(shí)間，所以我們力不從心也很多，這個(gè)成本管理現狀結果是不可控性，管理滯后，目標管理過(guò)程管理流于形式，和能力有限，到今天至少我結識的企業(yè)有80%是這個(gè)情況。

　　今天我們說(shuō)跟形勢相結合的時(shí)候我們發(fā)現成本管理有這么多新的特色的東西，現在成本波動(dòng)比較大，比如你是06年做到07年的項目，07年再到08年項目成本波動(dòng)的確比較大，尤其到今年年底，很多項目要結算了，很多合同要結的時(shí)候你會(huì )發(fā)現今年公司壓力比較大是什么，現在結很多合同正好跨越中間的鋼材漲價(jià)，今年年底這種結算壓力比較大。這個(gè)過(guò)程中，很短兩年時(shí)間建材波動(dòng)，人力資源波動(dòng)，勞動(dòng)力成本和勞動(dòng)力資源的波動(dòng)，包括政策因素波動(dòng)，這些的確這一兩年我們見(jiàn)識太多東西，信息不斷的更新，整個(gè)世界變化太快，所以我們成本波動(dòng)比較大。波動(dòng)再比較大的一點(diǎn)尤其市場(chǎng)對我們影響，我們特別向好的時(shí)候我們看地產(chǎn)企業(yè)是不是拼命招人，拼命布局，拼命買(mǎi)地，我們理想就是賺更多的錢(qián)，而且是在每一個(gè)項目把利潤賺取最大化了，那個(gè)時(shí)候管成本可以少部分投入帶來(lái)更高的價(jià)值，一直是這樣的，所以我們房子可以做出越來(lái)越多的高檔樓盤(pán)，所謂的精品樓盤(pán)，還有很多帶精裝等等，這些是有目的的，投入的時(shí)候帶來(lái)更大價(jià)值提升，這一直以來(lái)應該是地產(chǎn)形勢向好的時(shí)候大家成本管理的思路，有的企業(yè)可能還是做板房，類(lèi)似經(jīng)濟適用房，只能做這種檔次的可能感覺(jué)不明顯，但是行業(yè)是這個(gè)方式，尤其行業(yè)上走的比較早的一些頂級標桿企業(yè)肯定這樣做的。    我經(jīng)常舉例子是萬(wàn)科收購富春東方之后，里面有一個(gè)項目是在深圳往東的海邊一個(gè)山的一個(gè)建筑叫東方尊峪，東方尊峪項目人家做了兩三年，是做精品項目，封頂了，窗也裝好了轉給萬(wàn)科的，對方說(shuō)他們原準備賣(mài)8千，對它來(lái)說(shuō)是企業(yè)高端項目，但萬(wàn)科包裝它，很用心包裝又投入很多，萬(wàn)科開(kāi)盤(pán)價(jià)是2萬(wàn)，這不是白來(lái)的，不是包裝一貼上萬(wàn)科的牌子就可以賣(mài)出去的，人家著(zhù)力研究怎么做后期投入做成精品項目才能這樣，當時(shí)精裝做到了頂級，精裝純成本價(jià)一平米3千多，配置都是國內沒(méi)有的，很多業(yè)界的朋友都去參觀(guān)了。