郊區化是發(fā)達國家城市居住區位變化的共同趨勢，在城市化后期具有一定的必然性。隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程的加速和城市基礎設施體系的完善，加上居民對居住環(huán)境質(zhì)量日益重視，居住的空間概念必然向外延伸，城郊住宅成為今后住宅發(fā)展的戰略重點(diǎn)之一。當然，我國城郊住宅的發(fā)展與發(fā)達國家相比有很大區別，需要在借鑒國外經(jīng)驗教訓的基礎上，研究中國特色的城郊住宅發(fā)展規律，為城郊住宅的規劃、建設和管理服務(wù)。

　　 城郊住宅的含義和類(lèi)型

　　 城郊住宅是相對于市區住宅而言，位于城市建成區以外、城市居住圈以?xún)鹊某鞘薪紖^住宅。廣義來(lái)看，城郊住宅包括位于城市郊區居住圈以?xún)鹊娜�部住宅。目前，人們討論較多的是在城郊集中開(kāi)發(fā)建設的、供城市非農人口居住的大規模普通居住區和城郊別墅區，本文重點(diǎn)研究城郊普通商品住宅。

　　 城郊住宅的功能和定位

　　 在城市化過(guò)程中，城郊住宅是城市居民主要的住宅供應來(lái)源之一，對解決城市住宅問(wèn)題具有重要意義。城市住宅問(wèn)題不僅是一個(gè)經(jīng)濟問(wèn)題，而且是一個(gè)社會(huì )問(wèn)題。我國發(fā)展城郊住宅與發(fā)達國家出現的住宅郊區化和城市空心化有所區別。在我國現階段，城郊住宅的定位應該以發(fā)展衛星城鎮住宅和大規模城郊商品住宅區為重點(diǎn)，主要滿(mǎn)足城市居民改善居住條件和降低住宅價(jià)格的需要。市區住宅與城郊住宅相互補充，仍然具有十分重要的作用。

　　 城郊住宅的優(yōu)勢、劣勢和市場(chǎng)價(jià)值趨勢

　　 根據以上分析，現階段城市政府應該鼓勵和重點(diǎn)發(fā)展城郊普通商品住宅。

　　 從優(yōu)勢來(lái)看，城郊住宅一般布局在郊區自然環(huán)境優(yōu)越的地方，密度較低，各種污染較少，容易親近自然。同時(shí)，由于市區地價(jià)較高，城郊住宅具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢。住宅面積和停車(chē)泊位相對寬敞。從劣勢來(lái)看，城郊住宅外圍一般是鄉村社區，社會(huì )文化環(huán)境與氛圍較差，社會(huì )治安情況復雜。住戶(hù)在商務(wù)、就業(yè)、教育、醫療保健、娛樂(lè )、文化體育等方面不如市區方便，往往需要借助交通工具往返市區，從而增加了在交通方面的經(jīng)濟、時(shí)間和精力花費。

　　 城郊住宅的發(fā)展規模和潛力取決于其市場(chǎng)需求的發(fā)育。市場(chǎng)對城郊住宅的價(jià)值評判和接受認可程度是動(dòng)態(tài)的，主要影響因素包括消費者的居住習慣和觀(guān)念、家庭收入和居住消費水平、居住圈的相對距離和區位概念、城郊住宅的綜合居住成本等。

　　 居住習慣和觀(guān)念是決定購房需求偏好的重要因素。綜合來(lái)看，隨著(zhù)基礎設施和城鎮體系的完善，加上人們居住習慣和居住需求偏好的轉變，城郊住宅的相對市場(chǎng)價(jià)值會(huì )提高，市場(chǎng)需求潛力巨大。特別是高收入家庭會(huì )率先成為城郊住宅的消費主體，這在近幾年城郊別墅和高檔住宅發(fā)展中表現十分突出。從政府角度來(lái)看，住宅政策目標與住宅市場(chǎng)的自然趨勢有所差異。當前，迫切需要通過(guò)合理的規劃布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設和政策扶持，引導和促進(jìn)城郊普通住宅的發(fā)展，提高其市場(chǎng)競爭力，保證住宅市場(chǎng)的協(xié)調發(fā)展。

　　 城郊住宅的規劃布局原則

　　 根據現階段城郊住宅的功能和定位，我國城郊住宅的發(fā)展重點(diǎn)應該放在衛星城鎮建設和郊區大規模普通住宅區開(kāi)發(fā)方面。從目前國內特大城市和大城市城郊住宅的發(fā)展現狀來(lái)看，多數處于自發(fā)和無(wú)序狀態(tài)，往往存在“先蓋房、后修路、再規劃”的現象，造成很大浪費、甚至破壞。借鑒國外城市新區開(kāi)發(fā)和衛星城鎮建設的經(jīng)驗，我國城郊住宅的健康發(fā)展迫切需要落實(shí)“統一規劃、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設”的基本方針，提高城郊住宅在社會(huì )、經(jīng)濟、生態(tài)等方面的綜合效益。為了發(fā)揮城市規劃的龍頭和指導作用，城郊住宅的規劃布局應該體現以下幾個(gè)原則：

　

    1、城市居住圈統一規劃原則。城郊住宅規劃和布局的視野必須超越市區行政區劃界限，主要體現市場(chǎng)和經(jīng)濟活動(dòng)形成的居住圈范圍，充分考慮城鎮體系發(fā)展和城市功能結構調整的方向和趨勢。有必要在城市規劃和城鎮體系規劃基礎上，編制城郊住宅專(zhuān)項規劃，并把它與新區開(kāi)發(fā)和衛星城鎮建設結合起來(lái)。

　　2、組團式集中布局原則。根據現代城市規劃理論與實(shí)踐發(fā)展趨勢，城市功能結構必須改變從建成區四周簡(jiǎn)單平面外推的辦法，市區外圍應該成為點(diǎn)、線(xiàn)、面結合網(wǎng)狀結構，形成開(kāi)放的城鎮體系，把城市融入自然之中。作為城郊住宅更應根據自然環(huán)境、地理因素、交通條件、歷史文化習慣等組團式布局，以便體現其親近自然的特色和魅力。另一方面，城郊住宅布局又不能過(guò)于分散，以免規模不足、配套困難、資源和環(huán)境嚴重浪費。因此，在選址時(shí)不宜盲目，要充分考慮市區外圍現有城鎮的開(kāi)發(fā)利用和改造升級。

　　3、產(chǎn)業(yè)協(xié)調原則。城郊住宅規劃布局應注意產(chǎn)業(yè)協(xié)調和綜合發(fā)展，增強衛星城鎮的整體城市功能。例如，可以把城市產(chǎn)業(yè)結構調整、開(kāi)發(fā)區建設、“優(yōu)二興三”、旅游資源開(kāi)發(fā)等戰略與城郊住宅規劃布局結合起來(lái)，提高其整體功能和可持續綜合效益。

　　4、節約土地、保護環(huán)境原則。人多地少是我們的基本國情。相對市區住宅而言，城郊住宅在面積和環(huán)境方面具有優(yōu)勢，特別需要強調節約土地和保護環(huán)境。

　　城郊住宅的開(kāi)發(fā)建設和管理

　　在開(kāi)發(fā)建設、市場(chǎng)定位、項目策劃、營(yíng)銷(xiāo)推廣和物業(yè)管理等方面，城郊住宅與市區住宅也有很大區別，政府、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司都面臨新的挑戰，應該著(zhù)重解決好下列問(wèn)題：

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　　1、組織大規模集中開(kāi)發(fā)。政府在城郊住宅發(fā)展中起著(zhù)引導和推動(dòng)作用。在作好整體規劃布局的基礎上，考慮到規模效益和基礎設施配套要求，城郊住宅的開(kāi)發(fā)建設應相對集中，有計劃推進(jìn)，不能遍地開(kāi)發(fā)。

　　2、完善現代化交通系統。城郊住宅區到市區的交通系統必須完善、便捷，方便住戶(hù)往返市區。城郊別墅區主要依靠家庭轎車(chē)解決交通問(wèn)題，而城郊普通住宅區主要依靠公共交通，交通系統的配置應該有所區別。目前，交通不便是制約我國城郊住宅發(fā)展的首要因素。

　　3、實(shí)行基礎設施超前配套。在統一規劃布局和集中開(kāi)發(fā)土地的基礎上，城郊住宅的市政基礎設施配套要適當超前，消除購房戶(hù)對城郊住宅便利性的顧慮。在這方面，開(kāi)發(fā)區建設中“筑巢引鳳”的思路值得借鑒。

　　4、通過(guò)競爭互動(dòng)培育市場(chǎng)。要通過(guò)政府在規劃布局、開(kāi)發(fā)配套、土地出讓、立項審批等方面的主導作用，使一定時(shí)期內城郊住宅項目集中在少數區塊，形成集聚效益。這樣做可以把開(kāi)發(fā)商和住宅供應項目集中在一起，通過(guò)大家的營(yíng)銷(xiāo)推廣和競爭互動(dòng)促進(jìn)市場(chǎng)熱點(diǎn)形成和擴散聚集市場(chǎng)人氣，提高城郊住宅市場(chǎng)的整體運行效果。對此開(kāi)發(fā)商也要在經(jīng)營(yíng)策略中高度重視，不能只看到彼此之間的競爭關(guān)系，也要加強協(xié)調，相互促進(jìn)。

　　5、合理進(jìn)行市場(chǎng)定位。從現階段住宅市場(chǎng)發(fā)育情況、居住習慣、購房心理等方面考慮，中低收入家庭仍然首選市區居住。因此，高品質(zhì)城郊住宅的市場(chǎng)需求較大。但從政府角度看，為節約土地資源、保護生態(tài)環(huán)境，應重點(diǎn)鼓勵低價(jià)位城郊普通住宅的發(fā)展。如果有效解決配套和交通問(wèn)題，其市場(chǎng)潛力巨大。不同的城郊住宅區和住宅項目應該有所側重。

　　6、強化物業(yè)管理和服務(wù)。由于城郊住宅離市中心較遠，物業(yè)管理的內容更多，難度更大。特別是在安全保衛、住戶(hù)日常服務(wù)、社區文化和交通管理等方面，物業(yè)管理公司面臨的任務(wù)十分艱巨。為此，政府應該通過(guò)集中規劃布局和開(kāi)發(fā)建設強化社區功能和城市綜合管理，開(kāi)發(fā)商也要在設計和開(kāi)發(fā)階段提前計劃和啟動(dòng)物業(yè)管理，為物業(yè)管理公司創(chuàng )造有利條件。