東灘沉浮始末

　　一度響譽(yù)世界的中國首座生態(tài)城市計劃擱淺真相調查

　　展示中國雄心的最好方法，莫過(guò)于在一片荒灘上崛起一座嶄新的恢宏的能讓世界為之驚嘆的建筑景觀(guān)。從象征著(zhù)中國改革開(kāi)放第二波奇跡的上海浦東出發(fā)，向北20公里，就是中國第三大島嶼：崇明島。

　　就在7年多前，一個(gè)宏偉的構想被提出：在該島面向太平洋的東灘區域，全球第一個(gè)生態(tài)之城將在此誕生。

　　這座圖紙上的城市將比普通城市減少60%的能源使用，88%的水排放，83%的需填埋處理的廢棄物，和60%的生態(tài)足跡（人類(lèi)活動(dòng)對環(huán)境的影響）。整個(gè)城市將使用風(fēng)能、太陽(yáng)能和生物能供電，并實(shí)現二氧化碳的零排放。到2020年，可容納8萬(wàn)居民在此與大自然和諧相處。

　　對中國而言，東灘將提供一個(gè)有力的證明：即中國可以讓經(jīng)濟增長(cháng)與能耗增加、環(huán)境污染的副作用脫鉤。無(wú)論是在空氣質(zhì)量、氣候變化、水資源使用或垃圾處理等各方面，這座未來(lái)之城將采用多數城市望塵莫及的技術(shù)手段，并成為世界的樣本。2005年底，它和鳥(niǎo)巢、國家大劇院、T3航站樓一起，被西方媒體譽(yù)為中國的十大新建筑奇跡。

　　但現在，這座綠色的烏托邦之城卻幾成泡影。當本刊記者在今年3月的一個(gè)周末到達東灘時(shí)，原定于去年下半年動(dòng)工建設的區域仍是一片荒灘，按原計劃，在2010年上海世博會(huì )期間，這里應將有1萬(wàn)居民入住�！董h(huán)球企業(yè)家》調查獲悉，隨著(zhù)主導此項目的上海實(shí)業(yè)（集團）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上實(shí)集團”）的關(guān)鍵人士相繼離去，上實(shí)集團對發(fā)展東灘生態(tài)城項目已興味索然。

　　一度，東灘所贏(yíng)得的國際聲譽(yù)成為激勵上實(shí)集團向生態(tài)地產(chǎn)項目發(fā)展的催化劑。東灘項目在去年1月被納入中英兩國關(guān)于氣候變化的合作框架之內，并吸引了類(lèi)似匯豐銀行、愛(ài)爾蘭地產(chǎn)公司——財富控股集團（The Treasury Holdings Group）這樣的投資者進(jìn)入。隨后，上實(shí)集團在河北廊坊、浙江湖州、江蘇無(wú)錫、遼寧沈陽(yáng)、山東濟南和濰坊等地，也擬開(kāi)發(fā)同樣以生態(tài)城命名的地產(chǎn)項目，總面積超過(guò)200平方公里。

　　如此美好的設想卻很快被現實(shí)擊碎�！皷|灘項目的擱淺，最主要原因是價(jià)值觀(guān)的問(wèn)題，”東灘項目前首席規劃師董山峰告訴《環(huán)球企業(yè)家》，“中國現有的城市法規，只能說(shuō)適應了過(guò)去幾十年里工業(yè)文明城市的發(fā)展道路，而發(fā)展生態(tài)城市的現實(shí)基礎還是缺失的�！倍�席卷全球的經(jīng)濟衰退對這一超前項目而言則無(wú)疑于雪上加霜。在東灘項目擱淺前后，上實(shí)集團在廊坊等地的生態(tài)城項目也相繼陷入停頓。

　　接受采訪(fǎng)的數位東灘項目參與人士均告訴《環(huán)球企業(yè)家》，事實(shí)上，導致該項目無(wú)法進(jìn)行的關(guān)鍵原因是，其規劃區域原為圍墾用地，上實(shí)集團一直未能拿到將之轉為建筑用地的國家審批文件，這成為東灘項目最大的軟肋。

　　“在1年半前，這個(gè)項目對我們來(lái)說(shuō)就已經(jīng)結束了�！睎|灘項目的主要外方合作伙伴——英國奧雅納（ARUP）工程顧問(wèn)公司中國環(huán)境組負責人奧密（Alex Mitchell）告訴《環(huán)球企業(yè)家》，“奧雅納很希望東灘能建成，可惜它的命運并不掌握在我們的手中。但無(wú)論如何，東灘是一個(gè)很好的開(kāi)始，它已揚名全球，并成為其他國家和城市思考可持續發(fā)展的榜樣——這可能是東灘所帶來(lái)的最好的東西�！�

　　幻想之城

　　在今年2月的一個(gè)清晨，陸家春鉆進(jìn)剛剛新買(mǎi)的桑塔納，一踩油門(mén)徑直往崇明縣堡鎮碼頭駛去。在過(guò)去的30年里，陸一直在島上務(wù)農為生，這是他轉行當載客司機的第一天。隨著(zhù)他所在的陳家鎮也開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設生態(tài)型城鎮，不少像陸這樣的農民原來(lái)耕作的土地都已被鎮上統一征用了。

　　中國城市化的浪潮喚醒了這片沉睡的土地。這里有著(zhù)豐富的濕地生態(tài)資源，生活著(zhù)凍原天鵝、白頭鶴、黑臉琵鷺等34種被保護物種群，在全球僅存1000只的珍貴黑鸛也在兩年前首次于東灘發(fā)現，有記錄的鳥(niǎo)類(lèi)達312 種，遷徙水鳥(niǎo)上百萬(wàn)只。在不遠處，一座連接上海市區和崇明島的滬崇長(cháng)江隧橋已經(jīng)完工，預計今年年底將正式通車(chē)，橋頭堡就在陳家鎮。從上海浦東五號溝出發(fā)，穿過(guò)這個(gè)巨型江底隧道，通過(guò)一座斜拉橋，便可抵達陳家鎮，全程不到30分鐘。

　　這激勵了這個(gè)此前被中國高速發(fā)展的經(jīng)濟浪潮幾乎遺忘的小城鎮的雄心。作為上�！耙怀蔷沛偂遍_(kāi)發(fā)試點(diǎn)鎮的陳家鎮也加快了拆遷、基礎設施建設的步伐，“生態(tài)城的概念主要是上實(shí)集團在搞，”陳家鎮建設開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)陸一告訴《環(huán)球企業(yè)家》，“不過(guò)我們后來(lái)確定的規劃主題也是建生態(tài)型的城鎮，要建成中國版的‘紐約長(cháng)島’�！�

　　與之火熱的景象相映襯的卻是，相毗鄰的上實(shí)集團擁有的84.64平方公里東灘地塊卻仍是一片水天茫茫。

　　1998年亞洲金融風(fēng)暴重創(chuàng )香港經(jīng)濟之時(shí)，為了向上海市政府窗口公司上實(shí)集團施以援手，上海市政府將崇明東灘84.64平方公里的灘涂圍墾農田的經(jīng)營(yíng)權作價(jià)28億劃撥上實(shí)集團。

　　一個(gè)值得注意的是事實(shí)是，該圍墾地塊從本質(zhì)上來(lái)講是為了償還上海城市化建設的土地欠債。根據中國現行的土地保護政策中有關(guān)“占補平衡”的規定，每占用一平方公里的農業(yè)用地，就必須新圍墾一平方公里的土地（詳見(jiàn)國土資源部令第33號《耕地占補平衡考核辦法》）。這一先天的土地屬性決定了此后上實(shí)集團在發(fā)展東灘項目時(shí)所遭遇的用地審批困難。

　　更為復雜的是，該地塊雖然經(jīng)營(yíng)權劃撥歸上實(shí)集團，但行政上仍然隸屬崇明縣陳家鎮。然而上實(shí)集團從一開(kāi)始就未對此復雜情勢進(jìn)行充分的預估。2001年，當上實(shí)集團委托同濟大學(xué)建筑與城市規劃學(xué)院城市規劃系教授李京生對東灘開(kāi)發(fā)做調研報告時(shí)，后者曾經(jīng)提醒上實(shí)集團下屬的上海實(shí)業(yè)東灘投資開(kāi)發(fā)(集團)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“上實(shí)東灘投資”）總裁馬成，此項目是否需要和崇明縣政府提前溝通，馬干脆利落地回答“不用”。李京生透露，如今已正式成為上海迪士尼項目合資中方的上實(shí)集團，事實(shí)上當年也曾設想把迪士尼樂(lè )園放在東灘，或者申請將此作為世博會(huì )的分會(huì )場(chǎng)。

　　李京生的調研報告在2001年出爐，第一次提出了開(kāi)發(fā)“上海生態(tài)港”的想法，獲得了上實(shí)集團前董事長(cháng)蔡來(lái)興和馬成的極大共鳴。蔡和馬兩人對李京生所描述的國外案例相當感興趣：倫敦如何將市中心一個(gè)4公頃的熱電廠(chǎng)冷卻池改造成濕地公園、奧雅納公司如何設計建造零耗能住宅。一個(gè)大膽的想法由此誕生：在21世紀，上海應該帶頭建生態(tài)城，成為中國邁向綠色未來(lái)的新城市的典范。

　　2003年，崇明縣陳家鎮被納入上�！耙怀蔷沛偂钡拈_(kāi)發(fā)規劃，其中包括東灘地塊。但已堅定發(fā)展生態(tài)城項目的上實(shí)集團決意將東灘從陳家鎮整體開(kāi)發(fā)規劃中抽離。在陳家鎮建設開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)陸一看來(lái)，上實(shí)集團會(huì )遇到政策瓶頸是必然的：“現在的土地開(kāi)發(fā)牽涉到很多問(wèn)題，比如土地指標，如果是崇明縣開(kāi)發(fā)就由縣政府管，如果是作為企業(yè)的上實(shí)集團自己來(lái)開(kāi)發(fā)，就需要國家單獨給指標，后者更費事�！倍�今，因為東灘項目無(wú)法與陳家鎮保持同步開(kāi)發(fā)，陸抱怨稱(chēng)，這反而給后者造成很多基礎設施建設方面的麻煩。

　　2004年，上實(shí)集團聘請全球知名咨詢(xún)公司麥肯錫做戰略顧問(wèn)，同時(shí)對整個(gè)地塊其中的12.5平方公里的南部生態(tài)城東灘啟動(dòng)區項目規劃進(jìn)行全球招標，美國Phlip Johnson、法國Studio、英國Art Jeans、奧雅納等十幾家公司參與競標。上實(shí)將84.64平方公里東灘地塊劃分成三塊：12.5平方公里的南部生態(tài)城、24平方公里的東部濕地和27平方公里的北部農場(chǎng)。而南部生態(tài)城其實(shí)就是東灘生態(tài)城譽(yù)滿(mǎn)全球的最為精萃的部分，也是需要上報國務(wù)院，申請將基本農田轉為建設用地指標的癥結之地。

　　一位不透露姓名的國土資源部官員告訴《環(huán)球企業(yè)家》，橫在東灘生態(tài)城面前最大的困難就是國家戰略的制約。中國對農業(yè)耕地的嚴格控制是不可觸碰的紅線(xiàn)，由于地方政府長(cháng)期以來(lái)的“土地財政”方式已導致耕地面積的急速減少，為了保護耕地，中國執行的是“世界上最嚴格的土地保護政策”，在《土地管理法》中規定：凡是征用基本農田，或征用其他土地超過(guò)70公頃的，都要由國務(wù)院審批。而12.5平方公里的東灘生態(tài)城項目已經(jīng)遠遠超標。因此，東灘項目恐怕在十一五、十二五期間也難以拿到開(kāi)發(fā)許可證。

　　2007年1月，由奧雅納設計的東灘南部生態(tài)城《東灘生態(tài)啟動(dòng)區控制性詳細規劃補充報告》制定完成，基于此報告，上海規劃院制定的南部核心小城鎮《東灘南部啟動(dòng)區控制性詳細規劃》得到上海市城市規劃管理局的正式批復。在其中，東灘南部啟動(dòng)區被定位為以“低生態(tài)足跡”理念為基礎建設的可持續發(fā)展的“生態(tài)新城鎮”，規劃面積12.5平方公里，其中核心區城市建設用地面積7.8平方公里，規劃常駐人口約5萬(wàn)人（最大承載8萬(wàn)人），就業(yè)人口3.5萬(wàn)人。按照土地的自然屬性、經(jīng)濟適宜性，形成“工作、休閑、教育、居住”相融合的各具主題功能的三個(gè)特色的生態(tài)村落。外圍區主要由生態(tài)綠地、防護綠地等組成，形成良好的環(huán)境并設定明確的邊界，防止城鎮無(wú)限擴張。

　　但到2007年底，由于建設用地指標一直擱置，奧雅納的工作不得不宣告結束。同時(shí)，對于生態(tài)城項目抱有極大熱情的董山峰、李將等人意識到在中國做生態(tài)城項目需要本土的力量，于是從奧雅納辭職，加盟上實(shí)發(fā)展。而后，上實(shí)發(fā)展開(kāi)始借助董山峰的團隊進(jìn)行廊坊等地的其他生態(tài)城項目開(kāi)發(fā)。

　　去年6月，上實(shí)集團原董事長(cháng)蔡來(lái)興退休，由原上海市高級人民法院黨組書(shū)記滕一龍接任�！安淌菛|灘生態(tài)城最早的發(fā)起人，也是上實(shí)內部多年來(lái)發(fā)展生態(tài)城項目最堅定的支持者�！鄙蠈�(shí)東灘投資前規劃設計部高級經(jīng)理李將向《環(huán)球企業(yè)家》透露，“但現在上實(shí)集團認為生態(tài)城應屬?lài)�家戰略，在現階段難以通過(guò)企業(yè)的平臺來(lái)實(shí)現�！�

　　四個(gè)月之后，上實(shí)集團下屬的上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“上實(shí)發(fā)展”，600748.SH）發(fā)布公告稱(chēng)，董事長(cháng)馬成被調至上實(shí)集團，由副董事長(cháng)陸申接任。隨著(zhù)上實(shí)集團主要管理層的人事變動(dòng)，以及東灘項目陷入完全停頓，今年2月底，董山峰和李將等東灘項目的主要參與者也相繼辭職。