改革開(kāi)放30年，我國關(guān)于住房制度的改革探索實(shí)踐也經(jīng)歷了近30年。從醞釀探索到正式啟動(dòng)、從分期分批推進(jìn)到不斷深化、從福利分房制度終結到住房保障時(shí)代開(kāi)啟，我國關(guān)于住房制度改革的每一步措施都清晰可見(jiàn)。

　　住房制度的改革不僅改變了城市的面貌，也改變了許多人居住的環(huán)境、品質(zhì)、觀(guān)念和價(jià)值。在房改進(jìn)程的推動(dòng)下，中國樓市新時(shí)代不斷被開(kāi)啟，目前中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從最初的“居者憂(yōu)其屋”、“居者有其屋”進(jìn)一步升級到“居者優(yōu)其屋”的時(shí)代變遷。

　　福利分房年代：苦熬多年，才分到一個(gè)單身宿舍

　　“現在的許多年輕人都羨慕我們那會(huì )兒能分房，不用自己掏錢(qián)買(mǎi)，卻不知道我們分房的路有多艱辛！”在一家國企工作的陳阿姨對當年的分房過(guò)程感慨不已。

　　當時(shí)的分房情景，陳阿姨至今記憶猶新�！澳菚r(shí)候，單位的房子十分緊張，所有的人都得排隊打分，只要有一點(diǎn)動(dòng)靜，送禮遞條子的、找關(guān)系的人特別多。我和我們家老頭是雙職工，也等了近5年才分到了一個(gè)單身宿舍�！�

　　“那時(shí)的條件和現在根本沒(méi)法比，住的是"筒子樓"。衛生間是一層樓共用，廚房就搭在走廊里，洗澡要么去集體澡堂子、要么就到樓道里公用的衛生間關(guān)起一格廁所門(mén)洗。后來(lái)有了孩子，在房中間擺個(gè)書(shū)柜算是當堵墻隔個(gè)小房間出來(lái)。直到90年代初，由于工作表現好才給換成小套間，建筑面積也只有42平方米�！�

　　和陳阿姨的感受相同，接受采訪(fǎng)的多數父輩人都有著(zhù)和她相同或相類(lèi)似的辛酸經(jīng)歷，如何熬上一套房子成了他們共同的憂(yōu)慮�！白》靠繃�家，分房靠等級”，在福利分房年代這一口號十分流行。

　　“那時(shí)，絕大多數城鎮居民解決住房問(wèn)題仍停留在"等、靠、要"三個(gè)字——等國家建房、靠組織分房、要單位給房�！庇羞^(guò)福利分房經(jīng)歷的社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心副研究員尚教蔚說(shuō)。

　　對于那一時(shí)期的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，曾多次參與國家房改政策的研究和制定、國家房改方案的主要起草人之一顧云昌有著(zhù)更多的感受，他目前的身份是建設部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任、中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)。

　　顧云昌說(shuō)，福利分房年代建房難，分房更難。為什么進(jìn)行房改，因為原來(lái)的住房制度已經(jīng)嚴重阻礙了中國住房的解決。有一個(gè)數據，解放初期我們人均住房居住面積是4.5平方米，但到了1978年我們人均住房居住面積卻只有3.6平方米，反而下降了。這其中雖然有城市人口增加的問(wèn)題，但主要還是建設速度跟不上，同時(shí)僅僅依靠國家財力解決問(wèn)題是不行的。

　　據他回憶，從上世紀80年代初就已開(kāi)始討論住宅的屬性問(wèn)題，有關(guān)它到底是商品還是福利品，討論了好幾年，一些大的經(jīng)濟學(xué)家都參加了討論。在討論基礎上得出了一個(gè)結論：即住宅必須走商品化道路，但商品化道路怎么走，各方分歧意見(jiàn)很大。

　　當時(shí)房改大概有這樣兩種思路：一種思路是以租金改革為起點(diǎn)，因為租金太低，必須改革低租金，如何改革低租金，舉行了很多次研討會(huì )。1987年國務(wù)院批準的煙臺、蚌埠等城市的方案就是以租金改革為重點(diǎn)，試圖通過(guò)租金改革促使我們住房制度的改革。但提高租金問(wèn)題也隨之而來(lái)，當時(shí)老百姓的收入很低，支付不了怎么辦，那么就要增加補貼。提高多少租金，增加多少補貼，這在當時(shí)進(jìn)行了很長(cháng)時(shí)間的討論，幾輪之后方案才最終定下來(lái)，里面的過(guò)程非常復雜。

　　第二種思路是不以租金改革為主，而是以住房產(chǎn)權制度改革為重點(diǎn)，以出售公房為重點(diǎn)。當時(shí)借鑒了新加坡、英國等國的經(jīng)驗，幾代領(lǐng)導人都非常重視。

　　“不僅中國改革開(kāi)放的總設計師是鄧小平，中國房地產(chǎn)改革的總設計師也是鄧小平�！鳖櫾撇�說(shuō)，實(shí)際上我們房改方案最終的實(shí)現都是按照鄧小平1980年關(guān)于住房和建筑問(wèn)題的講話(huà)來(lái)做的，他在1978年就說(shuō)，要動(dòng)員個(gè)人手里的錢(qián)解決住房問(wèn)題，個(gè)人建房可以，買(mǎi)房也可以。到了1980年的時(shí)候他說(shuō)，要鼓勵大家買(mǎi)房，新房可以賣(mài)，舊房也可以賣(mài)�？梢砸淮胃犊�，也可以分期付款，對于低收入者給予補貼、抵押貸款等。這實(shí)際上把我們房地產(chǎn)住房分配體制進(jìn)行了徹底改革，即原來(lái)是住房實(shí)物分配，后來(lái)則是住房貨幣化分配。

　　住房商品化時(shí)代：首付20萬(wàn)，住上87平方米大兩居

　　有關(guān)房改的這一指導思想，在時(shí)隔18年后終于變?yōu)楝F實(shí)。1998年，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，該文件明確提出：從1998年下半年開(kāi)始，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。通知還要求，停止住房實(shí)物分配后，新建經(jīng)濟適用房原則上只售不租，同時(shí)要全面推行和不斷完善住房公積金制度。這標志著(zhù)中國實(shí)行了40多年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺：

　　中國進(jìn)入了住房商品化、社會(huì )化時(shí)代。

　　“我是2000年以后才參加工作的，沒(méi)資格參加福利分房。不過(guò)政策改變后，我有了更多的選擇�！痹诮鹑跈C構工作的吳先生與妻子2007年初購買(mǎi)了一套位于北京西四環(huán)附近的兩居室，87平方米，首付20多萬(wàn)，每個(gè)月還銀行貸款3000多元，對于這對小兩口來(lái)說(shuō)還算可以負擔。

　　“房子雖然不大，但比起我爸媽他們單位分的房子，戶(hù)型、小區、物業(yè)都好了不知道多少倍！工作4年攢夠了首付，目前我們兩個(gè)每月收入在1萬(wàn)多元，還完房貸還能有不少用來(lái)生活、投資和儲蓄，我覺(jué)得我們并不是別人口中說(shuō)的"房奴"�！眳窍壬�高興地說(shuō)。

　　在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強看來(lái)，福利分房制度的打破使城鎮居民對住房有了更多選擇余地。在福利分房制度下，職工獲得住房的主要途徑是單位按職級、工齡等因素分配的公房，這使得城鎮居民在職業(yè)的選擇以及再選擇上面臨極大的束縛。而市場(chǎng)化改革則使居民打破了這種束縛。

　　城鎮住房的市場(chǎng)化改革極大地催生了住房金融業(yè)務(wù)，特別是住房抵押貸款市場(chǎng)的迅速發(fā)展。統計數據顯示，2007年整年全國金融機構個(gè)貸(不包括個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款)余額達到32000多億元，其中個(gè)人住房按揭貸款達到27000多億元，按此計算個(gè)人住房按揭貸款占整個(gè)個(gè)人貸款的80%以上。

　　與此同時(shí)，城鎮居民住房水平也得到顯著(zhù)提高。2006年，全國城鎮人均住宅建筑面積達到27.1平方米。在住房數量增長(cháng)的同時(shí)，居住質(zhì)量明顯提高，住房功能不斷改善。

　　房改可謂是個(gè)潘多拉魔盒，帶來(lái)了房市繁榮、居住改善，也帶來(lái)了房?jì)r(jià)扶搖直上。