2008年是中國房地產(chǎn)的降價(jià)元年，但伴隨著(zhù)房?jì)r(jià)下跌，商品房的品質(zhì)也在同步下降。著(zhù)名房產(chǎn)律師杜躍平告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，今年來(lái)有關(guān)質(zhì)量問(wèn)題的房產(chǎn)法律糾紛案件數量，較往年同期激增30%。

　　廣東省質(zhì)監局近期公布了2008年對廣東部分商品樓等工程質(zhì)量的專(zhuān)項監督抽查結果，佛山的高明碧桂園2期、中海文華熙岸花園1期、水悅城邦，廣州的羅馬家園，珠海的中天維港、仁恒星園等大型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)被列入“黑名單”。

　　其實(shí)，商品房“低質(zhì)風(fēng)”正在全國范圍蔓延。除了碧桂園，保利、珠江等開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)因質(zhì)量問(wèn)題也被曝光，萬(wàn)科在上海開(kāi)發(fā)的金色雅筑也因質(zhì)量欠佳被當地媒體曝光。

　　【案例1】

　　碧桂園遭遇“建材門(mén)”

　　根據廣東省質(zhì)監局的抽查報告，碧桂園佛山高明2期項目使用的單相三極插頭，在耐熱、耐燃等測試中不符合安全要求�！霸谝欢ǖ氖褂脳l件下，可能產(chǎn)生熱變形過(guò)度，危及安全甚至引發(fā)火災的危險�！币虼�，質(zhì)監局要求立即整改。

　　除了這起事件，碧桂園在其他城市的一些項目，也因各種質(zhì)量問(wèn)題而被曝光�！吨袊�質(zhì)量萬(wàn)里行》雜志曾報道，碧桂園廣州鳳凰城的房子存在貨不對版問(wèn)題�？蛷d、臥室、廁所、廚房的裝修，都與當初展示的樣板間相去甚遠：原本是兩個(gè)洗手盆，只剩下了很小的一個(gè)；原本是裝滿(mǎn)的吊櫥柜，結果只剩下了一半；樣板房洗手間的沐浴門(mén)，在部分住戶(hù)的房中不見(jiàn)了……

　　臺山碧桂園的房子也出現墻壁裂縫、滲水、漏水等問(wèn)題。連碧桂園在廣東省外的第一個(gè)項目——長(cháng)沙碧桂園1期，也曝出質(zhì)量問(wèn)題，并可能導致了銷(xiāo)量不佳。

　　【案例2】

　　萬(wàn)科遭遇“隔音門(mén)”“漏水門(mén)”

　　萬(wàn)科在上海開(kāi)發(fā)的金色雅筑，被媒體曝光，其采用建筑周期較短的新技術(shù)，導致了“隔音門(mén)”、“漏水門(mén)”等多種質(zhì)量問(wèn)題。

　　據報道，目前已交房的萬(wàn)科金色雅筑部分樓房存在隔音問(wèn)題。樓上、樓下，鄰居隔壁相互都能聽(tīng)到對方房間里發(fā)出的聲音。浴室滲水現象也有出現。更有甚者，部分浴室漏水還會(huì )滲到臥室和臨近衛生間的書(shū)房。

　　不過(guò)，萬(wàn)科上海公司正就金色雅筑的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行整改，通過(guò)在墻壁內加入“隔音棉”、加涂防水層等措施，徹底解決了房屋的質(zhì)量問(wèn)題。附近的二手房中介表示，徹底整改金色雅筑的質(zhì)量問(wèn)題，才有利于挽回萬(wàn)科的聲譽(yù)，并確保業(yè)主的利益。

　　【案例3】

　　保利西子灣遭遇“拒收門(mén)”

　　保利地產(chǎn)(20.38,0.47,2.36%)在2008年底也因開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)出現質(zhì)量問(wèn)題而被曝光。它開(kāi)發(fā)的國內首個(gè)限價(jià)房項目——保利西子灣，非但沒(méi)能得到業(yè)主的好評，反而是批評不斷。一個(gè)重要的原因就是房屋質(zhì)量存在嚴重問(wèn)題。

　　廣州白云區建設工程質(zhì)監站出具的《質(zhì)量驗收意見(jiàn)書(shū)》稱(chēng)：部分外墻及室內出現裂縫；部分窗未打防水膠，部分墻面裂縫修復后存在色差，部分廚房墻面飾面磚存在空鼓。該項目被要求全面檢查，落實(shí)整改。

　　西子灣業(yè)主在致當地媒體的一封公開(kāi)信中認為，保利在裝修房屋時(shí)偷工減料，以次充好，將原來(lái)規劃的真空垃圾管項目取消；廚房的柜子后面不貼瓷片，鋼質(zhì)防護門(mén)改為木質(zhì)防護門(mén)；門(mén)窗、陽(yáng)臺護欄、鐵門(mén)生銹掉漆；部分樓宇內、外墻壁裂縫，存在著(zhù)嚴重的安全隱患。水電和設施的安裝缺陷、上灰等做工粗糙問(wèn)題，更是不勝枚舉。

　　【原因】

　　是老毛病還是新問(wèn)題？

　　記者發(fā)現，上述被曝出質(zhì)量問(wèn)題的樓盤(pán)價(jià)格都不算高。碧桂園樓盤(pán)以低價(jià)出名，保利的限價(jià)房當初售價(jià)是6000多元/平方米。萬(wàn)科金色雅筑大幅降價(jià)后，最低只有1.3萬(wàn)~1.4萬(wàn)元/平方米。

　　新浪網(wǎng)上海房地產(chǎn)頻道一位資深編輯透露，今年以來(lái)，因為各種房屋質(zhì)量問(wèn)題導致業(yè)主集體維權的樓盤(pán)已超過(guò)10個(gè)。

　　衛明不動(dòng)產(chǎn)智庫負責人蔡為民認為，這是因為房?jì)r(jià)下跌后，多年積累的房屋質(zhì)量弊端，如火山那樣集中爆發(fā)了。他說(shuō)，國內樓盤(pán)的品質(zhì)問(wèn)題實(shí)非一日之寒，但之前房?jì)r(jià)持續上漲，業(yè)主的注意力在房?jì)r(jià)上，忽視了其他。但現在房?jì)r(jià)下跌，于是購房者重新開(kāi)始關(guān)注品質(zhì)了。

　　不過(guò)，律師杜躍平不贊同上述觀(guān)點(diǎn)，他認為，那么多品牌開(kāi)發(fā)商在降價(jià)后出現質(zhì)量問(wèn)題，是因為開(kāi)發(fā)商偷工減料，想通過(guò)使用低劣建材來(lái)彌補降價(jià)帶來(lái)的損失。

　　中原地產(chǎn)分析師許萌表示，開(kāi)發(fā)商的確有可能因為房?jì)r(jià)下跌而使用低劣建材來(lái)確保利潤。畢竟去年上半年房?jì)r(jià)下跌的同時(shí)，各地的建材及人工成本卻在猛漲。

　　也有業(yè)內人士認為，開(kāi)發(fā)商資金周轉不佳也是一個(gè)誘因。去年，整個(gè)中國房地產(chǎn)業(yè)的資金周轉情況都不太理想，拖欠建筑企業(yè)施工款的現象極為嚴重。如果工程款被嚴重拖欠，房子質(zhì)量多半就會(huì )很差。

　　許萌介紹，房地產(chǎn)公司因為資金緊張導致樓盤(pán)品質(zhì)欠佳早有先例。1997年?yáng)|南亞金融危機后，香港很多房地產(chǎn)商元氣大傷，樓盤(pán)質(zhì)量普遍大幅下降。

　　分析

　　房屋預售制度能否取消

　　正在召開(kāi)的全國兩會(huì )上，“取消房屋預售制度”成為與會(huì )代表委員關(guān)注的焦點(diǎn)之一。在一份《關(guān)于加快修訂〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的建議》的提案中指出，房地產(chǎn)預售制度已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不規范的主要根源之一，它不僅導致房屋面積縮水、建筑設計變更、房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題，更為嚴重的是，它誘發(fā)了延期交房、抵押房再預售、預售房再抵押甚至“攜款潛逃”等問(wèn)題。

　　不少正在維權的業(yè)主，十分贊同這一提案，認為有如此多的樓盤(pán)有質(zhì)量問(wèn)題，根本原因便是期房制度下，購房者難以把握樓盤(pán)的真實(shí)品質(zhì)，容易被開(kāi)發(fā)商的虛假廣告和不兌現的承諾欺騙。在期房預售制度下，消費者對開(kāi)發(fā)商沒(méi)有監督權，能否造出好房子，完全是靠開(kāi)發(fā)商的自律和良心。在現在的市場(chǎng)環(huán)境下，有幾個(gè)開(kāi)發(fā)商能保持自律和職業(yè)良心呢？就連某些大牌企業(yè)尚置自己的品牌信譽(yù)于不顧造出“低質(zhì)盤(pán)”，其他中小開(kāi)發(fā)商就更難指望了。

　　衛明不動(dòng)產(chǎn)智庫負責人蔡為民雖然不贊成取消房地產(chǎn)預售制度，但他認為，目前的預售制度需要改良，應學(xué)習一些海外市場(chǎng)的經(jīng)驗，實(shí)施分階段付款制度。由業(yè)主根據房屋的施工、竣工情況，分階段付款，這樣就給了業(yè)主足夠的監督權，使開(kāi)發(fā)商不得不用心造房，從而避免了偷工減料、隨意更改規劃等問(wèn)題。國家還應出臺商品房交房標準，讓業(yè)主和開(kāi)發(fā)商驗房、交房有法可依。

　　蔡為民介紹，早在10年前，他就曾向建設部有關(guān)部門(mén)建議改良房地產(chǎn)預售制度，得到的回應是“開(kāi)發(fā)商尚‘幼稚’，需要保護”。10年過(guò)去了，改良預售制度應該是時(shí)機成熟了。